局部分化！深圳核心区姿态更低了

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

现在核心区的新房，有的姿态也放得很低了。

低姿态入市

市场进入买方为王时代，有的新房姿态都放得低了 一些。

这两天（4月14日），位于湾啟紫荆府二期（自贸紫荆屿）获批预售——

408套约108~151平精装住宅，备案均价约10.73万/平，单价区间约8.81万—12.48万/平，总价区间约954.66万—1847.9万/套。

项目虽然备案价与前两批次房源的推售价并无太大差异，但明显开发商操盘的姿态放得很低了。

首先就是意向登记冻资门槛的下降。

湾啟紫荆府二期这次的诚意登记金额只需要20万。

而自开发商推售第二批次后，冻资的门槛由50万降到了20万——

2024年12月13日获批预售的湾啟紫荆府（1栋）319套97~143平精装住宅，备案均价约10.78万/平，总价区间约949万～1689万/套，冻资金额还需要50万元。

2025年6月13日获批预售的湾啟紫荆府（2栋）165套110~142平精装住宅，备案均价约10.71万/平，总价区间约1003万～1711万/套，冻资金额需要20万元。

要知道，湾啟紫荆府20万的冻资金额，是妈湾自供应新房以来，最低的冻资门槛。

妈湾这些年诚意登记金额高峰期去到了300万。比如2021年9月入市的招商嵘玺家园，冻资金额为300万，2023年3月入市的万科瑧湾悦（二期）冻资金额为300万也要300万。

但10-15倍的冻资门槛，似乎并未替湾啟紫荆府带来10倍放量的诚意登记。

2024年12月开盘，319套住宅开盘意向登记321人，2025年6月165套住宅开盘意向登记

其次，开发商对外释放不小的开盘折扣力度。

2024年12月首批开盘，给出综合折扣95折——

约96平户型折后约894万—991万；

约108-111平户型约919万—1152万；

约121-122平户型约1089万—1309万；

约142平户型约1435万—1578万。

2025年6月第二批房源入市，给出诚意登记先优惠5/10万总房款，再叠加142平户型综合约0.975折、122平户型综合约0.98折、111平户型综合约0.97折，并且分别赠送（税前）11万—14万软装。

而最新一批房源，的吹风折扣——

诚意登记99折

认购99*99*99*99*995折（综合约0.956折）

7天准时签约99*99折（仅准时签约可享）

更重要的是，开发商对项目进行品质上的升级。

今年1月，项目一期曾遭到业主质疑，外立面玻璃出现色差，大门设计及石材选用与前期宣传册存在差异。

而开发商在众多业主建议下，在今年4月3日发布公告，将对公区大堂、架空层、地库及电梯轿厢进行提升——

首层大堂墙面绿植装饰调整为莫奈花园石材；

架空层阅读区的卡座区墙面艺术漆调整为木饰面；

地库的落客区天花艺术漆+GRG+埃特板，调整为米色质感铝板、仿透光云石、中间波浪造型GRG+艺术漆，树影画墙面调整为泥客石；

对电梯轿厢的扶手区域进行加宽。

一般开发商强势的时候，面对质疑大多会给出类似“效果宣传仅作示意参考，以实际交付为准”或者“未到交付期限，施工中暂时未能体现整体效果，请耐心等候最终效果呈现”的答复。

而湾启紫荆府短时间内便公告承诺提升公区，相比过去的不少开发商，客户至上的态度也更明显。

市场摸底阶段

事实上，如今的开发商也不得不放低姿态。

一方面，市场进入摸底阶段，妈湾也不例外。

目前项目前两批次的推售，一期1栋推售319套住宅还剩余27套未售罄（截至2026年4月16日，深圳房地产信息平台），2栋推售165套住宅，货量更小，也依旧剩余29套未售罄（截至2026年4月16日，深圳房地产信息平台）。

而一期1栋获批预售已经超过一年零4个月仍未售罄，且一期2栋剩余未售房源中，就有21套为约142平户型，总价都在1488万—1626万。

说明，项目在市场中整体的去化速度相对较慢，且市场对项目总价超1500万的大户型认可度一般。

与此同时，市场替代性强。

周边二手房的价格段差距并不明显。

比如颐城栖湾里最新二手房成交记录显示，去年12月小区一套122.22平三室两厅成交，总价1115万，折合单价约9.12万/平，今年2月成交一套121.02平户型，成交总价约1100万，折合单价约9.09万/平。

另一方面，项目自带一些长、短期无法忽视的要素。

首先，项目二期相比一期，景观面更差一些，一期3栋住宅，总楼层在36-37层，一期东向可看前湾河景观。而二期同样三栋住宅，东西向被一期3栋住宅遮挡，西向为保税港区建筑，紧贴兴海大道，低楼层景观以施工工地为主。

其次，妈湾住宅整体容积率偏低，但与众多过往供应的住宅相比，自贸紫荆屿的容积率已经相对较高。

而目前深圳主要核心区域的新房建设标准都基本以“限高80米/26层+3.1容积率”的新国标建设为主，更符合“好房子”标准。

但自贸紫荆屿容积率及总楼层都较难匹配这样的标准。

且设计户型中自带不可改造飘窗，备案平台实际显示得房率约75%，需依赖飘窗面积提升居住使用的空间效率。

比如建筑面积为148.04平户型，套内建筑面积110.67平。

若对比2021年1月入市的前海天境，备案得房率并不占优势。

前海天境实际备案得房率约77.54%，建筑面积144.05平户型，套内建筑面积为111.7平。

并且，今年1月前海天境花园二手房成交价格体现出一定的优势，约139.39平户型成交总价约1355万，折合单价约9.72万/平。

再就是，妈湾的替代性极强，片区内还存有大量未挂拍用地，存在未知的供应体量。

即使是核心区，也很难抵挡得住大量的供应预期。2023年妈湾规划大调，新增10多块居住用地。

《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》

再比如其他一些设计上的差异，项目一期三梯四户但自带专梯入户，而二期同样为三梯四户，但无专梯入户；项目一期基本已经是现楼状态，预计今年年底交付，二期则处于建设中，出地面十多层，预计明年底交付。

当然，自贸紫荆屿也有一定优势。

比如相比一期，公共区域设计更丰富，自带下沉庭院，庭院花园、泳池等。

比如价格维持同期水平。

在核心区统一提价的背景下，能维持现状，不涨价，对购房群体来说，就已经比较友好。

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