华润，赢的规则变了

文/十一弟

最近，港股上市的华润置地，市值创下历史新高——

2700亿港币。

这是极其魔幻的一幕——

房地产在深坑里爬不起来，有些开发商连银行利息都付不起；

大央企却在二级市场上一路高涨。

华润的基本面，并没有投资者以为的那样出色。

它的财务业绩，也在往下掉——

去年，华润的销售规模2336亿，下滑了一成以上。

全年营收2814亿，基本持平。

到手净利润254亿，略有减少。

华润的盈利高峰，是在2021年。

现在的利润规模，只相当于2018年的水平。

在百强房企榜单上，带头大哥是保利，去年卖了2530亿；

排在第二的是中海，销售额2512亿。

论规模，华润只能排到第三。

但现在的房地产行业，规模已经不重要了。

在二级市场，保利市值800亿，中海市值1700亿港币。

规模排名前二的两大央企，市值加在一起，都赶不上华润。

尤其是保利，去年比华润多卖了200亿的房子，但到手净利润，比不上华润的零头。

华润的盈利能力，碾压带头大哥，而且是看不到车尾灯的那种领先。

所有人都在大退坡的时候，你掉队的步子小一点，最后也能站到前面。

二级市场上，还能买的房企，屈指可数，流动性只会涌向少数几家。

全民闹饥荒的灾年，有的地主家囤粮满仓，也不稀奇。

不是它自己多优秀，全靠同行衬托。

保利还是宇宙第一房企，但只贪了个名头。

华润，才是那个更有底气说自己赢了的开发商。

因为赢的规则，已经变了。

市值创下历史新高的前两天，华润在大本营花了70亿，拍下一块地。

地块位于深圳龙岗的大运片区，底价摘牌，平均楼面价不到1.5万块钱/平米。

这块地旁边，是中海开发的大运玖章，去年刚刚开盘，单价卖到了6.4万块钱/平米。

对照之下，华润拍下的这块地，未来房价能比地价高出差不多5万块钱/平米。

项目盈利的可见性，板上钉钉。

房价与地价的价差拉得这么大，利润空间这么高。

但报名的只有华润一家，没人跟它抢，最后如愿底价摘牌。

在地块设定的出让条件里，政府把潜在的拿地企业，锁得死死的——

地块内规划了一座高端购物中心，它要求商场的运营方，2024年营收不低于50亿。

能一下子掏出逾70亿土地款，并且满足这一条件的开发商，掰着指头数，都没几家。

地块正式挂牌之前，市场上已有传闻，华润将会一锅端走。

这块地的前身，是十年前出让给闽系房企——世茂集团的深港国际中心地块的一部分。

在深圳土拍史上，深港国际中心地块是总价第二高的地王，世茂当年砸了239亿的天价。

平均楼面价1.8万块钱/平米，比十年后华润的拿地成本还要贵。

当时，这是一块单纯的商业用地。

世茂拿地以后，进行了分宗，将其拆分成了14块地。

其中的两块地，被开发成了商务公寓，对外卖掉。

2022年，世茂爆雷倒下。

深港国际中心项目剩下的12块地，全部烂尾，对应地价176亿。

世茂把绝大部分土地，抵押给了中信信托，以换取上百亿融资。

爆雷以后，中信信托把这12宗地块交给了法院拍卖还债，结果两轮降价下来，全部流拍。

最后深圳政府出手兜底，开价68亿，把深港国际中心的12块地，回购收储。

这次重新挂牌，又以逾70亿的价格，转卖给了华润。

华润拍下的这块地，属于原来深港国际中心项目的一部分。

但实际上，它们已经不是同一块地了。

转手卖给华润之前，政府对地块进行了规划调整与变性——

容积率从4.17，下调到了3.26。

世茂当年拿到手的，是一块纯粹的商业用地，开发规模庞大。

彼时，政府还对拿地企业有自持要求——

计容面积136万平米，需要自持的商业、办公、公寓和酒店的建筑面积，超过77万平米。

自持比例57%，自持期限至少十年以上。

这次华润拿到手的土地，变成了一块商住用地——

计容面积48万平米，其中可售住宅面积30万平米，占比超过64%。

地块内规划商业面积14万平米，仅要求11.6万平米购物中心自持，自持比例24%。

同一块地，相隔十年，世茂和华润拿到手的，根本不是一回事。

地块背后的开发逻辑与算账方式，天壤之别。

行业蒙眼狂奔的过去十年，大家都在高周转、拼规模。

只要有现金流，就敢挤破头拿地，地价越贵越拿。

房价在涨，哪怕利润薄一点，有规模效应，最后落到开发商手上的盈利，照样十分可观。

现在不同了，房价退潮了，市场预期差，只能控地价。

地价拿得越便宜，利润才有可见性。

其他央国企还在土拍大厅里举牌叫价的时候，华润已经自定义玩法了。

兜里有钱、财大气粗地举牌，是一种拿地实力。

土地挂牌之前，提前走进领导办公室，勾兑条件，然后让政府定向出让。

这是另一种拿地的本事，段位更高。

它隐蔽低调，却极其高效，而且利润丰厚。

华润拍下这块地的旁边，是它自己开发运营的商业项目——深圳大运天地。

这个项目原本是由佳兆业负责操盘运营，爆雷以后，最后又落到了华润手上。

没有竞争，只是事先勾兑、谈妥条件的接盘。

不怪华润摘桃子，只恨自己不争气。

在这些倒下的爆雷房企身上，别人看到的是一地鸡毛，华润找到了遍地黄金。

任何一个市场里，当你能自定义玩法的时候，赚钱就随心所欲了。

普通人多年努力，抵不过大院里的孩子一句“爷爷我要这个”。