万科的300亿借款和885亿亏损

　　2025年，是万科成立以来最惨烈的一年。

　　曾经的地产一哥，交出了上市35年最难看的成绩单：全年营收2334.3亿元，同比下滑32%；归母净亏损885.6亿元，相当于每天亏掉2.4亿元，亏损额同比扩大近8成。

　　另一方面，身为第一大股东的深圳地铁集团，全年累计向万科输血291.3亿元，以极低利率撑起公司现金流。

　　一进一出、一亏一借，勾勒出万科从“盈利机器”到“靠股东续命”的残酷转折。

　　叠加一年内两次换董事长、核心高管集体离场，叠加千亿债务压顶、短债覆盖不足五成，万科的2025年，不是业绩下滑，是整个基本面的“生死局”。

　　股东输血填不满亏损黑洞

　　2025年的万科，用一组极端数据，撕开了行业寒冬下龙头的伤疤。

　　先看亏损：全年营收2334.3亿元，同比跌31.98%；归母净利润-885.6亿元，同比暴跌78.98%。这不是小幅亏损，是史上首次巨亏，亏掉了过去近3年的净利润总和。

　　亏损从哪来？核心全是地产主业的“内伤”。

　　房地产开发收入1906.5亿元，同比大降36.7%，占总营收81.7%。销售端彻底崩盘：全年销售面积1025万平、销售额1340.6亿元，同比分别跌43.4%、45.5%。曾经的“金九银十”，变成全年无旺季，去化率持续走低。

　　利润端更惨：开发业务结算毛利率仅8.1%，扣除税费后营业利润率只剩2.8%。卖一套房赚的钱，还不如存银行利息。

　　更致命的是资产大洗澡。全年新增计提信用减值、资产减值超500亿元；部分大宗资产、股权交易折价出售，直接亏掉账面值。加上存量项目减值、投资亏损，最终把全年利润砸成负数。

　　再看借钱：2025年，万科几乎每月都在向大股东深铁集团伸手。

　　2月两次借款28亿、42亿；4月33亿；5月15.52亿；6月30亿；7月62.49亿；10月22亿；11月16.66亿。全年累计借款291.3亿元，平均每1.2天就进账1亿。

　　这笔钱条件“很优惠”：期限最长3年，利率2.34%（1年期LPR减66基点），远低于市场融资成本。部分借款还以万物云股权质押，几乎是“定向输血”。

　　借钱用途很明确：全部用于偿还公开市场债券本息。2025年，万科靠这笔钱完成332.1亿元公开债务兑付，勉强守住“不违约”底线。

　　对比更扎心：全年亏掉885.6亿，股东全年只借了291.3亿——亏掉的钱，是股东输血的3倍多。

　　一边是业绩黑洞越补越大，一边是靠大股东“续命”维持现金流。2025年的万科，不是在经营，是在“拆东墙补西墙”。

　　万科管理层的动荡与更迭

　　比业绩更动荡的，是万科管理层的“大地震”。2025年，万科完成从“职业经理人时代”到“国资全面掌控”的彻底切换。

　　第一波：郁亮时代落幕。

　　2025年1月27日，执掌万科6年的郁亮辞去董事会主席，仅留任执行副总裁。深铁集团董事长辛杰接任董事长——这是万科成立以来，首次由大股东直接派任一把手。

　　标志意义极强：持续20多年的“职业经理人主导”模式终结，深铁（深圳国资委）正式接管万科控制权。

　　第二波：辛杰“闪电下台”。

　　辛杰任期仅9个月。2025年10月12日，辛杰因“个人原因”辞职，次日黄力平接任董事长。

　　辛杰在位期间，万科亏损持续扩大、债务压力飙升、组织架构大调整。外界普遍认为，其离职与业绩失控、国资考核压力直接相关。

　　第三波：黄力平全面接盘，郁亮彻底退出。

　　黄力平来自深铁集团，接任后迅速掌控董事会。2026年1月，郁亮到龄退休，辞去所有职务；3月，工商变更完成，黄力平接任法定代表人。

　　至此，万科核心管理层彻底换血：

　　原董事长郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭等“老万科”全部离场。

　　新任董事长黄力平、非执行董事胡国斌、雷江松等，均来自深铁集团。

　　2025年9月，万科撤销运行近20年的“集团-区域-城市”三级架构，推行扁平化管理，40年来最大架构调整。

　　这场换血，本质是控制权转移+危机问责。

　　深铁要的是“稳局面、控风险、保兑付”，不再追求规模扩张。黄力平上台后，明确提出“战略聚焦、规范运作、科技赋能”，核心就是收缩战线、降负债、保现金流。

　　但代价也很明显：管理层频繁更迭，导致战略摇摆、执行断层。2025年万科多次调整销售目标、放缓拿地、暂停新项目，本质是“没人敢拍板、一切求稳”的求生状态。

　　债务压顶，万科还能撑多久？

　　巨亏+频繁换帅背后，是万科最严峻的债务危机。2025年末，万科财务指标全面恶化，短期偿债能力濒临红线。

　　先看核心债务数据：

　　资产负债率76.89%，同比提升3.23个百分点。

　　净负债率123.48%，从80.6%飙升超40个点，远超行业安全线。

　　有息负债合计3584.8亿元。

　　一年内到期有息负债1605.6亿元，占比44.8%。

　　账面货币资金仅672.4亿元。

　　最危险的指标：现金短债比0.42。手里的钱，连一半短期债务都覆盖不了。资金缺口超900亿元，流动性严重枯竭。

　　债务结构更凶险：

　　2026年到期公开债146.8亿元，其中4-7月集中到期112.7亿元，兑付压力“尤为突出”。

　　2025年11月起，万科已对3笔债券（22万科MTN004/005、H1万科02）完成展期。

　　母公司层面更紧张：可动用现金仅9亿元，短期债务超1100亿，覆盖比例接近0。

　　为续命，万科已用尽手段：

　　股东持续输血：2025年深铁借款291亿，2026年仍在申请新增额度。

　　资产变卖：出售部分商业、写字楼、股权项目，回笼资金超百亿。

　　债务展期：与银行、债券持有人谈判，延长到期期限、降低利率。

　　收缩投资：2026年新开工、竣工面积较2025年“腰斩”，暂停所有非核心拿地。

　　保交付优先：全年交付11.7万套房，把有限资金全部投向竣工，避免烂尾引发信任崩塌。

　　但风险仍未解除。黄力平在业绩会上直言：“当前经营形势十分严峻，集中兑付压力依然突出”。

　　市场更担心：一旦深铁输血放缓、债务展期受阻，万科随时可能触发流动性危机。从“行业标杆”到“债务压顶”，万科的2025年，是整个地产行业缩表出清的最惨烈样本。

　　对万科而言，2026年才是真正大考：4-7月百亿债务集中到期、销售能否企稳、资产处置能否跟上、股东支持是否持续。

　　对行业而言，万科的困境证明：即便是龙头，也逃不过“高负债、高杠杆、高周转”的历史清算。

　　从“宇宙第一房企”到“求生模式”，万科的2025年，不是一家公司的低谷，是一个时代的落幕。