超七成二手房还在跌！但核心区法拍房“捡漏”却更难了

看了一个多月房，本计划今年买房，在新政出来后选择“暂停”。

不是不想买，而是不敢买！

原因在于，深圳4.29新政后，房价开始“涨”了！

4月29日晚，深圳新政一落地，楼市瞬间炸锅。

网上有不少文章提到，深圳新政后，核心区业主开始向上“调价”。如：

• 南山某网红小区业主在新政出来后连夜调价，上涨100万；

• 前海一总价340万的房源本已进入买家谈价阶段，新政后业主直接反价上调20万，总价去到360万；

• 一套本来只卖220万的房源，新政后业主要加至238万；

以上内容，梳理自网上公开报道，仅供参考

在“核心区松限购、公积金涨贷款额度”双重利好之下，核心区二手房“涨声”响起来！惊得部分原计划今年买房的人，望而却步。

但涨价真的是“普遍现象”吗？我们扒了一遍市场数据，发现不是那么一回事。

01.

降价才是“主流”

24个片区涨价 VS 64个片区降价

涨价故事满天飞！真实市场上，到底有多少业主在涨价？

那些“一夜涨价”、“业主反价”的故事到底有多大的代表性？我们来看下面两组数据？

第一组数据：从全市维度看，涨价板块占比26.7%。

5月深圳90个片区中均价上涨的片区有24个，占比约26.7%（比4月少了1个）；均价下跌的片区有64个，占比约71.1%。（数据来源：@大咖深房团）

图源：@大咖深房团-微信公众号，仅供参考

✍️划重点：均价下跌的片区64个，环比4月（61个）上涨4.9%。

事实上，深圳近一年来二手房挂牌价持续走低，尤其截至4月20日，深圳二手房挂牌均价首次跌破6万/平——5.9万/平、环比下跌0.5%。也就是说，在新政之前，深圳二手房价格主流趋势是“降价”！（数据参考：乐有家研究中心）

新政后的数据显示：不仅当下二手房市场降价为主旋律，5月降价区域还增加了。

第二组数据：从样本看，核心区6板块红盘涨价房源占比仅31.9%。

壹地产梳理深圳核心区6个板块15个网红盘新政后的调价情况，发现有47个房源进行了调价，其中涨价房源15个、占比31.9%，降价房源32个、占比68.1%。

注：以上核心区红盘仅统计当前在售近30天内调价房源，统计时间节点为2026.5.14-2026.5.15，不含在此前出售的房源，仅供参考，具体请以市场实际情况为准。

深圳核心区（香蜜湖）城市景观图结合即梦AI合成

但无论是全市板块，还是核心区的红盘房源，都有同样的指向：二手房调价中，涨价依旧是少数。

两组市场数据指向同一个结论：降价仍是“主流”。

02.

业主心态的「极限拉扯」

8次调价降352万，一次降1200万

虽然“降价”是主流，但并不等于“全部”。

以核心区6板块调价房源为例，在降价的底色下，依旧有部分业主开始逆势涨价，另一部分业主反复调价，还有部分业主上演“壮士断腕”、一降到底——市场上正在上演一场“冰与火”的极限拉扯。

深圳核心区（前海宝中）城市界面实拍图，仅供参考

➡️先来看，那些选择“逆势而上”的「涨价派」：

波托菲诺纯水岸一期：新政后涨价1250万。

建面约274.4平的房源，5月10日涨价1250万，涨幅26%， 调整后 总价 6000万。

该房源首次挂牌是2025年3月，挂牌总价5500万，从挂牌至今进行过三次调价。其中2次是在429新政前，在这期间业主两度下调价格，合计降价750万；新政后在5月10日上调1250万！这一次上调价格幅度，比前面两次下调幅度还大，调价后总价比初始挂牌价还高500万。

图源：行舟深房小程序（2026.5.14），仅供参考

华润城润府二期：半年涨800万。

建面约192.81平的房源，5月13日涨价500万，涨幅20%， 调整后 总价3000万。

该业主对市场信心充足，2026年1月挂牌至今，调了两次价，均为涨价！半年不到上调了800万，涨价幅度约36.4%。

图源：行舟深房小程序（2026.5.14），仅供参考

熙龙湾二期：新政次日挂牌，2天涨220万。

建面约228.22平的房源，5月2日涨价220万，涨幅7%， 调整后 总价3200万。

该房源是新政后才挂牌，4月30日首挂牌2980万，挂牌2天后上调220万，平均一天“涨”110万。

图源：行舟深房小程序（2026.5.14），仅供参考

➡️再来看，反复“仰卧起坐”的「纠结党」：

波托菲诺纯水岸四期：8次调价。

建面约228.41平的房源，4月30日降价102万，降幅4%，调整后 总价2598万。

该房源挂牌至今有8次调价，除了第一次和最后一次是真正下调价格，中间六次反复“拉扯”要么先涨后降，要么先降后涨。而从挂牌至今，该房源价格实在降了352万，或许中间调价是为了房源活跃度，但从整体调价来看，业主对房子的价格预期也降低了。

图源：行舟深房小程序（2026.5.14），仅供参考

华润城润府一期：新政后挂-降-涨。

建面约126.69平的房源，5月9日涨价128万，涨幅10%， 调整后 总价1398万。

这个是一个比较典型的案例，新政后（5月4日）才挂牌，挂牌第二天直接降价230万，5天后（5月9日）再调价——涨价128万，和挂牌价相比，总降价102万。

从调价看，业主对价格有点纠结。一开始，应该是对市场有较高的预期，挂出来两天后觉得自己要价高了，赶紧再往下调价230万；仔细一想，又再往上涨价128万，难道是要留点“留点议价空间”？

图源：行舟深房小程序（2026.5.14），仅供参考

➡️最后，来看选择“壮士断腕”的「抢跑党」：

熙园：新政2天后，直降1200万。

建面约167平的房源，5月1日降价1200万，降幅29%，调整后总价3000万。

该房源是2025年12月以总价4200万挂牌，而后一直没有进行过调价，直到2026年5月1日进行第一次调价——降价1200万！这个降价幅度不仅是该楼盘新政后降价最猛的，也是我们统计的6大核心板块部分网红盘调价中降价最猛的。代表了那一类“想要在新政的利好当口，通过大幅降价实现快速出手”的业主心态。

图源：行舟深房小程序（2026.5.15），仅供参考

香蜜湖第一生态苑：降价1100万。

建面约242平的房源，5月9日降价1100万，降幅16%，调整后 总价5700万。

该房源今年3月份总价6800万挂牌后至5月8日间近两个月里，没有进行过调价；5月9日第一次进行调价，降价1100万，着实「自砍一大刀」。

图源：行舟深房小程序（2026.5.15），仅供参考

总的来看，新政后深圳二手房冰火两重天：少数业主逆势涨价数百万甚至千万，更多业主反复降价抢跑，市场分化加剧，心态博弈激烈。

值得注意的是，这种分化不仅体现在业主挂牌上，也正悄然蔓延至另一战场——法拍房。

如果说二手房调价是业主的主动选择，那么法拍房则是一场更赤裸的“价格发现”：核心区优质房源被竞拍者疯狂追逐，成交价频频反超市场价，想“捡漏”没那么容易了。

03.

15人抢1套、83轮出价

核心区法拍房“捡漏”梦碎2026

近期，深圳核心区二手房法拍捡漏难度飙升：不仅参拍人数多，出价情况也非常激烈，部分房源成交价还高于市场价/评估价，完全颠覆了以往「市场价7折捡漏法拍房」的认知。

来看几个典型案例：

➡️南山的南光城市花园：二拍成交价比一拍起拍价贵40+万。

1栋B-501号房，建面约179.79平的住宅产品，评估总价约1160.81万，二拍起拍总价742.92万，8165人围观、183人关注，5月15日有9人报名参与竞拍，最终60次出价后以总价约973.92万成交。

• 按评估价算（1160.81万），成交总价折价率83.9%；

• 按市场成交单价计，该法拍房折算单价5.41万/平，而该小区近3个月成交均价约5.83万/平，以成交单价均价计，成交折价率约93%。

值得关注的是，该房源为「二拍成交」：

• 4月22日一拍，起拍价928.65万，流拍；

• 5月15日二拍，起拍价742.92万，成交价973.92万，比一拍起拍价还贵45.27万。

新政后想要在核心区低价捡漏，难度还是相当大。

图源：京东法拍（截图自2026.5.18），仅供参考

➡️福田的东海花园：新政后首拍，以总价超评估价22.68%成交。

福禄居9栋6F，建面约171.22平的住宅，评估总价约1518.11万，起拍总价约1214.48万，约1.62万人围观、313人关注，5月12日有15人报名参与竞拍，最终83次出价后以总价约1862.48万成交，比评估价高了344.37万。

• 按评估价算（1518.11万），成交总价折价率约122.68%，反超评估价22.68%；

• 按成交单价计，该法拍房折算单价10.88万/平，而该小区近3个月成交均价约9.62万/平，以成交单价均价计，成交折价率约113.10%。

图源：京东法拍（截图自2026.5.18），仅供参考

➡️福田的玮鹏花园：新政后首拍，比评估价贵152.09万成交。

7号楼15D，建面约101.5平的住宅，评估总价约656.57万，起拍总价约525.26万，约2.04万人围观、280人关注，4月30日有17人报名参与竞拍，最终68次出价后以总价约808.66万成交，比评估价高了152.09万。

• 按评估价算（656.57万），成交总价折价率约123.16%，反超评估价23.16%；

• 按成交单价计，该法拍房折算单价约7.98万/平，而该小区近3个月成交均价约6.93万/平，以成交单价均价计，成交折价率约115.15%。

图源：京东法拍（截图自2026.5.19），仅供参考

以小见大，可以看到，新政后深圳核心区法拍房（住宅）市场信心有所回归。

放眼全国，住宅是法拍房拍品中成交最活跃的！如：今年1-4月，全国各类法拍房成交5.9万件，其中住宅成交3.9万件、占比约66.1%，为法拍房中的主要“拍品”，且住宅清仓率33.1%，是众拍品中出让率最高的！而在法拍房市场上相当“紧俏”的住宅，成交折价率为76.8%。也就是说，通过法拍手段拿下住宅的，价格基本为评估价的77折。

2025-2026年各类法拍房挂拍套数及成交金额，数据来源：CREIS中指数据

但，以往深圳买家想要在市场上“捡漏”，难度可不低：今年1-4月深圳住宅成交了730件拍品，成交折价率高达92.6%。该数据背后意味着深圳大部分法拍房成交价与市场价之间差距不到10%，假如再算上扣除的税费、清场等费用，实际“捡漏”空间非常有限。

在4.29新政后，深圳法拍房成交价亦出现向上的势头，对于想要在核心区通过法拍房捡漏的购房者而言，无疑难度会更高。

2026年1-4月法拍住宅成交总额TOP 10城市，数据来源：CREIS中指数据

总的来看，深圳法拍房”低价淘房“的窗口正在关闭，市场正在用真金白银重新标定每一套房源的“真实价值”。

写在最后。

4.29新政后，深圳楼市变得更有意思了！

不少人在短时间内看到“业主连夜涨价”的表象，但数据告诉我们事实是“超七成的片区仍在下跌”；

在降价为“主流”的不争事实背后，核心区法拍房拍出了高溢价，这说明核心资产依旧有人抢！

但在这种情况下，依旧有核心区红盘一次性降价1200万。

有人觉得，这是看空。

有人则认为，该业主大概率是要腾挪资金、房票，去抢更好的房子。

你觉得呢？

评论区聊聊你的看法。

如觉得二手房市场不够稳定，但看好深圳核心区的朋友，也可以看看新房。

附：深圳核心区在售新房住宅表单。（手搓表单，仅供参考）

⬇️⬇️⬇️

【版权声明】本文版权归「深圳壹地产」所有，如需转载，请与我平台取得联系。

【声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。