谁是最大的赢家？拆解万科551亿广信包

作者：kangins

9年前的大礼包，终成大包袱。

2017年6月29日，广州土地与不良资产市场见证了一场足以写进行业史册的拍卖：
万科以551亿的出价，超出起拍价100亿的代价从一众堪称顶级猎手的同行脱颖而出夺取“广信资产包”。

这一众顶级猎手的名单几乎将当年最有战斗力的房企和AMC都拉了进来：

华润、越秀、保利、中海、恒大、碧桂园、华发、信达。。

这场硝烟弥漫的争夺实质已不单单是“万科豪掷551亿”那么 简单，它更像一场关于一线城市核心土储、历史包袱、资金成本、盘活能力和周期穿越能力的综合考试。

今天回头看：
这个资产包到底是万科捡到了便宜，还是背上了包袱？
放进当前万科的处境里，它又意味着什么？
而在这场持续近十年的大戏里，谁才是真正的最大赢家？

“广信资产包”含金量几何？为何引发巨头们抢夺？

先看资产包本体。按照万科2017年公告，这笔交易并不是单纯买地，而是一个不可分割、捆绑出售的三个部分：
第一部分，是广东国投及其他破产清算主体对广信房产合计约38.58亿元的债权及利息；
第二部分，是广东国投持有的广信房产100%投资权益；
第三部分，是广东国投持有的广州房地产分公司100%投资权益。

这笔交易真正诱人的核心，不在法律结构，而在底层资产：

位于广州市核心区域的16宗可开发土地，剩余权益可开发计容建面预计约211万平方米，其中约98%位于荔湾区、越秀区。

对于任何一家2017年的全国性房企来说，这都几乎等于一张写着“稀缺”二字的门票：

第一、位置太好。2017年的广州，虽然房价绝对值不如北京、上海、深圳那么极端，但核心城区可供成片开发的土地极少，而广信资产包一上来就是16宗地、211万平方米、绝大部分集中在荔湾和越秀。这种体量、这种位置、这种稀缺性，本身就足以让头部房企坐不住。

第二，规模足够大，足以改写一家房企在广州的版图。对万科如此，对华润、保利、中海、越秀、恒大、碧桂园这些当年都在冲规模的巨头来说，这同样成立：
谁拿下它，谁就相当于在广州主城一次性补进了一个“战略弹药库”。

第三，这不是传统意义上的公开招拍挂，而是一场“不良资产+旧改+城市核心土地”的复合型机会。广信房产和广州分公司部分用地历史久远，涉及问题较为复杂，存在规划条件变更、查封、债权债务协调等遗留难题。

换句话说：

这是一块“人人都想吃，但不是谁都吃得下”的肉。

能来竞拍的，不光要有钱，还得有法务能力、协调能力、旧改经验和长期资金耐心。
所以，2017年那场竞购的本质，不只是比谁更敢出价，而是比谁更相信自己能把一块沉睡二十年的城市核心不良资产，重新变成高价值项目。

拆解551亿资产包，万科到底是赚了，还是亏了？

如果只看2017年拍卖当下，万科当然像赢家。551亿元拿下211万平方米核心建面，粗算楼面地价：
高达2.61万元/m²！

放在今天，这个数字依然不便宜；放在2017年一线核心区土储博弈里，它更像是“高价买入稀缺资源”的战略下注。这个价格能不能赚钱，取决于两件事：

1、能不能把地顺利清出来；
2、能不能把项目尽快推出来。

前者决定能不能做，后者决定现金流和IRR。
问题恰恰出在这里。在拿下该资产包后，彼时万科的公告就已经埋下伏笔：

部分用地历史久远，问题复杂，不排除规划条件变更，也存在查封、债权人协调、小业主历史遗留问题。

后来三年的实际推进证明，广信资产包不是“贵”，而是“又贵又慢”。

于是，万科在2020年做了一个极有代表性的动作：
引入战投。

根据万科2020年公告，广州万科将持有广信资产包的平台公司广州万溪50%股权，以70.4亿元转让给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”，并通过新股东投入和并购贷款置换原有资金投入，整体预计回笼现金390.4亿元。彼时万科已累计对广州万溪投入470.4亿元，其中80亿元为股权投入，390.4亿元为股东借款。交易完成后，广州万溪不再并表，但万科继续操盘，按持股比例享有后续经营收益。若5年内取得不少于210.98万平方米权益计容建面的批复文件，公司预计累计实现投资收益约34.79亿元，增加净利润约26.10亿元。

这几组数字很值得玩味：

一方面，万科确实没有把551亿元全部死死压在自己账上，而是在拿地三年后，通过“卖50%股权+置换股东借款+引入并购贷”的方式，一次性回笼了390.4亿元现金，大幅降低了前期占资压力。单从资金结构优化看，这一步做得相当漂亮。

另一方面，战投涉及的30.4亿元预付溢价，前提是5年内取得不少于210.98万平方米权益计容建面批复，否则就触发回购或退出安排。也就是说：

战投给了万科资金缓冲，但并没有替万科消灭项目不确定性。

再看项目转化效率。到2023年，根据公开资料显示，广信资产包近5年真正转化的项目依然很少，2021年入市的代表作主要是万科喜悦里和万科金域曦府；其中金域曦府在2022年销售额超过74亿元，表现相当亮眼。同一时期，广州部分地块还进入了政府收储程序，但这些零星的转换，对于211万平方米总建面看，仍只是巨无霸资产包的极小局部兑现。

所以，历经9年，对于万科耗资551亿鲸吞“广信资产包”，究竟是挣了还是亏了？

更准确的回答是：

账面上，万科通过2020年引战，成功抽回了大部分前期投入，避免了551亿元长期沉淀，不能简单说“已经亏惨”；但经营上，这笔交易显然没有实现当初市场想象中的快周转和大爆发，时间成本、资金成本、机会成本都很高，远谈不上轻松大赚。

换句话说，这不是一笔“赚不赚钱”的简单买卖，而是一笔典型的“控制稀缺资源，但用漫长时间和复杂协同换未来空间”的交易。它的价值，更多还停留在未完全兑现的后半程。

问题也恰恰出在这：

如果彼时拿包的是保利，是华润，是信达…那这未完全兑现的后半程显然是致命的诱惑，但对于如今已深陷自身债务而苦苦挣扎的万科来说，显然并没有那么诱人，甚至是有点甩不掉的巨大包袱。

那，谁是史诗级广信资产包的大赢家？显然不是万科，如果一定要给史级级的广信资产包定一个最终的大赢家，那就是：

广信资产包的债权人们，不仅是抵押债权人，连普通债权人也得到了100%的清偿，在经历六次破产财产分配后仍有35.2亿现金及非现金资产剩余，则全部归广国投的唯一出资人——广东省人民政府，堪称破产清算史上的一个奇迹！

17年巅峰时期的万科，刚从宝万大战中以全胜的姿态走出，志得意满。

同一时期，同样作为房地产行业巨头们：
1、融创先后以150亿元投资乐视、以438.44亿接手万达13个文旅项目91%股权并承担项目贷款；
2、恒大不计成本，豪掷300亿、并以亏损70亿的代价帮万科赢得了体面的转身；
3、富力以199.06亿元接手万达77家酒店；
……

把时间拉长，今天回头看，这些交易有一个共同点：

表面上买的是便宜和规模。

实际上接手的是复杂资产、重资本模式和巨大的时间成本：
看上去很大、事后代价极高。

广信资产包就属于这一类。而这也揭露了一个残酷的事实：

在行业上行期，很多大买卖看起来都像“抄底”；可一旦进入周期下行，能否消化、多久兑现、现金流扛不扛得住，才是决定生死的真正问题。

而这，恰恰也是今天万科最现实的挑战。