北京
今天从微观基本面聊聊北京接下来的市场。
第一，很多人提到了北京今年的小阳春，我还是一贯看法：
今年不是小阳春。
小阳春是每年春季学区需求旺季成交量增加导致的，然后学区需求结束，小阳春结束，房价继续下跌。
而今年多项数据表明，学区需求旺季，并没有帮到市场，这个就不再赘述了，可见我之前的文章。
（小阳春的核心定义是，春季旺季后，房价继续下跌，如果旺季后，房价不跌，那就不是小阳春。）
第二，对于成交量会不会下降，这是确定的。但要客观看待、科学对比。
如果有心，您可以对比过去十五年北京每年按月成交记录，这15年间，没有任何一次4月成交量比3月高的。
但大家也都知道，北京房价15年前，四环五环也就1万的单价，现在就算再便宜，也不止有四五倍了吧？
4月份成交量下降，并不是房价下跌的充分条件。
而是要对比过往年份4月份成交才更科学，否则，就只是为了唱衰而唱衰了，没什么意思。
这也是我下面要说的。
第三，什么状态下，接下来的房价会继续下跌？
以最近的2025年小阳春为例，从微观基本面上，可以概括为3个条件（必须同时发生）：
①小阳春过后，挂牌量迅速增加，五一前，挂牌量增加1.5万套以上（按照今年算，大中介内网要到16万套、外网要到14万套附近）；
②“天级”成交腰斩，目前看无论是正常工作日周末，还是刚刚过去的小长假，数据都远好于去年同期，而且还是在没出ZC的情况下。
（其实这个数据和第①条是联动的，因为挂牌量本身是动态的，它是新挂牌、新成交和撤销挂牌的综合体现，成交过差，挂牌量综合后肯定增加得快。）
③小阳春过后，不再出台房产政策。
可以理解为，这个是外部因素。
但是外部因素也是因素，特别是在市场下行调整期，如果长时间不出ZC，的确会出问题，像去年“808”不仅小，而且不是当时市场急需的，“1224”也是一般般。
而且8月已经距离3月好几个月了......
不过，坦率讲，以现在北京市场情况下，政策在市场调节中的权重是在降低的。
这像是一句好话，但也不算什么好话。
好话的意思是，市场已经在自身的深度下跌调整中，刮骨疗毒了。
不算什么好话的意思是，本不需要市场这么痛苦的调整，如果ZC给得足、给得猛、给得勤，市场也不至于“咳咳......”
既然已经如此，现在看来，市场对ZC的依赖度是在下降的，如果在这样的背景之下，出台一些“中等强度”的ZC，并不能改变市场已经完成掉头的事实，至多是加快市场“这艘船”的航速（比如按开“公积金提额”这个按钮）。
如果在这样的背景之下，出台一些“高等强度”的ZC，那就没什么可说的了，根本不是想让北京房价稳，而是要拉一波行情，带一带全国了。
这里我单独和各位不在北京的朋友聊两居：
我求求您了，大哥，我聊的只是北京房产的微观面，至于您对您自己那里的房价看法，咱能不能别在留盐区“盲人摸象”？
您要知道，楼市是轮动的，就算再好的那几年楼市，北京上海这样的楼市启动了，让全国轮动到“彻底”，要多久您是忘了？还是故意想不起来了？
就别说四五线城市了，北京开启市场，天津至少等3年吧？上海开启市场，南京没有2年以上能见到亮光么？
（这几年，最危险、最难以解救的，是看了“老师直播”，接手某些新一线城市【概念新区】里“溢价新房”的那些人，他们的意见最大，其实是可以理解的。我讲个鬼故事：全国房价翻一倍，这些人都未必能完全解套。）
另外，别说全国了，就算北京内部市场，也是“同城不同温”呐......
望京启动了，请问同在15号线上的石门地铁口，得要啥时候？
1年能抡过去么？
那是2016年，大家预期好，放到现在，怕是时间double都客气了。
另外，有会员在裙里发小作文截图，说我在上周三会员的内部直播讲得太准了，是不是我得到了什么消息？
如果您全程看完内部直播，一定不会这么认为，因为我全程对ZC的瞻望，全部是有根有据的，那些无根据的预测，我压根没放进去（最后还单独解释过，比如商住那个）。
至于最后，如果大部分对上了，我想那也是大家对市场的理解深度是在一个层面上，换句话说，如果定好方向了，大致ZC脉络基本就在那个框架之下的。
提示：明天周三，会员内部直播继续。
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