上海这些地方潜力太大，都不舍得卖地了

昨天跟大家讲了基准地价调整的事情（《给郊区房东，敲了一下警钟》），不少用户关心上调地价的几个区域：

为什么是这几个区域？对房价体系有什么影响？是不是这几个区域最有潜力？

当然整体是中环内提高，郊区降低。

背后的原因昨天讲过，基准地价是土拍价格下限，提高后避免国有资产流失。

大家更关心的是四个特殊片区，基准地价上调一级。

意味着这四个片区在某些部门中上位了，应该承担更多的土拍收益。

这些区域发展快，一定程度是投入的资源多。

既然花了成本，就应该贡献更多收益。

现在完成KPI很难，必须一点一点抠。

给下属定更高的KPI，也是对下属能力的信任。

我们把这四个区域画在地图上，发现上海的发展方向更清晰了。

最明显的特点是，这四个片区都靠近黄浦江。

复兴岛、徐汇滨江、紫竹片区都直接临江，老城厢是黄浦核心，离江也不远，黄浦区名字就来自黄浦江。

两翼齐飞、南北转型、五大新城、九大副中心都没一平方土地升级，能升级的只有黄浦江沿线。

副中心模式向一江一河的转变很明显了（《上海的副中心，先不搞了》），四面出击不如重仓一处。

讲潜力，黄浦江之外的地方少看。

黄浦江已经取代苏州河，未来就是上海发展的中轴线。

这个趋势会重构各区房价体系。

杨浦区重仓复兴岛，已经是秃子头上的虱子。

十四五规划两极是五角场-杨浦滨江南段，十五五规划两极是五角场-复兴岛。

十四五规划

十五五规划

复兴岛非常重要，承担了杨浦唯一的希望。

杨浦过去非常努力，引入了美团、字节等大厂，全网刷屏千万次。

然而方向跑偏了，消费互联网目前不是上升期。

上海这几年发展最快的是集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，十四五年均增速分别是24%、24%、39%。

上海整体只有5%。

消费互联网年均增长7.8%，主要靠拼多多贡献，把长宁推上了榜眼。

方向跑偏，没有抓住上海最前沿的产业，过去五年杨浦经济增长就很一般，增速不如宝山。

更可怕的是人工智能崛起后，码农都在担心失业，普遍认为下半年会迎来裁员潮。

B站早已先裁为敬。

围绕消费互联网布局的相关产业都有风险，比如之前发力的“自媒体大V入杨浦”，很难稳定贡献GDP。

自媒体都是一阵风，风口一没产值归零。

杨浦作为上海经济大区，拥有黄浦江、大学集群、工业基础，肯定不甘心。

然而十五五规划又给了一棒，三大先导产业没给杨浦。

三大先导产业（国家战略级）、六大新兴支柱产业集群、六大未来产业领域中，杨浦只给了时尚消费品。

对手是南京西路的奢侈品集群、黄浦区的时尚珠宝功能区、奉贤的东方美谷，杨浦胜算不大。

市里不给，我们就自己造。

杨浦从南向北依次开发了鞍山、黄兴公园、五角场、新江湾，真的没地了。

东外滩这里原来烂尾留下些空间，过去五年直接把地卖给了大厂，想收都收不回来。

为了大厂过来还做了其他牺牲，只是不好讲。

大厂好端端的在长宁、徐汇，不会平白无故的搬去杨浦。

承担这个任务的只能是复兴岛，杨浦唯一可开发土地。

2026年2月《关于建设复兴岛国际创新创业集聚区的实施方案》正式发布。

四大产业方向为：人工智能与空间智能、生命科学与合成生物、绿色低碳与未来能源、低空经济与未来出行。

上海发展最快的产业全部收入囊中，Make Yangpu Great Again。

别看图上画的是两极，五角场-新江湾那里没空间了，其实只有复兴岛一极。

杨浦虽然发展慢了，但仍然是经济大区，有很多可动用的资源，未来会大量砸向复兴岛周边。

这里的地肯定不能便宜卖。

复兴岛这里再崛起，进一步分流腹地的黄兴公园、五角场一带，那些区域的房地产市场会更困难。

其他区域的逻辑更杨浦差不多，存量时代，都会集中资源到最高效的地方。

资源流出区域就很难受，徐汇区也不例外。

2013年徐汇滨江就是一级地段，当时只划入了尚海湾豪庭、中信君庭、保利西岸一带。

2020年徐汇滨江全境降为二级地段，2013-2020年是徐汇滨江的至暗时刻。

当时传媒港没建成，智慧谷还在打地基，产业空心。

建成的正大乐城、绿地缤纷城、保利时光里都很拉胯，西岸艺术中心那里商业还没起来，只靠一个11 号线云锦路也不方便。

2020年徐汇滨江房价才10万出头。

冥冥中自有天意，徐汇滨江踩中了人工智能风口。

2018年9月首届世界人工智能大会在西岸举办。正式确立上海 AI 核心区地位。

此后腾讯、网易、央视、阿里集中签约，西岸金融城地王出让，AI产业地标西岸智塔交付。

徐汇滨江一飞冲天，房价直逼新天地。

这样的地方不能随便卖地，2026年全部晋升一级地段。

代价就是牺牲了漕河泾，静安新城的房价直接打对折。

徐汇闵行过去中轴线是沪闵高架-1号线，现在明显向黄浦江转移。

龙吴路、龙腾大道成为主轴，23号线通车后闵行南部居民去市区不需要再经过莘庄-徐家汇一线。

23号线

闵行配合度也高，紫竹片区新规划了大零号湾，承接新一轮的徐汇外溢。

甚至不甘心外溢，大零号湾也定位科技创新策源地，借助交大、华师大成为三大未来产业先导区之一。

最近交大130周年，据说惊动了半个创投圈。

闵行最大的优势是产城融合，大零号湾开发后持续的建设公园、图书馆、商场、体育场、艺术中心、瑞金医院。

花了这么多钱，得靠土拍赚回来一些，提升一下地价很正常。

原来大零号湾跟前湾、徐泾都是六级地段，现在提升成五级，跟大虹桥核心区（新虹街道）一样。

2014年大虹桥核心区万科时一区开盘价4万，当时徐泾普通新房只要3万，吴泾紫竹半岛也是3万左右，其他连3万都不要。

现在紫竹片区要跟大虹桥核心区拉齐了，这就是发展的力量。

当然发展不是一蹴而就，徐汇滨江-大零号湾一线目前还没贯通，中间吴泾战略空白区完全没开发，中间节点华泾也不如莘庄（《上海外环最火的区域，房价会不会补跌？》）。

对未来要有信心，对房价要有警惕。

黄浦区把老城厢提成一级地段，是对全市豪宅的巨大冲击。

上海市区豪宅其实没想象的那么多，主要集中在新天地、黄浦滨江、陆家嘴、风貌区等等。

最近几年有钱人润走了一部分，造富浪潮又过去了，有钱人数量增加不多。

这时市区集中供应新房，大大冲击了豪宅市场。

带头的就是徐汇滨江、黄浦老城厢。

黄浦原来是两头强，新天地、黄浦滨江豪宅集中，中间是洼地。

这两三年中间的老城区全面旧改，豪宅遍地开花。

融创操盘后上海壹号院由17万涨到17.8万涨到18.5万，拿到了豪宅门票。

中海・顺昌玖里靠新天地概念、风貌别墅产品，也能卖到五六千万甚至过亿。

士林润园单价25万起，主力7000万–1.2亿，已经是顶豪价格。

老城厢有了三分天下底气，那豪宅市场就热闹了——老城厢不缺楼盘。

豪宅市场规模就那么大，塔尖区域扩容，后面各个梯队上都有板块下降。

你的客户被老城厢抢了。

现在官方下场背书，老城厢就是一级地段，后面豪宅还会上市。

有些2000-3000万的伪豪宅区域，一定会降级成中产，房价直接崩掉。

老城厢的崛起，也打压了北上海西藏北路、北外滩、东外滩、瑞虹新城的地段上升。

豪宅买家本来外溢去东外滩，发现老城厢有新房，那就等等吧。

上海的地，真的是每一天都在动。

我们要有体系化的分析工具，才能时刻认清市场变化。

欢迎来到环线讲座现场，我们一起完成这个工作。