上海内环，楼市地位下滑比较严重的地方

　　今天土拍尘埃落定，中山公园的地块花落保利。

　　但是看到网上各种各样对于地块售价的预测，15万，16万，我真的觉得非常离谱：

　　因为上海内环内近十年，滑落最明显的板块，大概就是中山公园。

　　这地方，真的未必能抗住你们说的那个价格。

　　曾经的中山公园是上海的顶流。

　　25年前，刚刚开发的中山公园板块，圣约翰名邸等小区的价格（9000-10000价格）都是明显高于徐家汇的（6000-7000单价），仅次于当时最贵的梧桐区里的外销房们（1-1.5万）。

　　从2000-2015年，徐家汇和中山公园、老静安的次新房价格几乎一直并驾齐驱。

　　直到10年前的2015年，中山公园几个次新标杆社区房价（凯欣豪园、兆丰家苑），也可以和徐家汇莱诗邸、老静安枫景苑等社区比肩。

　　2015年凯欣豪园成交均价，基本就是6万左右。

　　2015年，莱诗邸的成交均价基本就是6万上下。

　　福源汇居的成交价基本就是6万上下。

　　老静安的静安枫景苑也大概就是6w出头的水平。

　　但是十年后的今天再看，中山公园已经明显和以上同期板块拉开差距：

　　中山公园的成交单价（下图为凯欣8-10万）；

　　整体比徐家汇和老静安同期小区，便宜2万元。（下图一为莱诗邸11-12万，下图二为枫景苑11-12万）

　　下图为枫景苑成交价。

　　为何中山公园板块，跑输了？

　　要搞清楚中山公园为什么没落，先要弄明白它当年为什么崛起。

　　中山公园其实从地段上来看，比不过老静安；定位上也比不过徐家汇的区域中心地位。

　　但是中山公园当年有一个巨大的优势，就是“先发优势”。

　　中山公园在2000年-2005年就已经率先成熟，资源相比于其他开发中的板块有极大领先优势，率先抢占了全市一梯队改善板块的高地。

　　客观讲，地段上中山公园只是上只脚里面比较边缘的地方。

　　但是上海90年代现代化开发的起点就在长宁的虹桥经开区和古北。

　　中山公园就率先乘着这股东风，开发了上海第一代产业园和第一代“豪宅社区”。

　　当年中山公园的房子卖的都是港澳台同胞和日韩人士，价格比同期的徐家汇楼盘都要贵：

　　1999年开盘的圣约翰名邸6500块，2000年就涨到了9000元，当时也是大量港澳台居民买入，价格也是如日中天。

　　当时的徐家汇，很多住宅比如青之杰，元福大厦等，售价不过6500左右，最贵的东方曼哈顿，也不过7000元一平。

　　此外，产业层面，得益于长宁对外企强大的虹吸能力，中山公园早在2000年代初就已经凭借上海多媒体产业园成为了“产业中心”。

　　陆续引进了埃森哲、LG、戴尔、IDMT，营造了良好的产业氛围，也带来了大量的产业购买力。

　　这也直接奠定了中山公园，在当时那个时代的楼市地位——至少是高级中产社区的水准，说是豪宅也不夸张。

　　而上海进入轨交时代之后，中山公园又率先凭借轨交枢纽优势快速成熟，成长为市级商圈和地区中心。

　　2005年全上海一共才通了5条地铁，其中一条还是郊区线5号线，地铁资源相当稀缺。

　　而中山公园，就是当年唯一一个3轨交会的轨交枢纽，2号线、3号线、4号线全部汇聚于此。

　　交通最明显带动的就是商务和商业功能。

　　2004年中山公园陆续出现了新宁购物中心、巴黎春天百货、玫瑰坊商业街、贝多芬广场等中型商业设施，总商业面积达到了28万平方米。

　　2005年龙之梦开业，区域商业面积达到55万方，正式成为西上海的中心商圈，跻身市级商圈。

　　一时之间，中山公园和徐家汇的地位十分相似：

　　都是内环内比较成熟的区域，在所在片区起到地区中心作用的板块，确实定位相似差距不大；

　　且由于地缘强大的购买力支撑，和上游静安寺板块也在一定程度上可以并驾齐驱。

　　但是，先发优势是很容易被后来者追赶上的，因为并不是完全不可替代的稀缺资源。

　　2005-2015，是属于中山公园的蜜月期：

　　虽然上海各大豪宅区已经启动了开发，中环上的各大中产社区已经逐渐起步，但是相比于成熟的中山公园仍有一定差距。

　　中山公园正当壮年，价格依然维持着一梯队改善板块的级别。

　　但是到了2015年附近，其实中山公园已经危机四伏、疲态尽显，优势开始逐渐下滑。

　　首先中山公园西上海第一商圈的地位，开始在新开发的商业围攻下岌岌可危：

　　2013年，普陀内环的环球港、虹桥经开区内部的尚嘉中心开业，二者的定位都比中山公园主打的便民消费更高一档，定位轻奢。

　　周边的消费力被大量分流，中山公园逐渐失去了曾经的中心地位。

　　而相比之下，老静安和徐家汇依然享有区域中心甚至是全市中心的领军地位。

　　而随着市中心大量豪宅的建设，以及长宁内部商品房的开发，中山公园的楼市定位也从最初的豪宅定位逐渐沦落到中产社区定位。

　　长宁内部，这时期的第一板块已经是古北二期，甚至因为中山公园大多都是类似外销房的产品设计，一定程度上都已经无法和方正的天山相比。

　　而轨交枢纽的优势，在这一时期地铁已经大面积普及的时代，已经基本消失，甚至还成为了板块的硬伤：

　　整个板块被地铁线路和长宁路直接切成四份，十分割裂。

　　临近地铁的小区还要受到噪音的影响。

　　只不过由于中山公园长期的领军优势，在这一时期还没有完全没落。

　　而2015年是上海楼市的转折点，上海人口正式达峰，楼市从普涨市场进入了分化市场：

　　第一轮分化就是2016年大涨：

　　当时分化还比较粗糙，脱颖而出的板块主要有两类。

　　一类是有学区的板块，一类是有规划的板块——这两类房子中产给予的预期最高。

　　而从这轮开始，中山公园就开始掉队——因为这两样中山公园都没有。

　　这一时期，市中心带学区的板块开始起飞，包括前文提到的徐家汇、老静安开始和中山公园拉开差距。

　　虽然中山公园板块内部有江五这种优质学校，但是由于板块多校划片招生，并没有任何学区溢价，毕竟大家都需要相对的确定性。

　　而从规划视角看，中山公园并未像南京西路、徐家汇一般持续进行更新升级，在2010年之后基本就开发停滞了。

　　当然这也不是中山公园不想搞规划和升级，确实是没有能够施展的地方。

　　中山公园板块是从成片老破小中开发出来的板块，板块内部的主体都是老破小，只有地铁站周围有集中的商业和商品房。

　　中山公园东侧、板块东北角是成片的老破小无法拆迁；

　　像是今天保利拿地的地块就是周边一群老破小和老大楼包围；

　　河对面就是普陀一排一排的破旧商品房社区。

　　长宁路以南向东就是愚园路和武夷路片区，属于无法拓宽的风貌片区。

　　这些区域虽然历史地位高，也有不少商业更新，但是确实对于区域的整体带动比较小。

　　这也是为什么中山公园基本2010年之后就断供了。

　　一共就上市了几个项目，比如长宁88金庭、朗诗虹桥绿郡、虹康昭辉苑，体量都不算大，且零星分布在板块边缘。

　　没有新规划和新房带动板块热度，没有学区带动中产热情，中山公园自然在这一轮分化开始掉队。

　　房不会卖，价格不好谈

　　卖房策略轻度咨询

　　而到了2020年这轮行情，上海楼市开始了第二轮全面分化，中山公园就不出意外再次掉队——

　　因为按照如今的中产选房标准，中山公园在中产选房的梯队中，更加靠后了。

　　优质中产社区，我们经常讲得是五边形战士：

　　要有好的学区，好的城市界面、好的房子、好的商业和产业，便捷的交通。

　　中山公园只是在商业上确实有比较不错的优势，但是最近几年被分流的更加厉害了。

　　长宁内部新开了荟聚、真如开了环宇城，中山公园的枢纽作用越来越弱。

　　而其他维度去看，中山公园更是十分一般。

　　由于没有启动新的旧改，中山公园的城市界面其实非常凌乱，几个商品房片区之间还夹着不少老破小、老大楼社区，完全不连片。

　　除了地铁站商圈附近看起来很现代化，稍微往板块内部走一走就可以看到一批非常破旧的老破小。

　　叠加轨交带来的城市割裂和噪音，中山公园的城市界面完全无法和徐家汇、老静安，以及中环上新开发的众多中产社区相比。

　　而前面我也提过，中山公园有限的几个商品房小区，到了2015-2020这个周期产品力已经跟不上了，其中很多塔楼完全不符合今天中产的主流需求。

　　中山公园失去了作为区域中心的虹吸能力，失去了产品高地的竞争力，又无法在其他方面和新崛起的中产板块媲美。

　　这种情况下，整个中山公园在中产社区里面都不算是优选，即便是在西南片区买房，大多时候也是第二梯队选择。

　　选择长宁的购房者，很多也是优先选择成片开发的天山和古北。

　　而且，从价格体系的角度出发，中山公园掉队还有一个重要的因素：

　　上游没有大哥撑腰了。

　　客观来讲：

　　商业分流、轨交中心地位降低、房子老化等问题也同样发生在老静安和徐家汇身上，为什么人家没有掉队那么厉害？

　　一方面是前面提到的，这些板块相比于中山公园，至今依然是起到中心作用的板块，对购买力的虹吸能力更强。

　　另一方面也非常重要：

　　这两者上游都有更强的板块拖住了价格体系，而中山公园没有。

　　长宁我之前整体写过一篇分析，上海楼市地位下滑最严重的区：

　　核心原因就是长宁完美错过了2008年之后上海顶豪市场崛起周期，在顶豪领域逐渐掉队，几乎没有能在全市称得上一梯队的豪宅项目。

　　镇宁路最贵的几个豪宅巅峰期也没有卖到20万，已经远远被黄浦和徐汇的顶豪甩在身后。

　　由于没有顶豪扛起区域的价格上限，整个长宁的房价体系都垮了一截。

　　长宁内部，除了镇宁路、新华路、湖南路有限的价格豪宅价格曾经到了16-20万，最顶级的古北二期在2021年巅峰期也不过是15-16万的单价。

　　而中山公园还要弱于古北二期一筹，凭借着内环内的优势和天山打个平手——自然是已经完全和老静安和徐家汇拉开了差距。

　　老静安虽然区域内没有特别顶级的豪宅，但是其价值体系确实核心市区的体系，定位是新天地等核心好地段之下的中产社区，依然能扛得住2000万以上二手房成交和15万以上的单价。

　　而徐家汇上游，如今有徐汇滨江撑着门面，价格体系也依然是豪宅区下面一线，1500-2000万依然有成交且套数不少。

　　这也就是为什么中山公园曾经的王者，能够正面看中山公园景观的兆丰嘉园，房价跌的这么厉害的原因。

　　超大的户型定位，放在一个已经掉档次的中产社区里面，本身即是错配的。

　　板块能承受的总价上限也就是1500万的水平，你面积大，那单价就要变得更低才能被购买力接盘。

　　如今的中山公园，在楼市的能级基本就是市区的二级地段，主要作为卖房里面次选的安全选项存在。

　　主要服务的就是考虑内环地段的老破小买家和初级中产买家：

　　预算在300-400万可以在中山公园这个地方买一套租售比很高的老破小；

　　900-1200可以买套大两房，1500买套大三房——再贵就没有流通性了。

　　当然，很多时候中山公园都只是作为这个预算段的备选项，徐家汇的次新，徐汇的次新、古美天山的次新之外，可能才轮到中山公园。

　　当然，由于这里依然有外籍友人的支持，租金很高，整体租售比都不错；

　　且2号线+长宁地缘强大的购买力，依然带来了良好的流通性，中山公园的安全性还是很不错的。

　　上海哪些房子值得买？

　　免费咨询上海顶级房产专家

　　结语

　　说回今天拍的这块地：

　　如果卖大户型做改善，价格飙到15万以上，那估计是一个滞销盘。

　　比较理想的价格就是略微贵于之前天山板块的和樾长宁，总价控制一下，主力产品不要高于1800万，才能有不错的表现。

　　只不过，即便这个定价出来，二手房的流通性可能也不会非常好了。

　　如有难以解决的选房问题，也建议您线下参与我们的沙龙和我们当面交流下，看能否给您提供一些参考建议。