南京学区房麻了，成都何去何从？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过14年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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粉丝

提问

你好，段哥你看到南京的学区房看吗？在松绑了，不要求提前一年落户，也不要求小学6年一学位了，这是啥情况啊，对成都有影响吗?我小孩在读小学，初中毕业后还能卖掉不哦。

房段子解答

是的，千里之外的南京麻了。。。

前天南京传统核心区、公认的 “学区之王”，书包房扎堆的鼓楼区（也有建邺），两大限制同步取消，引发学区房流动性增强（新增挂牌无数）与市场情绪波动（业内对学区房未来表示悲观）。

落户时限放宽：鼓楼区、建邺区等区域明确取消“提前一年落户”要求，家长仅需在报名开始前完成户籍、房产证与实际居住地三一致的手续即可入学。

学位占用松绑：删除“同一套住房六年内（小学）或三年内（初中）仅安排一名学生”的条款，意味着学区房交易不再受学籍占用限制，房源流动性显著提升。

鼓楼这种学区之王，相当于成都青羊锦江地位了吧，这次学区政策大松绑，主要还是当地出生人口下滑与教育资源过剩压力叠加，学区房属性从“稀缺资源”转向“居住配套”。

反推下新生儿数量，十年前的16-17年二胎政策算是南京人口巅峰，差不多9万左右，但随后急转直下，到21年开始就只剩5万多了，接近腰斩。

不需要提前一年落户，也不6年3年一学位，这导致学区房的供应量直接猛增，有解放了的家长，也有想跑路的业主，都闻鸡起舞，贝壳新增房源真的不少，供大于求的背景下，稍有起色的南京楼市又被一榔头砸晕了。

至于成都学区房，未来也会步后尘，但时间没那么快，毕竟成都的新生儿数量基数是十多万，而且省内外都缺少虹吸竞争，最关键的是成都学区房门槛一直相对温和，一两万最多3万左右都可以轻松上车。

看看南京的呢，鼓楼区知名学区房百合果园，历史最高单价约9万，短短几年，如今跌至约1.8万。鼓楼的新河二村，树人本部，曾经冲到 9.7 万的单价，如今跌到 3.9 万。

粉丝提问

你好，我们夫妻均为体制内，月公积金合计 9500 元，仅一套房有 6500 元月供无其他负债；现有恒大西锦城全款自住、北部新城国誉府贷款闲置两套住房，计划出售后者。孩子即将就读金牛实验初中，购房优先兼顾女方通勤、双方父母居住距离，不考虑学区。目前意向西派御府 180㎡改善房源，可承受月供 11000 元，但若购入需同时卖掉两套房产，还要租房过渡近 3 年，既担心折腾搬家，也顾虑卖房周期、楼盘开盘时间紧迫。主要想咨询：是否要一次性卖两套房凑首付；是一次性置换还是先卖一套再慢慢挑选；该区位还有哪些新房、优质二手及未来 1‑2 年待开新盘可选。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你们的这个置换大方向我觉得还是不错的，深耕茶花改善盘，在满足改善自住的基础上，同时兼顾到了通勤（成彭立交附近），养老（父母在西一环西三环自住，要互相照应照顾），孩子读书（石笋街读小学，然后初中的金牛实验（理论上需要摇号），你们是打算买房搞定还是另外已经安排好了？）

在这样的基础上，你们的情况就很简单了。北部新城的国誉府，22年的行情正旺，你们买来投资的也能理解，当时应该买成2万左右的单价，总价来到240万的段位？现在来说属于投资失败，当前挂牌差不多也是2万左右，但是没有成交历史，参考周边的幸福桥、保利类似户型，单价还是要低得多的，因此在明面上这套房你们会破发一些出手，暗地里还要亏这3年的利息成本。

当前不论是你们要快速置换（比如买西派御府）还是说要从长计议（观察为主，暂时不买房）都还是要积极寻求卖出国誉府的，因为周边大量次新房源的出现，会在很长一段时间都砸盘，你们等不到价格上涨的时期，所以寻求卖掉是正确的，也是当前主旋律之一。

然后说下你们的基本情况，其实非常好，现在房贷6500是国誉府100万贷款来的？不晓得年限多少，感觉利率有点高，也促使我们下定决心卖掉。

然后夫妻每个月双边公积金9500已经很高了，到时候你说的月供在11000左右，时机月供1500，压力肯定是很小的，你们的确有这个实力买房，前提是无缝衔接卖和买，或者说中间的过渡期，是有足够的积蓄来的。

西派御府给你们说的哪一栋什么楼层什么价格？大概是600万左右的总价？折合单价3.33万不算高但也更谈不上低。你们首付多少?如果家庭存款或者说存款+国誉府能解决首付的话，我比较建议的是先不卖恒大西锦城。

恒大西锦城虽然品质一般，但自住还是很方便的，现在①几乎跌无可跌，价格比较温和稳定了，所以继续持有不用担心它的暴涨暴跌。②有当前实际的自住过渡的意义，比如买新房的交房、装修周期。③没有现实的首付资金需求压力。

所以不论是国誉府（积极出手）还是恒大（自持过度）都是很明牌的，核心点还是在于西派御府的当前取舍问题。

我觉得要一分为二，如果你是偏消费属性，那么可以考虑入场，西派御府本身楼盘的地段品质不需要我多说了哈，你去看了的，肯定是很清楚的，我也多次推荐，的确是一个很不错的优质盘。如果你们对特定的楼栋楼层有较高的要求，宁愿当前溢价提前锁定优质房源，那么我觉得可以积极入手，而且还带来一个金牛实验中学行知校区的学区优势。https://weibo.com/1551561845/Pz2OamUQH

但劣势在于，几年的交房装修周期，可能会磨平一些性价比。这也带来了第二个考量。也就是你们在已经解决好孩子初中读书问题（现在已经五年级了），然后也不急于改善自住的情况下，不妨蹲守一下这几年茶花改善盘的演变，不论是金府这边的能建双子地块（价格估计和西派御府相当或者更便宜点，也有希望在产品上更加突破，上班到成彭立交也很近，但是地段核心程度上是不如西派保利的，比如生活圈子氛围，商业氛围等都是如此）。

更有可能经过三四年的市场观察，等西派御府交房取得房产证了，很快就有有人挂牌出售，此时一方面免除了这几年的利息周期，也去除了装修麻烦事（可能带软装出售），还有就是比较看重的房价捡漏机会（不排除破发可能性）。但缺点就在于需要耐心等待，不一定有一个很好的结果，或者说很优质的房源等你捡漏。

所以你最后提出的三个问题——1、如果首付需要同时卖掉2套才能上车的话，我建议不要盲目冲动。只有当前首付足够+一定周期卖掉国誉府+长期不卖恒大的资金状态下，还有你们家庭对特定楼栋和楼层的改善溢价需求比较明确的时候，我才建议果断上车。

2、从稳重的角度来说，我建议先卖掉1套，再慢慢筛选，手里有钱，不会慌张，现在的基调是房价不会大涨，但是产品会更好，而且也遍布捡漏机会。

3、你们去青羊已经不是很合适了，主要集中在三环外，不符合你们读金牛实验的规划路线。金牛本地的话，最好的就是茶花，当前要么是老化的，要么是迭代但还没二手上市的，短期看保利花照天珺和西派御府，长期蹲能建的金府两宗地，再更长期的话，就要看看茶店子小学这边的了（初中不保证读金牛实验），但一是还没拍地，销售周期长，二是你们考虑不到读书的问题了，此时买入的意义又在哪呢？（它是会有小学学区溢价的）

粉丝提问

你好，我们夫妻分别在总府路、新川工作，目前名下有戛纳湾金棕榈、置信丽都花园城、中粮祥云三套住房，孩子就读龙江路小学中粮祥云分校，即将升二年级。近期纠结闲置的金棕榈 155㎡优质房源是出租还是出售，虽自住体验好、邻里和睦，但孩子不在当地就读、自身通勤不便，房源实用性低。远期规划孩子初中入学，目标北二外但摇号概率仅 50%，考虑孩子五六年级时购置北二外学区小套二，或置换中粮祥云，也顾虑市中心老破小居住品质，希望找到兼顾优质学区、自身通勤、兼顾男方（出差多，通勤权重低）的购房方案。

房段子解答

较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

你们问题并不算复杂，分拆来看就是卖不卖，以及怎么优化的问题。

首先说华阳的金棕榈是，的确是片区内一个不错的优质盘，加上你们的是大户型，优质楼层朝向（可能是楼王），所以现在评估它的重点是未来价值走向。至于你说的什么邻居关系，自住舒适性等，其实时间可以冲淡一切，不常往来也根本不自住的背景下，这些都是浮云。

戛纳湾金棕榈小区历史最高点大概来到了2.4万的均价，后面急速下跌，来到了当前1.7-1.8万的行情，相对于17-20年的1.5-2万行情来看，我觉得当前还是跌得比较到位的了，往后大跌，比如普遍跌到17年，我觉得可能性也不大，因此未来的价值演变周期很大可能是横盘，单价总价在小幅震荡，但不会出现急速下跌（想着要贱卖）也不会出现急速暴涨（想着要熬高价）。

我给出的建议是，积极挂牌卖房出售，佛系卖房，寻找买方缘分，但不大降价大贱卖。

该户型我觉得1.8万的关口还是受得住的，考虑到你们的楼层楼栋装修的优越性，可能还不止，下限不低于278万，上限不高于300万相对来说比较合理，这个价格不是偏向买家或者卖家的判断。你们可以往这个方向去挂牌去寻找缘分。

另外一个角度来看，该户型租金4k，我查了下，估计也差不多，租金年化的回报率是1.72%，这个数字并不高，是低于大额定存的，也就是卖了把钱存最保本的定期，都比租金收益更高，所以不能以租养贷（房），所以长期来看，依然是值得出售的。从个人感性角度，还是说理性数字角度，我觉得都是可以出售的。挂牌等待缘分吧，好房子，是等得到缘分买家的，我们积极出手，但是不贱卖，不要担心大涨大跌。

接下来说第二个问题，那就是武侯这边的资产优化问题，我们抽丝剥茧解决。

置信丽都花园城(三环内侧)这套房在爷爷奶奶名下了，主要看他们自住是否习惯是否舒服，对老年人而言，是比较念旧的，不太喜欢搬家折腾，这点要考虑进去，如果他们住得很舒服，生活配套邻里关系都好的话，考虑到单价总价也不是很高（我估计150万），我建议就不要大动干戈折腾了，就直接当做他们的养老房。

另外中粮祥云整体房龄和品质还是相当不错的，当前你们正在装修，想必也是考虑到长期自住或者说陪读的需求，我觉得应对当下孩子读书的问题也无可厚非。但小孩读初中后，就要分析这边两套房的重复布局问题。

短期几年，比如小孩2-5年级的这4年，你们还是可以自住改善读书的，这样配置没有问题，保持武侯2套（你的通勤稍远，摇摇晃晃的单边1小时，男方通勤不考虑），专注卖华阳金棕榈，卖掉后持币观望几年。

等孩子五六年级了，确实要考虑初中了，再行布局。

武侯这边的花园城+中粮，到时候看你们全家的舒适度，保值性来权衡，保留一套（爷爷奶奶养老自住），卖掉另外一套。

此时要么就去外面的北二外学区房搞一套大户型，比如臻境二手房（不排除有捡漏可能性），阳光城檀府和金科博翠府。

此时一方面满足孩子初中的稳定性（你们要去了解下小学插班到北二外小学便利性，以后直接读初中的政策有无问题），另一方面也算是资产的优化升级（持有核心资产），再者改善性（奋斗半生，也犒劳自己），通勤（距离3号线川藏立交更近一点）都考虑进去了。预算我感觉你们是够的，毕竟戛纳湾都回血小300万了，加上几年利息，到时候再置换一套，全款上车也没有压力。

此时是不建议重复布局北二外的小套二挂户买法，房子不在多在精。要结合孩子的就近读书来折腾和取舍。

至于说是否去市中心买房的问题，看似可以兼顾上班通勤和孩子读书，但是市中心，也就是总府路这边吧，基本上你们锁定的就是锦二了，但锦二也不是100%上七水的初中对吧，和你们当前祥云分校50%概率上北二外差不多。如果你们是不想要风险的话（比如锦二的17中，现在已更名，但口碑和教学水平还没起来），那么这么一折腾依然留有bug。还有就是老人依然在武侯这边，互相的距离比较远，互相照顾照应越到后面就越困难。

另外你们也提到了，锦二这边，基本上是没有所谓的改善房的。

最理想的角度来说，还是牺牲你的通勤（或者买个智驾电车，这样不限号，成本低），以稳定的武侯三环养老圈子+北二外啊小初高圈子来做优化置换。

最后你们说的站南这边，小初确实还可以，但是没有北二外那么高精尖（站南这边初中也有下限），这边的话，买到的品质就是中粮这类的，但不会像是西派臻境的状态，而且距离老人远，互相照顾，接送孩子也是个麻烦事，也需要你们取舍和考虑哦。比较典型的买法是人居盛和林语、桐梓林壹号；南城都汇汇系列，天府长城系列，网的确撒得很大，但都是三四年后的事了，可以备选观察，但不是现在就要贸然下定决心。