深圳楼市，耐人寻味起来了

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

假期，买房群体还未集中出门看房，消息就已经热起来。

各大新房项目及新闻报道都释放出一个强信号——五一深圳楼市热起来了。

那么深圳楼市的实际效果如何？

趁着假期，@格隆汇楼市也走访不同区域新房项目，体感上有一个很强烈的反差——

冷热不均。外围非限购区且地段相对友好的低价项目火热，偏远项目冷清，核心区热门的高价项目，看房流量比节前热，但看房流量不及外围网红项目。

外围网红盘热的更热

只要“五一”期间出门看房，深圳楼市冷热不均就能切身感受得到。

外围盘网红盘，营销中心络绎不绝，人头攒动，连看样板房的摆渡车都要排队等候，有的看房家庭看到晚上八点仍在了解。

与市场一线业务及案场销售交流，得到的反馈基本一致——“每天接待十几批客户”。

@格隆汇楼市实访了位于光明中心的典型网红盘满京华金硕瑞府及即将开盘的振业天境云玺。

满京华金硕瑞府前身为光明狮山利益统筹项目，涵盖10个地块，分多期开发，是光明目前新房中体量最大项目。

前期已经推出满京华金硕华府、满京华金硕和府、满京华金硕臻府、满京华金硕悦府。

除了满京华金硕瑞府待开盘，其他先开的地块楼栋，已经卖的七七八八，满京华金硕悦府基本卖剩大户型。

到达项目营销中心处，是下午五点多，进入营销中心前，观察到看样板房的摆渡车忙不停，看样板房需要排队等候。

进入营销中心内部，人头攒动，案场销售十分繁忙，有的在洽谈区忙着洽谈，有的忙着安排客户跟摆渡车看样板房。

其间讲解沙盘的销售，也不断被客户咨询打断。

（@格隆汇楼市实拍，2026.5.4）

现场销售表示，满京华金硕瑞府开盘具体折扣未出，随时开盘，购买需“五一”期间锁房，在售的满京华金硕悦府，剩余可选房源也不多。

与案场的看房个体交流，即使满京华金硕瑞府相较于光明区域其他同类项目贵，依旧愿意看房的原因是——

项目所在的位置位于科学公园头排，一路之隔为光明地标深圳国际美术馆及深圳科学技术馆，配套的教育资源集中，周边聚集20余所学校，其中还有深圳外国语学校光明学校（集团）成员校。

而实际看房后，户型具体设计格局及吹风价格不及预期，相较附近区域同类项目户型设计存在一定短板，计划选择性价比更高的润臻园、天境云玺等项目。

当天，@格隆汇楼市还实访了即将开盘的项目——振业天境云玺。

现场接待的销售表示，5月4日当天就已经接待且在I深圳完成登记的客户累计有十几批。

看房过程观察发现，项目营销中心到了晚上七八点时间段，依旧有客户在看房，案场销售接待依旧繁忙。

（@格隆汇楼市实拍，2026.5.4）

@格隆汇楼市粗略统计，5月4日6点左右的时间段，仍有五六户家庭在样板间看房，而到了晚上八点，营销中心内外与销售、中介交流看房心得及感受的家庭也还有五六户。

值得注意的是其他区域热门典型项目，“五一”期间，营销中心客户流量也有同样表现。

如位于龙华观澜的鸿荣源观城，据现场销售及看房中介渠道反馈，“深圳楼市4.29新政后，‘五一’假期首天售楼部爆满”“项目楼部‘五一’假期看房的人群，就像春运高铁站一样热闹”。

比低价走量新房冷

但与外围核心区域或地段典型楼盘形成差异的是，核心区的中心盘或价格更高一些的项目，营销中心实际看房流量偏弱。

核心区个别项目看房集中时间段，营销中心人气不及光明、龙华、宝安等非限购区域项目，看房人气分水岭明显。

比如位于南山科技园粤海街道的翰熙典居，去年6月开盘，334套104~141平住宅备案均价约112400元/㎡，总价区间约993万～1758万。

该项目是南山核心区备受关注的网红项目，前身为桂庙新村城市更新单元，改造体量庞大，为深圳粤海街道核心区近十年唯一供应新房。

据@深圳木子实地探访显示，5月3日上午项目营销中看房群体不多，稀稀疏疏的购房咨询，现场销售并不太过繁忙。

比如位于前海妈湾的观山海，2024年12月—2025年7月期间，先后推售4个批次房源，备案均价分别为84900元/㎡、85800元/㎡、86000元/㎡、96000元/㎡。

根据@每经房产报道，五一首日观山海项目由于小户型三房已售罄，剩余大户型四房产品，总价门槛较高，营销中心现场过来看房的人群并不算多。

而@深圳木子实地探访同一项目显示，中午时段观山海营销中心现场看房客户批次较少，销售表现也较为冷淡。

所以，基本上前线实访反馈，营销中心现场相较平时，看房客户量有所增加，实际销售也有签约成交，但也仅限相较于平时。

@格隆汇楼市实地考察龙华核心区域的项目，也是如此。

“五一”假期，走访位于龙华红山的联发红山新澍雅居及深业颐樾府。

联发红山新澍雅居332套69~100平户型，备案均价约71400元/㎡，总价区间约433万～760万，4月30日踩着节点开盘。

“五一”假期首日看房量相对集中，进出营销中心的人员络绎不绝，有不少客户都在签约或洽谈。

（@格隆汇楼市实拍，2026.5.1）

但五一首天看房日，相较5月4日光明中心区满京华金硕瑞府营销中心看房人流量少不少。

到了“五一”假期最后一天，由于下雨天气影响部分原因，加上假期基本结束，营销中心内看房客户批次就更少了。

现场销售基本闲下来，项目外仅零星中介徘徊等待客户，营销中心大门也基本没有太多人员进出。

（@格隆汇楼市实拍，2026.5.5）

而5月5日的深业颐樾府，虽仍有看房客户，但案场个别销售及项目外徘徊的中介基本在休息。

（@格隆汇楼市实拍，2026.5.5）

总结

这个五一市场数据及表现更为关键。

一方面，这个“五一”假期少补一天班，且也是有史以来政策踏点最关键的一次，踩着“五一”假期倒计时落地政策。

另一方面，深圳楼市排除今年2月成交月份，二手住宅成交量已经连续三个月站上5000套，市场回稳迹象明显。

“五一”期间实访，结合其他渠道实地反馈，这个“五一”假期的市场——

1、明显热门项目，更热，已经剩余尾盘或冷门项目更冷。

2、光明区域同类项目，性价比高的项目更受欢迎，依旧处于价格战中。

3、光明及龙华外围地段项目，相较龙华核心、南山核心等均价超过7万/㎡的项目，更好卖，去化更快。

4、南山、福田等核心区看房热度不及非核心区项目。核心区新房项目，整体客户流量相较节前好不少，但不及外围地段区域性价比高或价格战明显的新房项目。

5、从各新房项目“五一”假期表现看，4.29新政对外围地段项目支撑效果更强，核心区有效购买力新增不及外围低总价项目。原因是核心区项目，购买资格门槛低了，但高单价叠加大户型，总价被拉高，有一定总价门槛。

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