前三季度部分房企现金流正增长 保回款仍是“头等大事”

来源：21世纪经济报道

近年来，主动收缩战线，维持现金流安全，成为房企的主要策略。今年以来，这一策略仍未改变。

近期，上市房企陆续发布2026年三季报。报告显示，今年前三季度，多数房企的营收和利润有所下降，部分房企由盈转亏。

这一情况与近几年去库存的大势吻合。2021年至2023年间，不少房企在土地市场高点拿地，如今这部分项目仍未完全出清，这不仅影响了利润表现，也使开发商不得不被动缩表。

好消息在于，在主动收缩战线的同时，一批房企的现金流得到改善。今年前三季度，多家上市房企的经营性现金流为正。

随着年末财务结算周期的临近，财务安全的重要性不降反升。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，公司对四季度工作的安排中，保证销售回款仍是“头等大事”。

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随着房地产市场进入存量时代，新房销售规模呈逐年下降的趋势，多数房企的销售规模也在触及“天花板”后出现回落。

公告显示，今年1—9月，中国建筑地产业务合约销售额2386亿元，同比下降6.5%；合约销售面积660万平方米，同比下降30.6%。虽然规模下降，中国建筑仍然超过了保利，成为当前销售规模最大的房企。

其中，中海地产仍是中建最大的“粮仓”。前三季度，中海地产的销售面积同比下滑近两成，但得益于销售单价的提高，中海地产的销售金额达到1810.35亿元，同比上升6.2%。

今年前三季度，头部房企的销售规模普遍低于去年同期，中小房企销售规模涨跌不一。

中指研究院统计的数据显示，2026年前9个月，100家房企销售总额为2.26万亿元，同比降幅与1—8月持平。中指研究院表示，楼市仍处淡季行情，仅核心城市在优质项目入市带动下，市场仍有支撑，重点房企销售业绩降幅略有扩大。

与去年同期相比，一些房企由盈转亏。

今年前三季度，城建发展实现营业收入117.73亿元，同比下降近四成；归母净利润-1.62亿元，同比由盈转亏。同期，中华企业的营收和利润也出现双降，公司由盈转亏。

也有一批房企出现亏损收窄的情况，少数企业甚至扭亏为盈。今年前三季度，金科股份实现营业收入3.49亿元、归母净利润0.17亿元。去年同期，金科股份亏损107.8亿元。

金科股份的扭亏为盈，有其特殊性。2024年4月，金科正式启动重整，并成为房地产行业迄今为止最大的重整案。至去年12月，金科的重整计划执行完毕。今年7月，金科股票复牌并“摘帽”。

重整的成功，使金科的债务压力大大减轻，公司业务也向轻资产转型。这对于业绩表现颇为有利。今年上半年，金科就已实现扭亏为盈，但风险出清后，金科的规模已经大大降低。

抛开少数特例，总体来看，房地产企业仍处在风险出清的阶段，这也使得其在规模缩表的同时，利润也有所下降。

中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道指出，结转毛利率下降，是影响房企盈利的主要因素。当前结算的多是2022年—2023年高位拿地的项目，如今由于以价换量，形成“高成本结转、低售价兑现”剪刀差。此外，资产减值计提，刚性费用与利息支出，销售规模下滑，均是影响房企利润的原因。

近年来，房企拿地投资的步伐也有所放缓。根据国家统计局的数据，今年1—9月份，全国房地产开发投资5.3万亿元，同比下降20.6%。

在市场尚未确立回升态势、拿地容错率越来越低的情况下，房企收缩投资，不仅有利于控制风险，也有助于维持现金流的稳定。

今年前三季度，招商蛇口、滨江集团、绿地控股、金地集团等多家房企的经营性现金流保持正增长。其中，滨江的经营性现金流为82.59亿元，同比增长203.85%，较上年同期实现由负转正。滨江在公告中称，经营性现金流改善的原因为“上年同期支付土地款较多”。

梳理公告，今年前三季度经营性现金流改善的房企，拿地规模普遍下降。此外，销售回款增加、各项费用支出减少，也是现金流改善的重要原因。

中信证券选取了8家典型A股上市房企作为样本企业进行分析，今年前三季度，8家企业累计收入同比下降22%，归母净利润为-291.3亿元，亏损额度同比扩大。同期，8家企业累计经营性净现金流同比增长224%。

中信证券指出，这意味着，由于企业严控投资，狠抓土地分期，企业净回流现金的能力在明显修复。

刘水也表示，当前部分房企现金流改善，本质是“收缩式修复”，主要表现为“当期少拿地、少付款、多回款”。刘水认为，尽管销售回款才能体现真正的“造血”能力，但从经营恢复、偿债能力加强的角度看，现金流改善的积极面仍然不可忽视。

进入第四季度，房企保卫现金流的努力还将继续。

一方面，年末业绩冲刺季到来，房企普遍加大供货，并力求保证回款。21世纪经济报道了解到，近期多家房企召开了“冲刺全年”的部署会，有企业要求抓住当下的楼市政策窗口期，尽快消化库存。

前述北京房企人士表示，集团在内部会议上强调了现金流的重要性，除了个别特殊项目外，对回款率的要求均在95%以上。为实现年度目标，项目可以“给出更多优惠”。

另一方面，房企拿地仍然谨慎，有助于现金流稳定。随着现房销售政策陆续落地，房企的资金回笼周期拉长，拿地能力和投资意愿都有所下降。中指研究院的统计显示，9月和10月，300城住宅用地溢价率不断下滑，至10月已降至1.5%。

中信证券指出，2026年前三季度，房地产板块业绩继续下滑，总亏损面有所扩大。但对房地产企业而言，重要的是经营性现金流、资产结构和负债结构的变化。对于房地产行业来说，重要的是未来房价能否止跌回升。