上海
△2026年上海第三批土拍商品住宅用地成交明细
总结：2026年上海第三批次土拍中 3 宗地块均成交，成功揽金72.09亿元。本次土拍呈现以下三个特征：一是供应高品质住宅&基准地价调整；二是市场热度显著回升，11家房企参拍；三是徐汇区地块溢价25%，创年内新高；四是招商蛇口连下两子，稀缺低密地块成布局关键。
01
供应高品质住宅&基准地价调整
三批次三宗地块分别位于徐汇长桥、普陀光新、金山新城板块，区位分散但产品品质均高配，一是装标较高，普陀地块设定 5000 元 /㎡、徐汇地块为 4000 元 /㎡，金山地块则为2000 元 /㎡；二是三宗地块均未对中小套型住宅比例作出限制要求，金山新城地块容积率仅1.05，属于稀缺的低密改善型产品。此外，4月上海发布基准地价调整政策，中环内（含内环）基准地价上调 6%-9%，中外环间保持不变，外环外下调 3%-5%，整体贴合核心区稀缺、远郊刚需为主的市场现状，如金山地块起拍价低于去年同期。
02
市场热度显著回升，11家房企参拍
三批次宅地出让市场热度显著回升，房企参与度创去年下半年以来新高，本批次共吸引 11 家竞买主体入局。其中普陀石泉、金山新城两宗地块均仅 1 家企业报名，徐汇长桥地块成为本次出让的热门标的，吸引 9 家企业参与角逐。值得一提的是，本次土拍的竞买阵营中，还出现了清能这类非地产主业的跨界企业身影。
03
徐汇区地块溢价25%，创年内新高
三批次土拍结果呈现出核心区高热、普通区域底价成交的分化格局。本次土拍中徐汇长桥地块成为核心热门标的，核心原因在于该地块为纯住宅属性，坐拥稀缺区位优势且容积率较低，同时地块由原商办属性调整为纯住宅用地，大幅提升了开发价值与市场吸引力。该地块最终以 25% 的溢价率成交，溢价率创下年内新高，成交楼面价达 8.71 万元 / 平方米。值得关注的是，该地块周边上月出让的同类地块“徐汇区S031102单元S04-16地块”因包含25%的商业等开发要求，最终以底价成交，成交楼面价仅 4.81 万元 / 平方米，二者价差显著源于地块属性与开发要求的核心差异。普陀石泉地块以 6.21 万元 / 平方米的楼面价被招商蛇口&中建东孚联合底价成交，金山新城地块则由金滨海城市发展集团底价摘得，成交楼面价 1.38 万元 / 平方米，而 2025 年 6 月建发联合体曾以 1.48 万元 / 平方米的楼面价。
04
招商蛇口连下两子，稀缺低密地块成布局关键
本次土拍中招商蛇口强势斩获两宗地块，角逐徐汇长桥地块的核心考量与布局逻辑主要体现在三方面：一，该位于徐汇滨江辐射区，距黄浦江直线约500米，紧邻上海植物园，生态资源稀缺且不可复制。同时，地块容积率仅1.8、限高36米，适合打造低密小高层产品，符合上海市场对改善型住宅的需求，稀缺属性使其成为房企争抢的优质资源。二，周边次新房二手房价格普遍在15-18万/㎡，而该地块预计售价14万/㎡，相比周边二手次新价格具有一定性价比优势；三，招商蛇口此前已在徐汇长桥板块开发“海上·清和玺”项目，此次加仓徐汇核心地块，既巩固了其在徐汇区域的市场话语权，也体现了对区域发展的长期信心，通过高价拿地进一步强化品牌在高端改善型住宅领域的竞争力。
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