广东省房地产新趋势：原生态城市田园康养小镇

文｜关品方
笔者留意到近年内地房地产发展有新趋势。原生态城市田园康养小镇的概念，融合文化、历史、民俗和现代化候鸟式旅游居停，沉浸式生活体验。这是我国在城镇化过程中的必然趋势，以乡村振兴缩小城乡差别，以普惠祖孙三代拉近代际距离。

我国的强国建设和民族复兴，在广袤的国土上建设中华民族和自然物类的命运共同体，在大美中国的天地山河构建自然生态、和谐美丽的天地，力求达到天人合一、康养共融的境界；可以运用AI应用场景的高科技、陶渊明式的现代版“归去来兮”，吸海外“华侨”回国投资、健康养生。
笔者早前适逢其会，到客家梅州游历。梅州是中国的“侨乡之都”，环境优美；户籍人口约524万人，常住人口约382万人，包括2个区（梅江区和梅县区）5个县（大埔、丰顺、五华、平远、蕉岭），代管1个县级市（兴宁市），有6个街道和104个镇。高铁从九龙西经深圳北可直达梅州，与大湾区的三小时生活圈仳邻，交通十分方便。上述崭新的房地产发展概念，在全国各地已勃然而兴，笔者认为，在梅州也甚有前景。
生态城市田园康养小镇是以“健康养生”为核心，融合田园生态与智慧小镇功能，是智慧城市的延伸；通过多产业联动，是实现健康养生的特色小镇模式。以专业建筑师、地产开发商和园林设计师形成黄金组合，这种特色小镇的核心特征与内涵，笔者认为可以从不同角度深刻理解。

首先是健康导向性。以健康产业为核心，整合养生、养老、休闲、旅游等功能，形成宜居宜业的生态空间。其次是田园基础性。依托田园景观和农业生产，强调农作、养蚕、种茶、养鱼、养禽、牧畜，是深度参与、回归自然的生活方式。再其次是产业融合性。结合农业、医疗、体育、养生、保健、文化等产业，形成复合型经济体系。以高科技建筑、新材料和新工序（MIC，“模块化集成建筑”），可以高效建设民宿别墅、打造21世纪的前沿高端小镇。
核心元素应该包括生态资源的利用和保育，设定空气和水质的标杆，例如对PM2.5和负氧离子的要求。最好具备林木、湖水、温泉等周边自然资源和景观，以及文化历史的沉浸式互动“打卡”景点。
业态布局应包括健康疗养、休闲农业、运动健身、文化体验等多元产业组合。 这就要求有足够的功能配套，需要满足医疗、交通（50至100公里内有高铁/机场）、社区服务等基础设施。 在梅江区和梅县区完全可以先行先试，继而选择性地逐步延伸到梅州的104个镇。一些传统的纯民住小区，完全有条件可以提升改造，发展成为原生态城市田园康养小区，吸引海外客家“华侨”回国落叶归根。

随着长者的老龄化和总体健康改善，这些小镇更应重视跨三代的综合性慢生活休闲品质提升。小镇内既要养老，又要养中/青/少/幼，提供图书馆学习、禅修堂养心、咖啡厅、氧气吧、影视室、以至室内外游乐场等，提供可以让家长放心、儿童放飞的设施。
乡村性与生产性的结合，不仅提供田园居住环境，更可通过农事活动实现身心疗愈（包括耕作体验、生态种植、骑马射箭、采茶烤茶等活动）。由“港人”李树荣林爱贤伉俪在新兴（六祖故里）发展起来的树贤农庄，是成功例子；笔者曾多次到树贤农庄隐居静养，流连忘返。

文化赋能和精神充电包括挖掘长寿文化、体验中医药膳等资源，形成差异化定位。笔者翻查资料，认为武当山太极湖的道教养生做得相当成功，可以作为参考。武当山是道家圣地，选址一流，值得一游。
以原生态城市田园社区形成康养小镇，已有政府的政策支持，发展前景秀丽。国家《“健康中国2030”规划纲要》明确将健康产业与养老和旅游融合，目标规模高达年16万亿元人民币，现在还只是初始起步。中央对中西部康养项目投资补助最高可达80%，推动全国各区域的均衡发展。中央对广东省康养项目，由于南方经济相对富裕，市场甚具规模，即使没有国家的项目投资补助，梅州应该有信心引进民营发展商投资，尤其是吸引海外客家“华侨”回归。以前是被“卖猪仔出洋谋生”，现在是衣锦回国报效乡梓。
梅州总面积1.6万平方公里，是“中国香港”全域总面积的14.3倍（“香港+九龙+新界=1100平方公里”）。梅州人口密度低，有广阔的发展空间。就笔者所见所闻，梅州不少地方都有自然资源禀赋，可以判断是否适合开发此类高端小镇。例如蕉岭全县、梅县南口/雁洋、大埔西部、五华梅林、丰顺汤南/八乡山、平远仁居/上举，都适合做原生态城市田园康养小镇板块。蕉岭县的优选是世界康养寿乡，可以定位为国际长寿康养胜地、做农文旅融合试点县。长潭镇有长潭水库+石窟河，森林覆盖率高，负氧离子含量亦高；已有云栖谷、桃花源、白马村田园康养项目，适合高端山水康养与民宿集群。三圳镇的石窟河是“寿乡画廊”的核心段，有稻田+荷景+客家农耕生态园，是田园康养+研学体验的极佳选择。新铺镇的石窟河下游，以古村+滨水碧道，适合慢生活康养+客家文化主题。据悉高思镇已规划10亿元“农文旅康养小镇”，以5万亩生态农业+森林康养+中医药养生为号召 。
梅县区的南口镇和雁洋镇，高端康养度假的条件成熟。大埔县有西部长寿康养带和韩江生态，是世界长寿之乡、国家级生态功能区，富硒土壤。此外，湖寮镇、大麻镇和三河镇亦有丰富康养资源。五华县的梅林镇是官方定位的农旅康养示范小镇，适合康养研学+田园种植的组合 。丰顺县的汤南镇、八乡山镇、仁居镇和上举镇都适合开发高端康养、森林疗愈的原乡田园。梅江区有城区康养配套，金山街道可以形成医疗康养+城市田园的组合。
笔者参考全国类近的案例，认为梅州的核心选址标准可以是森林覆盖率高+富硒土壤+高负氧离子+连片农田+山水园林+客家古村，打造梅州文化康养IP。
梅州各地的特色农产品和蔬菜水果，例如荔枝、芦荟、芭乐和火龙果，到处都大受欢迎。笔者认为，一个典型的康养小镇规模，视乎生态环境和景观因素，总面积应在100至500亩之间，一半是建设用地，另外一半是生态环境保育，包括果园、林木、河塘、农渔、骑马、茶园、养蜂。只有想不到的，没有做不到的。
总而言之，原生态城市田园康养小镇是一种以健康为核心，将生态、田园、康养、旅游、休闲、充电、退隐、团建、研学、运动、野外体验、潜修学习、短期课程等多种功能融合的新型小镇发展模式。它依托良好的自然生态环境和田园风光，结合健康养生、休闲旅游、农渔体验等产业，旨在为人们提供一个宜居、宜养、宜游的综合性空间。核心特点是生态优先，注重原生态保护和修复，强调人与自然的和谐共生，打造绿色、低碳、氧负离子、守护可持续的发展环境。

关键是要融入田园风光和农渔要素，提供农耕体验和蔬果采摘等特色活动，让人们亲近自然，发挥健康养生的功能，提供全方位的健康管理。个别康养小镇更可以和三甲医院联营、提供体检服务。通过多元有机触合，可以形成具梅州特色的多业态协同发展的格局。

笔者认为，可供参考的成功案例有“河北恋乡・太行水镇”，依托易水湖和清西陵的自然人文资源，打造出全龄层自然养生度假小镇，涵盖民俗村、度假公园、养生度假村等多种功能。此外还有“陕西宜君县”，利用 “天然氧吧” 和避暑优势，发展中医药康养、避暑度假等产业。梅州山区多，完合可以打造多元的“避暑经济”。
高端原生态城市田园康养小镇的模式，不仅可以满足人们对健康生活的需求，更能够推动乡村振兴和区域开发，是新型城镇化和城乡一体化的重要发展方向。大美中国、城乡一体、生态保育、益寿延年。

以上是笔者对原生态田园康旅产业发展的框架理论，关键是怎样落实。“田园+康养+文旅”的新模式，让人民追求美好生活和田园旅游体验的愿望成真，在粤闽地区吸引海外侨胞回国养生。
就梅州而言，成功关键要素是吸引海外客家“华侨”商人“告老归田”回国创业，参考及引进欧美先进的田园布局概念，相得益彰。来自北美洲的雪咖、红酒、芦荟和咖啡豆，由当地“侨领”引进，中西特色饮食交义混合形成特色产业，极具想象力。“中国香港”的发展商和相关专业人士，近水楼台，机会难逢。笔者认为这应该是大湾区发展前景的重点之一。