新房降价，客户退房，上海新房怎么了？

今天上海楼市发生了一件大事，浦东网红盘降价了。

一石激起千层浪，买方人、从业者都很关注，业主更关注，不少人吵着退房。

有客户称之为“云璟格勒”拐点，大家真是太有才了。

其实这不是第一个降价楼盘，却成为压垮大家的最后一棵稻草。

开云艾尚里早降了，新的一期容积率只有1.2，5-6层电梯洋房，反而比之前便宜8000块。

杨浦中环某新房早就8折抢跑，说是10套，其实不止。

桃浦金隅公园东序之前备案价84610元/平，新的一期只有81004元/平。

宝华紫薇花园早就打8折，最近更有消息说75折。

南翔2022年就卖到5.9万，大华星屿今年首开单价只有5.3万，还号称得房率95%。

最近绿城回归大虹桥，价格可能持平2020年。

但是地段更好、产品更好，也等于变相降价，严重背刺沪青平四兄弟。

郊区新房降价都成常态了，松江、宝山、临港、金山等等，一堆八折盘。

更可怕的是郊区直接调低了基准地价，后面土地起拍价更低（《给郊区房东，敲了一下警钟》）。

郊区嘛，起拍价就是成交价。

那后面岂不是成片的新房降价？

今天浦开云璟这个事情有两个说法。

一些朋友认为没降，这次推出的是北区，两梯四户，也有一些房子靠高压线，应该便宜。

上次是南区，一梯一户，没有高压线，应该更贵。

宝华紫薇花园也有业主说没降，打折的都是位置不好的，靠高架的。

这样安慰一下自己可以，千万别当真，降了就是降了。

任何要素都有价格的，按价格算算，就是降了。

那是不是上海市场全面雪崩呢？也不用那么悲观。

开发商眼里的市场跟买房人不一样，不是一个角度。

新房打75折，前面的业主多花几百万当冤大头，觉得自己亏钱了。

开发商不会这么想，他们还是赚钱的。桃浦宝华前面卖8万多赚翻了，剩下的房子打折卖也赚钱。

现在明显滞销，不如早点卖掉脱身。

不然房子卖不掉领导天天过来骂，谁受得了。

开发商其实比买房人更悲观。

买房人更关心价格，只要价格稳住大家就有底气。

开发商关心的是流速，很多项目都有死命令，几月几号之前清盘。

然后找咨询机构一看市场数据，心凉了半截。

普陀过去一个月能卖掉新房1.21万方，看起来也不少。

但是普陀库存有71.57万方，全卖完要59个月。

这还是存量，如果再来几个新房，那更难卖了。

杨浦一个月卖掉新房1.46万方，库存91万方，全卖完要62个月。

你是开发商，看到跟你抢客户的新房两只手都数不完，你怕不怕？

恰好又是2026年，上海12.5万套次新房陆续入市，有些楼盘就想抢跑。

赶在二手房入市前卖掉。

恰好又赶上新房升级，去年926新规后新房得房率提高、落地窗变多，今年又流行抬板社区。

看看自己手里的货，跟二手房比太贵，跟新房比落伍，主动降价的心肯定有。

更重要的是，目前只是新房市场不好，二手房市场还可以。

3月份成交都破了3万套。

二手房完全市场化，更能代表市场热度。

新房全面滞销，纯粹是自己作的。

新房全面滞销甚至降价，主要是犯了两个错误。

第一个是一二手价格双轨制。

过去几年主要是供应侧改革，提高土拍价提升大家信心，提升新房品质提高价格。

你不买新房还涨。

但是二手房不好控制，不断地降价。

剪刀差越来越大，新房、二手房就成了两个独立市场。

新房套均总价已经超过1000万，二手房大部分成交两三百万。

这还有什么关系？

58安居客平台数据显示，上海一二手客群重合度仅8.5%。

唯一的问题是，上海还是穷人多，你总价越高能买得起的越少。

新房从600万涨到1000万，客户基数少了四分之三。

大家买不起新房只能去买二手，去年新房成交套数大幅下滑，二手房却连续破2万套。

第二个问题是，新房已经脱离了群众。

国家反复的讲好房子，是希望新房质量过硬，提升安全性，提升隔音、抗震、防水效果，提升物业服务等等。

到开发商这里解读成了大理石外立面、酒店式公区和大堂、会所、泳池、雪茄室……

装修的跟凡尔赛宫一样才叫好房子。

然而交付质量一塌糊涂，普陀某楼盘原来是品质标杆，后来一场雨暴露了很多质量问题。

在大家不需要的配置上花重金，在大家最关心的质量上偷工减料，价格还越来越贵，这让大家怎么下手？

新房降价是解决第一个问题，价格向二手房看齐，不要再走双轨制。

至少不要太离谱，让大家置换得起，卖掉二手房能买你的新房。

第二个问题目前还没看到解决迹象，大家还是继续卷高大上的配置。

两百多户的普通小区都建会所泳池，未来物业费不收30块肯定烂尾，根本运营不起来。

可能等到这些配置一地鸡毛了，我们才会全面调头。

当然新房降价也跟市场有关，市场好起来什么臭鱼烂虾都能卖光。

市场大家不用担心，新房持续卖不动会有人去救楼市。

今年2000亿的卖地KPI摆在这，不能没有作为。

新房降价只是市场波动下的小插曲，历史上发生过很多次了。

现在国家发达了，居民有钱了，变得都很有素质，群里吐槽一下。

之前都动不动打砸售楼处。

随着市场回暖，我们不也走出来了。

物极必反，等走完通缩周期，没人记得现在有多绝望。

物极必反，等现在的新房一地鸡毛，我们会重新回归群众。