华润置地“城市综合体”首进大运，深圳东部拿到“后海”剧本！

深圳东部最重要的一张中心牌，终于打出来了。

5月6日，龙岗大运新城核心 G01046-0106 地块正式成交，华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司以70.45亿元底价竞得。按47.68万平方米总建面计算，综合楼面价约1.48万元/平方米。

鉴于这块地在东部、在深圳的重要性，以及这也是华润置地首次在大运新城拿下堪比深圳湾后海、北站超核的绝版地块，因此它一成交，便立即引发了市场的强烈关注。

我对这个项目的关注，集中在两处：

1、政府对这幅地块的定位有没有变化？它是要做“大运城市中心”吗？为此又做了什么努力？

2、华润置地打算在这块地上做出一个什么样的产品？是否会再造一个大运版的华润城，深圳东部会不会因此拿到一套属于自己的后海剧本？

“清-调-供”背后的政府期盼

这块地总用地面积约16.97万平方米，位于大运新城核心区，紧邻大运中心体育场馆、地铁16号线龙城公园站、在建深惠城际大运北站，也贴近已经开业的大运天地、龙城公园，以及大运片区正在成形的文体、商业、生态资源。

（现场图片，图源：深圳交易集团）

即便是放在全深圳，这样的位置、体量和功能组合，都非常少见。

我们首先来看龙岗区政府为这块地所做的调整与努力，这个背后展示出当地灵活的市场干预手段，并可能会形成一个“模式”，也折射出当地对这个地段的巨大期待。

这块地的要点如下：

1）规划为住宅、酒店以及集中式商业，其中住宅占比64%；

2）集中式商业、高端酒店自持，住宅与配套商业可售；

3）要建设高达1.5万平方米的文化活动中心，以及两所幼儿园等配套设施。

深圳官方给这个模式起了个名字叫“清、调、供”——首先厘清土地权属，其次重新调整地块功能，最后再重新供地。

用最简单的大白话解释，就是这块地重新“调规”了，和原来是完全不同的两块地了。

这是我认为最重要的地方。

关于这块地的历史，大家都清楚，但市场不清楚的是，龙岗区在去年花了68亿把这块土地从原有的法律关系网中“解放出来”了，政府愿意出钱“回购”快刀斩乱麻，仅此一点，便是非常重要的点睛之笔。

所以，市场应该将之理解为“一块新地”。

这一次深圳大范围土地调规的背后，说明了原有的土地功能设计不够合理，只考虑了某一方面的需要，但是有些忽视了商业规律——导致一些项目一旦遇到市场调整，原有的商业逻辑便跑不通。

龙岗区重新调规，恰恰是顺应市场规律之举，让这块地可以发挥它最大的价值。关于这一点，大家仔细看下这块土地的调规前后条件对比，就一清二楚了。

（调整前后对比）

“最大的价值”就是它依然要延续龙岗要打造一个“大运封面”的城市雄心。这也是地块设计条件所清晰展示出来的线索，只需要你细心一点，便能发现。

这块地未来将是“大运封面”

我当时一看到这块地的调规思路，便定义说它可能是“大运新城有史以来最好的一块地”，未来也势必将会重塑大运的“城市封面”。

我们再来细看这块地所拥有的所有资源。

首先，它拥有大运新城最全最好的资源，妥妥的“中心中的中心”。

这里有大运中心体育场馆，有龙城公园，有地铁16号线龙城公园站，有在建深惠城际大运北站，也有已经开业的大运天地。体育、轨道、公园、科教、商业，这些条件早已经陆续汇聚到大运片区。

但资源不等于中心。体育场馆可以带来赛事人流，轨道可以带来通勤人流，公园可以提供生态底色，商业可以提供消费场景。可是，如果这些资源只是并列摆放，它们只能构成片区条件，不能构成真正的城市中心。

（大运站，图源：深圳龙岗发布）

大运现在缺的，是一个能把这些点连成面的中心抓手。G01046-0106 这块地块，要承担的，正是要把上述体育、轨道、公园、商业、居住、文化和公共服务等要素全部重新组织起来。其次，它是一个庞大的“城市综合体”项目，未来将会发挥巨大的“居住价值和公共价值”。

配置约30.56万平方米住宅：这是过去4年来深圳调规最突出的特征，将原来的过重的商业体量调配给居民最需要的住宅。

配置约11.6万平方米集中式商业：补的是东部高端商业供应的缺环，整个东部的中心在大运，但是大运迄今为止缺乏一个可以匹配区域形象的商业场所。

配置约2.5万平方米高端酒店：补的是赛事、商务、会展和文旅接待能力的缺环，大运举办过大运会，但是长期以来一直缺乏高星级酒店，这是龙岗区10多年来一直想要解决的问题。

配置约1.5万平方米文化活动中心：补的是公共文化客厅的缺环，预料未来也会打造成一个“公园”级产品。

同时，要求连续慢行、轨道接驳和公共开放空间。这个恰恰是补的是“公共价值”，让更多人可以更方便地享用这个综合体所提供的服务。

其中最值得强调的，是11.6万平方米集中商业。

这个体量放在深圳东部，本身就足够稀缺。更重要的是，它不是住宅旁边的配套商业，而是需要长期自持、按期开业、接受监管的集中商业。这意味着，未来这里有机会出现一个真正意义上的东部高端购物中心。

市场自然会期待：华润置地会不会把万象系商业带到大运？大运会不会出现一个真正代表深圳东部商业能级的城市级商场？

第二个值得高看的是住宅部分。

约30.56万平方米商品住房，放在大运核心区，本身就是一次重要供应。更关键的是，这批住宅未来将进入“新国标”住宅时代。

2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》明确，新建住宅建筑层高不低于3米，四层及以上住宅设置电梯，并对居住环境、建筑空间、绿色智慧等提出更高要求。

放眼整个大运，很难找到比它更漂亮的地块。它云集了东部“东进”以来长期积累下来的体育、轨道、公园、科教、商业和人口基础，未来做成区域NO.1，是顺理成章的事。

这个责任，现在来到了华润置地的肩上。

为什么又是华润置地？

我们现在再来问最后一个问题：为什么拿地的又是华润置地？不能说别人一定干不好，但这件事确实印证了商业市场最简单也最残酷的逻辑：强者恒强。

越是复杂的地块，越会把真正有综合能力的企业筛出来。看这块地的设计条件，我当时也是一下子就想到：这块地非华润置地莫属，这是华润置地要进大运的节奏啊。

这块地的出让条件，已经把开发主体的角色，从单纯建设者，推向了长期运营者。城市综合体开发、长期商业运营、大型片区统筹、复杂空间组织……这些高难度要求，恰恰是华润置地在深圳过去20多年反复验证过的稀缺能力。

一是商业长期运营能力。

大运核心地块的重要约束之一，是集中商业不得转让，并且要按期开业、接受运营监管。商业能不能真正开出来、活下去、持续保持吸引力，会直接决定片区中心感能不能成立。

这方面，深圳万象城就是最直接的观察样本。

2004年，深圳万象城开业，开启了华润置地商业地产的新篇章。二十年过去，它依然是深圳高端商业的重要坐标。一个商业项目要穿越二十年周期，靠的不是一轮招商，而是持续的品牌更新、消费运营和城市客群组织能力。

而大运未来需要的，正是一个能持续提升东部商业能级、承接品质消费、让片区被重新识别的商业中心。

（深圳万象城）

二是片区统筹能力。

大运现在的资源并不少，问题在于，这些资源之间能不能连起来。深圳湾后海的经验，恰好可以作为参照。

春笋、春茧、深圳湾万象城、深圳湾文化广场、人才公园、高端住宅、酒店、地下空间和慢行系统，共同组成今天后海的城市界面。在2.26平方公里的后海片区，华润置地参与了其中约60%的土地统筹、开发及运营，并涉及地下空间开发、慢行系统设计、市政道路及学校代建等内容。

（深圳后海实拍图）

后海的代表性，在于它把商务、商业、文体、公园、居住和步行体验，放进了同一套片区秩序里。这套秩序最后反馈到土地和城市价值上，形成的就是后海今天的片区能级。

大运未来要面对的，也是类似命题。它要连接深惠城际、地铁16号线、大运中心、大运天地、龙城公园、集中商业、酒店、住宅和公共文化空间。

中心感不会自然发生，它需要被规划、被连接、被运营。如果做得好，最终也会反馈到大运这个地段上。

三是复杂空间重构能力。

大运核心地块虽然已经通过“清、调、供”重新理顺了土地规则，但未来开发仍然涉及分期建设、商业兑现、公配移交、轨道衔接、街区界面和长期运营。

华润城对应的大冲城市更新项目，是深圳城市更新史上极具代表性的案例。

这个项目占地面积约68万平方米，动迁居民1300户，拆除房屋1500多栋，总规划建筑面积达280万平方米，历时十余年，总投资逾450亿元，最终形成了集文化、购物、餐饮、酒店、娱乐、教育、休闲、办公、居住等功能于一体的深圳华润城。

（华润城实景图）

这个案例说明，在复杂的空间关系、利益关系和历史关系里，真正难的不是完成建设，而是把一个片区重新组织成可持续运转的城市生活系统。华润城的经验，对大运有直接的借鉴意义。

最后，是华润置地对大运片区已有一定的运营基础。

在这宗地之前，华润置地已经通过大运天地，在大运片区做过一次“文、体、旅、商”融合的运营试验。

2022年11月，华润置地与龙岗区政府达成深圳大运中心 ROT 项目合作，整合大运中心、大运天地、大运智慧公园及周边配套空间。2024年7月28日，大运天地开业，近200家品牌同期入驻，首店及定制概念店占比超过60%，开业首月客流量超400万人次，成为片区“顶流”。

这说明，华润置地已经在大运中心、大运天地、大运公园之间，尝试把商业、体娱、文旅和公共空间组织在一起。它对这个片区，并不陌生。

复盘华润置地在深圳的开发历史，能得出一个结论：

南山华润城、北站超核等等重大的城市综合体的开发，以及出色的万象系商业运营，反复证明了一件事：它不只是开发项目，而是有能力重塑区域城市形象、城市功能和中心秩序。

几乎每一次，华润置地都非常成功地带动了区域城市形象、城市功能的重大提升。也几乎每一次，华润置地都成功地重塑了区域城市的中心所在，以及房地产价值高地。

今天的深圳湾后海，已经成为深圳向APEC乃至全世界推广的城市名片；

今天的罗湖万象城，依然是深圳重奢NO.1；

今天的南山华润城万象天地，已经是整个深圳年轻人的必去打卡地之一；

未来的北站超核，也会成为龙华最重要的人流和消费中心之一。

而未来的大运新城这块地呢？华润置地会交出一个什么样的答卷来？

尽情想象吧。

结语

剥开表面的迷雾，去看市场本质。

我对龙岗这次供地，以及华润置地拿地的理解，有三点：

第一，这是大运新城历史上最重要的一块地之一。

龙岗区对这块地的期望没有降低，依然是奔着打造“大运新城新的城市中心”去的。为此，政府进行了非常合理的地块功能重画，让这个目标变得更可触摸。

（深圳大运中心，图源：深圳龙岗发布）

第二，这块地拥有整个深圳东部多年建设积累下来的最好资源，也拥有非常完整的设计条件。

大型MALL、高端酒店、新规住宅、地铁接驳、公园、公共空间、文化中心，这些要素集中到一起，让它具备了影响和提升区域城市功能的基础条件。

第三，这块地将是华润置地首次把自身极具竞争力的城市综合体开发模式，系统带入深圳东部。

华润置地有机会再次为深圳，也为自己，创造出又一个综合体经典。华润城、万象系商业、华润物业……这些市场熟悉的名称，都有机会出现在又一个新中心。

我们乐见其成，乐见华润置地“让城市更美好”。