没有市场底就没有价格底

【市场底由“成交结构”来确认】

有人比较担心北京现在的成交结构不健康，这对于没有“大周期”经验的人来讲，可以理解。

因为现在北京成交总价占比中，300万以下房产的成交，由去年的40%左右（这对比常规月份就已经算很高了），又攀升到58%了。

这种占比，放在任何一段健康市场的中间时段，都是非常不合理的，说明市场上改善需求大幅缩减。

理解这个变化，我觉得可以举个例子：

这就像一个正常人，如果主要摄入食物方式就是——喝白粥，缺乏改善伙食的摄入，那早晚会因为营养不良出问题。

但如果是对于刚手术大病初愈的人来说，上来就大鱼大肉，海参佛跳墙，估计没几天又回ICU了。

我直接说个简单可以理解的结论：

①回望北京过去十多年的行情，去年四季度和北京2014年下半年最像。

如果你还有点记忆，那时候主流跌幅甚至超过20%（印象最深的是我同学莱圳家园的上车盘，买了不到一年，从四万四五的单价，跌到三万出头，还真找到数据了，如下图）

（这种数据很少，大中介都没有，请任何人不要找我们要这种数据，没有意义的。）

那时候的悲观情绪，要比现在强烈多了，只是那种情绪仅在市场参与者中蔓延，互联网自媒体还不发达（那时候公域网络环境中，只有围脖公蜘提一提）。

②回望北京过去十多年的行情，现在这种成交占比和北京2015年上半年最像。

记得那时候，有些年轻中介还没有今天这么坏，我喜欢跟年轻中介看房，不喜欢跟老油子看房，偶尔看房的过程中，还喜欢晚上和他们喝两口，听听他们心里话。

2015年初，还有中介私下和我说：“北京这房子算完了，贵房子根本没人看，更别说买了。都买不大点的小房子，搁啥挣钱啊，干完这个月我不打算干了”。

后来这哥们真不干了，回老家了，然后就没有联系了，今天想来，还是祝福他后来能吃到他们当地16-17年的“肥肉”吧。

当然话说回来，我当时听了也一脸懵逼，信心受到很大打击，这个对我的影响其实还挺大，如果我能在15年更激进一些，而不是在已经开涨的16年瞎搞，我的成本要低一大截的，都是吃了没经验的亏，我干嘛听一个连房子都没有的小中介的啊！

【筑底需要补底】

一口锅，锅台再结实、锅沿再漂亮，如果锅底漏了，它就是一口废锅。

这就是很多人误解的北京楼市，以为好房子、贵房子涨了，才有筑底希望。

这是错误的。

如果那样，就只能越加速低总价资产持有者的恐慌抛售心理，市场永远没有底。

放一张图，各位自行感受下：

【“价格底”要由“市场底”来确认】

所以有人说，去年四季度，特别是11-12月的低成交价，应该是筑底了。

我一直没敢系统公开聊这件事。

因为我要等一个信号——成交结构的变化。

目前看，谨慎一点讲的话，成交结构已经初具雏形。

就是上面的数据我说的。

但毕竟我是公开发表，我不可能只跟莱圳家园的业主说：

“喂，你们小区筑底了”。

这是不客观、不公允的，所谓筑底的意思是：应筑尽筑。

（这个词为衍生词，来源于2022年的流行词“应检尽检”）

房山的老破小，不是“应筑”范围内的，但是房山的次新地铁房，也应该在“应筑”范围内吧？

通州北关呢？石景山苹果园呢？顺义石门呢？昌平县城呢？

以此类推吧。

给市场点时间，让它自行轮动。

【关键观察期】

现在到五一节后。

目前仍有超大量观望买家，还在进一步验证自己的判断，不要对这个群体有任何质疑，他们是市场一旦筑底的“先头部队”，如果行情明确开启，第一阶段的提价，主要靠的就是这部分群体。

而且这部分群体的主力又是换房者里，已经卖掉房的，他们对市场敏感度最高，嗅觉也最为灵敏（别看他们都藏起来不吱声，那都是眯着呢）。

他们觉得仅仅四月份稳住还不够，要等到整个四月份过去，看看各方面“量”的数据，尤其是挂牌量的数据（今年相比过去几年最大的不同是，在3月高峰结束后，挂牌量不增反降）。

对于右侧交易者，我认为这个合理。

有时候成交量未必能说明问题，像去年四季度的快速下跌期，实际成交量是比较高的（被很多人称之为以价换量）。

所以右侧交易者要确认市场转向后，再采取行动。

市场上天然就是右侧交易者远多于左侧交易者，不仅仅房产这样，其他领域也这样。

【结语】

再说一遍：

市场不是靠分化筑底的，市场要靠轮动筑底。

只有锅底补上，才可以讲筑底。

当然了，北京小区实在太多，更主要的是很多非主流小区的某个户型，上一套成交价未必是“跌透价”，所以后续还可能有对比起来看，仍在下跌的小区。

只有摸透市场逻辑和价格规律，才能判断具体某套房子是否价格合理。

进一步理解这个逻辑，可以听听我会员内部直播的第四场和第五场回放（特别是第五场），当然会员还有其他权益，内部直播只是附带赠送的。

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