苏州环贸ICC mall试营业，完整初探报告

4月22日，苏州环贸广场商场开启试营业（下文简称：苏州环贸ICC mall），作为“新鸿基粉丝”，首周前往探班，先睹为快后浅浅来一个单篇探班报告。

选址

苏州环贸ICC mall位于苏州工业园区金鸡湖湖东中央商务区，是新鸿基地产在苏州首个城市综合体苏州ICC的商业部分，体量3.2万㎡（项目整体还包含有高品质办公和住宅业态）。

该区位有两个特性：

1、虽然片区不乏商业项目，但彼此间距离尺度较大，长期以来未形成良性的互推作用。

2、苏州环贸ICC mall反倒是因位于CBD“腹地”，周边被众多高端办公楼、奢华酒店和住宅合围，拥有明确的客群画像，某种程度上成为了项目定位策略的重要决定因素（下文会详解）。

交通方面，苏州环贸ICC mall位于轨交1、8号线时代广场站和星湖街站中间段，但B1层竟然能无缝衔接东西两侧双站（连廊即将开通），通达性变相提升，为未来引流提供保障，这一接近TOD导向的开发策略也秉承了新鸿基地产旗下项目的一贯准则。

说起苏州工业园区颇为感慨，从2015年新光天地和诚品生活开业后，我开启了持续关注，这里几乎诠释了什么叫“开业即巅峰”，此后多年一直不温不火。

我在此前写苏州商业相关评述时有提到：

苏州市场不能只有苏州中心商场等个别人气项目，多方共荣才是城市、市场、消费者更喜闻乐见的局面。

工业园区商圈在现代商业竞争环境下能否重新起势，对苏州未来整体商业能级提升而言尤为重要。苏州环贸ICC mall的亮相，不仅丰富了片区更多优质商业选择，更是为这轮商圈的整体升级和扩容打响头阵。当下商业环境依旧艰难，我打心底希望其能良性发展。

定位

“区位+体量”注定了苏州环贸ICC mall将会主打“小而精”的定位策略——在有限的商业空间内首先达成高质感的硬件、服务标准，并通过引入面向周边核心客群的精准消费内容，为商圈乃至苏州城市商业注入“浓缩精华”活力。

个人认为这一逻辑基础在于，我们不能指望苏州市场的项目个个都做成苏州中心商场、龙湖天街这样的一站式类型，况且工业园区前几年的发展历程也展现出主打广域大众消费的传统商场未能获取片区红利。

因此对于苏州环贸ICC mall而言，获取周边核心客群日常休憩、社交的粘性，比覆盖全客层这类不切实际的野心更简明、务实。

此外，还是老生常谈的一点，判断一个城市商业的整体发展水平，除了品牌级次外，多元化的形态和内容同样重要。各类商业能够共荣，并且发挥出各自特性，才说明消费市场整体成熟度的提升，而苏州环贸ICC mall则有望成为“小而精”特定类型的范本。

项目的“以小见大 SEE THE CITY, SEE THE WORLD”核心理念也在印证我的观点——体量小只是项目采取精准定位策略的推动力，但项目的原动力，则是突破体量的“枷锁”，让宾客感受到更多品质化的消费体验及内容选择，获得美好的记忆，展现苏州商业最高质感的一隅。说得直白一点，就算喝杯咖啡，也要让你获得更好的环境、服务和体验，亦或是感受一下咖啡豆原产地的故事……某种程度上也是开发商“慢工出细活”的价值观体现。

设计

苏州环贸ICC mall由新鸿基地产的“老伙伴”Benoy操刀设计，以“城市绿洲”概念进行打造，旨在于CBD钢筋水泥林立的建筑群落中建立一片能融合自然公共空间的“呼吸”场域。

显性表达上，绿植空间是最为具象化的呈现，他们多布局于项目东侧。

结合同侧的下沉式广场、步梯和观景露台，于垂直动线形成立体化的自然系公共空间组合。消费者可以在此休闲消费、小憩社交，甚至遛宠，诠释了现代化商业设计手法。

此外，例如主入口由青苔元素设计的门廊，既有新鸿基地产旗下项目一贯的结构，又潜移默化中展现出苏州环贸ICC mall的“城市绿洲”特色标签。

隐性表达上，则是在现代化的内场空间同样融入自然灵感。例如贯穿全场、不规则拼接的地砖设计，犹如对绿植叶脉的演绎，虽大小不一，但有序“生长”，是常见于顶级项目中的高配置标准。

细看还会发现这一具有独特辨识度的拼接元素，被延续到了指示系统等各个细枝末节，设计语言的一致性在此得到了完美体现。

与上海多个项目有所不同的是，苏州环贸ICC mall顶部和墙面多处采用了更具自然亲和力的木质元素，清清爽爽。

而个人最喜欢的，是项目的顶灯设计。凹凸间隔、错落有致，如果说灯光亮度有“呼吸”一说，那此吊顶设计同样散发出一种有节奏的“呼吸感”，再次呼应“城市绿洲”理念。

“流线型”则是苏州环贸ICC mall的核心元素，它隐隐呈现于项目的外立面，同时贯穿于内场的动线、中庭设计中。

此外由于项目体量不大，因此地上楼层平面结构简洁明亮，滴水型的环形动线几乎能一眼望到头，再次注定了项目要走“小而精”的定位基调。

内场质感总体而言“很新鸿基”，在苏州市场排个前三是没有问题的。

此外，类似“智慧卫生间引导系统”、“雨伞除水器”等高端商场现代化设施均已配备到位，怒博好感。

因此，当下项目首先是做到在软硬件体验方面给足配置，为进一步的招商升级调整建立底层基础。

项目地上4层，地下1层，3.2万㎡。作为参考，上海浦东嘉里城已算是小而精的典范，地上2层，地下1层，商业面积则有4.5万㎡——对比可见前者单层面积不大。

在整体商户数量不多的情况下，现阶段项目招商策略主要瞄准：

1、商务宴请（大餐饮主要位于高区）；

2、办公楼白领的日常休闲消费（简餐、咖啡茶饮等主要位于低区和沿街；日常穿搭、美颜健身等主要位于高区）；

3、品质家庭消费（聚餐、咖啡茶饮、家居生活方式、日常用品等）。

其中不乏“首店”标签，按官方资料所示：

全场超60%为区域首店、90%以最新形象店或特色店，囊括3家全国首店、4家江苏首店、1家苏州首店及数十家区域首店。

在我看来，除了常规的零售及餐饮体验内容外，有几个看点值得关注：

1、精准消费内容的转化。

众所周知，咖啡茶饮作为打工人刚需业态往往在办公配套项目内多到爆炸，苏州环贸ICC mall具有类似观感，且为苏州市场带来不少“新面孔”。

我在前往探班时，Grid Coffee人满为患，中午时间段等待时间和上海有得一比，裕莲茶楼、DRUNK BAKER也是“热门点位”；午餐时段，地下楼层小餐饮已有不少周边客人慕名而来，精准切入刚需业态。

2、餐饮为先。

由于项目体量有限，因此较难短时间内通过足够的零售品牌组合形成氛围。从时间维度看，餐饮依旧是前期纳新的“主力军”。

除了常见的连锁品牌外，特色餐厅恰也是开发商的优势品类之一，且能打造出差异化特色。例如望潮头、南园雅集·新苏宴、浅锅等均为全国或江苏首店。如果说咖啡茶饮带来是日常，那独家大餐饮则能带来目的性聚餐消费转化。这些都将成为项目的基础客流，从而为未来更多品类组合形成背书。

3、多元化空间的运用。

项目拥有沿街、下沉式广场、露台等多元空间形态，如何利用这些空间，引入特色商户，打造社交场景，是苏州环贸ICC mall与商户共创层面需要持续思考的课题，也是我的一大关注点。

4、B1层的主题区域。

项目在B1层打造了一个名为“SOOO FOODIE酥食”的餐饮主题空间（区域命名又双关了）。

并在中岛区域采用了半统装造型设计，为小餐饮商户建立设计基调，有助于拔高独立品牌的调性。这是优质开发商的价值所在，期待该区域的完整版。

零售方面，虽然目前已引入了华为擎云授权体验店、阿斯顿·马丁等特色品牌，以及NIKE STYLE、周大福等市场熟牌，不过总体而言是有提升空间的，餐饮先行后，是项目未来的重点招商调整方向。

值得一提的是，上图超大商业外立面的华为是一家“政企合作门店”，意味着店铺会直接面向众多企业用户，是点对点的精准服务，某种程度上也是苏州环贸ICC mall经营策略的缩影。

待整体更为完善后，我可以再跟进来一篇补完报告。

企划

市场企划方面，苏州环贸ICC mall在试营业期间涵盖两个维度。

一是视觉层面，主打一个中西结合。

个人非常喜欢的一则案例——项目联袂法国跨界艺术家乔纳森·苏维（Jonathan SAUVE），在围挡空间呈现出一场精彩的“东西方艺术对话”。

其中围挡的平面画面，来自艺术家带来的“中国文化系列”首展，以其标志性IP“Magic People梦奇克”对《七贤图》《山径春行图》等经典古画进行再创作。而项目则以苏式窗棱为灵感，在画前结合开业主KV，将画作打造为框景，寓意着透过窗棱看世界，有点巧思的，未来定会收录进我的“围挡特辑”栏目中。

中式美学方面，项目则联袂苏州的非遗纹样传承人“辣人花”，择取金鸡湖锦鲤戏水、苏州园林游园观花等本土意象的非遗纹样，加以创新演绎，呈现于外立面等公共空间。

此外，项目还联合建筑师、策展人、作家史伦先生，在人文阅读空间「楼下书屋」推出 「看见世界的1/232」环球映像展。以“用脚步丈量世界，以速写记录时光”为主线，呈现一场关于行走、建筑与内心的真实记录，让观者感受世界的辽阔与时光的温柔。

到这儿，更易领会到“以小见大 SEE THE CITY, SEE THE WORLD”的理念。典雅的苏式窗棱是苏州环贸ICC mall的自我映射，透过窗棱去看世界，正是上述开业策展所在表达的内容。相信项目会在未来的招商、运营过程中，将更多国际化的视野融于苏式古韵中，既能引入来自全球各地的品质商户，同时植入更多在地化特色；在营销活动方面突破空间的局限，为客人在精神层面创造更广阔的有趣体验。

二是体验层面，我探班时未遇到，但可以做个预告。

项目将于5月起推出为期近两个月的首届“苏州E人节”，从跨界艺术展演到宠物市集、电音派对、运动观赛夜，希望能够吸引到更多客人前来共创体验，认识一下苏州环贸ICC mall。

值得一提的是，“苏E”在车牌中指代的正是苏州，而“E人”则又有一层人文活力感，双关巧思再次达成。

以上是苏州环贸ICC mall试营业后的首次探班报告，涵盖维度是相对完整的，同时如大家所见，项目尚在“完整ing”。在五一重要节点率先亮相是情理之中，当然期望项目能在今年下半年加速成型，率先为提振工业园区的商业活力做出表率。我会持续关注，并希望能尽快再次带来关于苏州环贸ICC mall的动态分享。