江苏
2026年一季度，南通市区（含崇川区、开发区、苏锡通园区）新房市场供应收缩、成交小幅回暖，但回暖基础并不牢固——去化周期仍在拉长，价格让步仍是驱动成交的关键手段。
Part.1
供应量同比缩减11%
深度改善选择更丰富
2026年一季度，南通市区新发16张住宅销售许可证，累计新增供应1030套新房。
与去年同期相比，供应量缩减约11%，产品形态进一步向深度改善靠拢，墅类、大户型产品选择更丰富。
从板块分布看——
• 老城区：4个项目合计供应375套，为全市供应量最大板块，其中万濠东郡136套、濠东璟园92套、盛和观濠别院75套、锦鸿府72套
• 原港闸：新增供应304套，全部来自云锦九璋
• 任港湾五龙汇：4个项目合计供应281套，其中南光澳门中心134套、盛和九里云和92套、澐玺禄40套、运河院子15套
• 苏锡通：大华铂璟湾66套
• 开发区：江山鼎4套
• 创新区、新城区、新东区：一季度均无新增供应
供应端的收缩与结构性偏移，反映出开发商在当前市场环境下的两重考虑：一是主动控制推货节奏，避免加剧库存压力；二是聚焦核心地段与改善产品，以匹配有限的有效需求。
Part.2
成交量同比上涨14%
成交价下跌259元/㎡
剔除尾盘及长期滞销项目后，一季度南通市区主力在售新房项目累计备案1437套。
与去年同期相比，成交量上涨约14%，这一涨幅主要得益于3月小阳春的明显放量。
一季度成交前三板块——任港湾五龙汇（289套）、老城区（272套）、创新区（231套）
这三个板块也是近一年月均流速前三——任港湾五龙汇（79套）、创新区（70套）、老城区（67套）
然而，成交量的小幅回暖背后，是成交价的持续让步。
据百城房价指数显示，2026年3月，南通新建住宅样本均价为14017元/㎡，环比下跌0.20%，同期全国百城均价环比上涨0.05%。
进一步对比——
2026年2月，南通新建住宅样本均价为14045元/㎡，环比下跌0.33%，同期全国百城均价环比下跌0.04%。
2026年1月，南通新建住宅样本均价为14091元/㎡，环比下跌1.29%，为当月百城最大跌幅，同期全国百城均价环比上涨0.18%。
2025年12月，南通新建住宅样本均价为14276元/㎡，环比下跌0.87%，同期全国百城均价环比上涨0.28%。
整个2026年一季度，南通新建住宅样本均价累计下跌了259元/㎡。
数据印证了市场“以价换量”的底色，3月销冠远创宸樾便是典型代表。这种依赖降价驱动的回暖，基础并不牢固，冲量之后回调难以避免。
Part.3
去化周期仍在拉长
“隐形库存”任重道远
截至2026年3月末，南通市区新房狭义库存（已获销许未备案）约9985套，按近一年月均385套的流速计算，去化周期约25.95个月。
再算上已入市项目未获销许房源，广义库存上升至约2.07万套，去化周期拉长至约53.71个月。
与2024年末相比，广义库存去化周期延长了近5个月。这一变化的根源并非供应扩张，而是流速放缓。
根据统计，从2025年1月至2026年3月，市区累计供应约6056套，累计备案约6098套，供求基本平衡。
但是，2024年全年月均备案约468套，2025年则降至约388套。流速的明显减慢，才是去化周期延长的真正推手。
除了上述“显性库存”，还需要关注更庞大的“隐形库存”。
根据统计，截至2026年3月末，南通市区已出让但尚未入市（以领取销售许可证为准）的涉宅地块累计已达72宗，合计土地面积约443万㎡，规划建筑面积约734万㎡。
这部分土地将在未来陆续转化为新房供应，以当前流速衡量，去化之路依然任重道远。
下一篇，我们将发布2026年一季度成交套数TOP10榜单以及“隐形成绩单”，敬请期待。
数据说明
*统计时间：2026年4月1日
*数据来源：通房e办
*备案存在延迟，仅供参考
*转载或引用，请注明来源「新知南通研究院」
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