普陀区，开始翻身了？

十四五期间，普陀区打了一个漂亮的翻身仗。

经济上升一个位次，超过郊区黑马奉贤。

经济增速57.5%，排名第五。

前面几个多少都开挂了，不然普陀应该更高。

徐汇外挂徐汇滨江，踩中了一江一河、人工智能风口。

长宁外挂拼多多，闵行赶上大虹桥。

青浦华为一来，软件信息服务业增速超过30%。

普陀没有太多风口，踏踏实实的建设真如、桃浦，也取得了不俗成绩。

是不是可以去普陀买房了？

毕竟经济健康是楼市健康的基础。

大家之前不愿意去普陀买房，主要有两个原因。

第一是觉得普陀发展慢。

经济不活跃、城市开发慢、配套更新慢，甚至路都修的慢。

武宁路、真南路不知道修了多少年，一直叮叮当当。

第二就是普陀房价涨得慢。

2019年中海臻如府开盘就9.5万，现在挂牌不到10万，要卖掉还得降降。

其他更惨，品尊国际万年不涨，天元府刚交房基本都亏150万以上。

这在市区很少见。

发展慢、房价不涨反跌，楼市中口碑就很差。

这两个问题，多了解了解就发现背后另有隐情。

环二说过很多次，普陀发展并不慢。

大家觉得普陀发展不好，只是因为它现状让人不满意。

现状不满意的标准是，它不如其他市区。

不如黄浦、静安、长宁、徐汇。

这个标准对普陀很不公平，普陀起点就比他们低很多。

只是普陀位置好，一直被视作浦西七区，大家放一起讨论。

就跟射雕英雄传里江南七怪一样，都觉得他们很菜。

跟他们同台的都是绝顶高手，放一起肯定不够看。

其实七怪在江南地区也是数一数二的组合。

普陀的很多土地都是合并的宝山、嘉定，跟宝山比比，普陀发展好像就不慢了。

修路时间长都有特殊原因，浦东大道修的也慢，却没人说浦东发展慢。

都是先有第一印象，后面什么帽子都给你扣上。

看看经济增速，普陀一直不是最差的那批。

当然第二点，房价涨幅慢没办法洗，数据摆在这。

其实有段时间普陀也还可以，2014年中海紫御豪庭才4.6万，现在10万左右，涨幅也不低。

普陀起点低，那段时间拉涨幅就还好。

现在普陀频繁跑输，是因为房价逻辑变了。

决定房价潜力的，更多的看供应量。

新增购房需求少了，供应量一大，大家都绷不住。

普陀犯的最大错误就是，房产供应量太大。

普陀合并了宝山、嘉定的土地，核心就在做一件事：建房子。

80年代上海的居住条件依旧很差，每人居住面积为4.3平方米，开发浦东一定程度是要解决居住问题。

普陀也承担了不少。

1995年普陀规划了高等级居住区万里，后来内环大拆迁，长寿路街道全部拆光建住宅。

2010年后开发长风，2017年后再次开发真如，2021年后桃浦新房来了。

最疯狂的还是1998-2008年，那几年普陀仅内环就建了130个小区。

普陀、杨浦、徐汇面积、人口差距不大，10-20年房龄的房子普陀多很多。

链家上展示出来的普陀有848套，杨浦690套，徐汇541套。

经济总量普陀连徐汇一半都不到，10-20年的房子数量是徐汇的157%，普陀房价肯定涨不动。

2018年，普陀区房地产业在区级税收中占比约50%。

上海土地依赖度不高，普陀例外。

这个情况近期有了变化。

普陀在努力，经济增速快了，经济结构变了。

2025年普陀区房地产业区级税收占比降为 35.2%，四大重点培育产业（智能软件、研发服务、科技金融、生命健康）占比提升至 43.64%，成为新的税收支撑。

真如肉眼可见的来了一批企业。

普陀动迁也提速了，2026年拆迁甘泉宜川一带，动迁预算提高近五倍。

据说有些居民动迁款拿了超千万，动迁户会成为楼市托底力量之一。

大家都不想搬太远，在家门口买房的居多。

普陀进步了，其他区域楼市却恶化了。

杨浦、徐汇、黄浦的供需也不健康了，都面临供应过量问题。

徐汇广义库存58.5万方，去化周期50个月。

黄浦广义库存72.52万方，去化周期47个月。

杨浦广义库存90.23万方，去化周期51个月。

学霸考砸了，学渣心里舒服多了。

说白了大家房价都涨不动，你也别嫌普陀不涨了。

当然这里不是吹捧普陀，让大家都去普陀买房。

只是想说普陀没那么差，没必要非得避开了。

过去想买房赚大钱，普陀供需结构不好，肯定不能入。

现在大家预期降低了，回归自住的话，如果普陀真的适合你，可以对比着看看。

普陀比较适合这么几类人。

一类是市区上班，在意通勤的。

普陀最大优势是，离市区近，长寿路跟老静安无缝衔接。

上班去静安寺、南京西路非常方便。

而且普陀地铁发达，每个板块都不缺地铁。

13号线串起长征、长风、曹杨，14号线真光、真如，11号线桃浦、真如，7号线辐射光新一带，15号线串联上面各条线路。

内环内更发达，除了15号线其他都必经内环。

唯独甘泉、宜川是空白，有点不方便。

1000万以内买房自住，普陀进出市区便利度最高。

另外一类适合买普陀的，是嘉定、宝山置换。

要共享市区资源，预算又有限，普陀是最优解。

普陀不仅去市区方便，自身资源也比宝山、嘉定强一些。

尤其是教育资源，普陀碾压各个郊区。

都知道上海各区中考不公平，上海出现了很多“中考移民”，幼升小、小升初换到资源发达的区域更是常见。

宝山、嘉定居民换到宝山，教育上不吃亏，不当分母。

有可能同样的学生，郊区上不了高中，市区能上了。

对于郊区居民而言，普陀学区还有一个优势：便宜，溢价低。

市区居民没人炒作普陀，普陀学区就一直不贵。

新普陀小学、梅陇中学放在全市都是最好的组合之一，后者市重率50%，700分以上比例10%以上，标准全市一梯队水平。

300万以下就能买到两房，60多平，勉强能自住那种。

在徐汇、黄浦、浦东，这个价格买不到的。

不建议买在普陀的主要是两类。

一类是2000万以上的。

普陀目前没有规模化富人区，高总价房产流动性一般，不管是中鹰黑森林还是品尊国际大户型，都不太好卖。

中海紫御豪庭也只是上周期不错，起价低，表现好点，现在高总价也不好卖。

另一类是非常在意保值的。

普陀、宝山一带的根本问题还是没解决，供大于求长期存在，短期寻求保值还是有风险。

普陀选房思路也很清晰。

黄浦、静安外溢过来的中产客户，要三房自住首选内环三大金刚——长寿路、武宁、中远两湾城。

1000万以上要居住品质只有长风。1000万左右要好房子就去真如。

低一级预算的，要好房子就去中产三宝——万里、长征、桃浦。

预算再低还有六大老破小：曹杨、梅川、光新、甘泉宜川、真光、桃浦新村。

普陀好在各个片区特点鲜明，大家很容易找到适合自己的房子。

普陀不好的地方是，区域太大，各个地方保值性、流通性差很多。

具体普陀是不是适合大家、该在普陀选哪些小区，欢迎大家添加微信详细交流。