天河开会，房票2.0，彻底铺开

我们收到一个爆料，今天下午天河区里开了一个内部会议，主题是针对拆迁面积置换商品房。

规格挺高的，区里多部门出席，天河几乎每个在售项目都参会，沟通接下来的置换方案。

参与名单，包括保利天汇、天河壹品、珠江花城、天河都荟、天河润府、越秀观樾、天河麓誉府、城投天禧、慧源山庄等等。

接下来，天河可能会彻底铺开拆迁面积置换商品房，房票2.0，要大力出奇迹了。

大家都知道，天河新模式项目包括凌塘村、柯木塱村、元岗、长湴村、石牌村、银河村、吉山村等等。

现阶段，区里主推的是凌塘村，其他村也会跟进。

很简单，凌塘主村预计下个月就要进行表决了，之后会进入签约阶段。

我对了一下凌塘村近期的公布的房屋数据，改造范围大约有1248栋村民/居民房屋，这就是一个巨大的底盘。

这个置换方式，不管从民生还是市场角度，都是正向的。

对村民来说，好处有几个：

1）用拆迁面积置换商品房，比选择弃产补偿更划算

2）商品房市场价值比安置房要高，村民也可以快速变现

3）缩短等待周期，减少不确定性

天河部分新模式项目，村民选择了弃产补偿，那么就不能同时选择复建房或者其他置换方式。

补偿方案明确要求，整栋住宅选择货币补偿，不得以分割（析产）方式提出补偿要求。

但村屋的弃产补偿标准普遍都不高，天河是1.6万/平，没有多少人选择。

相较之下，村民用拆迁面积置换商品房，是可以分割的，特别适配拆迁面积大的村民。

比如说，某村民拆迁面积是600平，那么他可拿出其中的248平去置换保利天汇188平四房。

保利天汇188平四房，市价接近800万，村民置换后既可以自住，也可以转手出让，那到手800万现金了。

其余的352平，还是可以选择多套安置房，比如说2套50平、1套100平，1套120平，出租和自住都很灵活。

至于置换比例，每个村、每个楼盘都不一样，比如说凌塘和柯木塱，拆迁置换单价是3.33万/平，元岗和长湴则超过3.5万/平。

但置换公式差不多，大家可以戳下边复习：

房票2.0来了，天河旧改猛踩油门

对开发商来说，这是去库存的一副特效药，村民是重要的购买力。

并且，据我了解，天河区的资金支付周期会更短，这是最直接的确定性。

印象中，天河区参与置换的楼盘，以前大多限定在周边，但现在扩展到全区，大家能雨露均沾了。

去年柯木塱先开始商品房置换，如今已完成大约250套网签，涉及金额大约12亿，天河10个楼盘参与。

其中，受益最多的是城投天禧，直接把住宅清光了，现在只能置换公寓。

再到今年的凌塘主村，其实很多村民都已经提前出去看房了，开发商也挺积极的。

村民的选房喜好有几个，就近置换，收楼快，学铁商齐全，好出租，置换比例优惠。

比如天河都荟，靠近凌塘主村，学铁商齐全，600米到天河智慧城站+对面直达广百+九年制学校+绝版新规产品。

又比如天河壹品，目前是现楼，对村民来说很省心，签约后可以入住和办证。

同时，这里地段更核心，到金融城大约15分钟，学铁商齐全，还是近山小高层，90-146平3+1-5房，相当于资产升级了。

珠江花城，配建的体育东教育集团核心校均和小学、天河区四季幼儿园已开学，市面少有的约10万方园林，同等面积多一房这些点对村民都很受用。

再加上今年五一，茅岗路北延线开通，珠花纳入天外均和学校对口地段，整体确定性更高了。

辰园湖境旁边的保利天汇，据说村民置换的意愿更高，140和132平比较热门，适合村民自住。

很简单，保利天汇也是现楼社区了，大量底商已经开业，加上天河智谷第一实验学校，也是天河比较稀缺的九年一贯制学校。

再加上保利天汇租房行情一直很好，网红业主和周边白领带来的聚集效应明显，100平以上基本能租到7000元/月以上，对比村屋乃至周边区域都要高。

这对村民来说吸引力就更大了，很多村民本身就是包租公/婆，租金回报率自然是他们的敏感点。

这波置换商品房行动，更重要的意义，是进一步加速天河旧改速度。

26-27年，是天河新模式旧改征拆和安置的集中期；27年开始，融资地块就要逐步上桌了。

你看近期天河区密集的发声就知道了。

柯木塱村，已累计签约1468户，拆除房屋14.45万平，安置房开工1562套。

今年上半年重点搞凤凰汇西、下涂一、下涂二等重点地块组团的拆卸工作，下半年可能启动从上涂屋到华美路口整片拆除。

| 柯木塱下涂二地块拆卸前后对比

凌塘村，累计签约650户，拆除房屋22.4万平，安置房开工1484套，下半年重点任务是搞凌塘主村。

元岗、长湴村，累计签约及预登记约1300户，拆除房屋约21万平，安置房开工1828套。

包括银河村，近期也会有大动作，这个我们改天详聊。