同衡亲历 | 从“小家”到“大家”：玉桥街道家庭友好型街区更新的研究探索与资源整合实践

在北京城市副中心从蓝图走向落地的进程中，玉桥街道作为一个典型的“生活型街区”，面临着空间饱和与品质不高的双重困境。然而，这里拥有一笔容易被传统更新视角忽略的社会资产：极高的家庭占比与稳定的熟人社会结构——两代居与三代居家庭占比超过56%，居住十年以上的居民高达45%，50岁以上人口占比达35%。这些数据勾勒出一幅以“家庭”为基本单元的社会图景。本文从“家庭友好”的研究视角出发，梳理玉桥街道如何通过精细化社会体检与存量资源整合，构建面向家庭全生命周期的更新策略框架，为同类生活型街区提供可借鉴的方法路径。

一、城市挑战：当“高家庭密度”街区进入存量时代

玉桥街道是副中心发展最早、最成熟的集中建成区。不同于亟待大拆大建的区域，这里的空间骨架已高度稳定，增量建筑规模仅约1万平方米，存量空间的盘活与品质提升是唯一出路。

玉桥街道区位图

玉桥街道现状图

但真正让玉桥区别于其他街区的，是它独特的社会纹理。根据2021年精细化体检数据，玉桥的家庭结构呈现鲜明的“小家庭为主、多代共存”特征：一代居占比约44%，其中“老两口”家庭（50岁以上）占比14.5%，独居占12%；两代居占比约43%，其中20%的家庭有未成年人；三代居占比约13%。从年龄结构看，老（60岁以上）、中（36-60岁）、青（18-35岁）、幼（18岁以下）分别占比19%、44%、24%、13%，各年龄段分布相对均衡，但50岁以上人口已达35%，意味着未来十年养老需求将大幅攀升。

这些数据背后，是一个高度依赖家庭网络运转的熟人社区。公职人员与回迁百姓构成的熟人社会占比过半，近十年来人群结构变化较小，核心家庭始终是人口基本单元。与此同时，地铁沿线租户占比超过35%，“新北京人”家庭正在持续注入活力。

然而，与这种稳定的社会结构形成反差的，是物质空间与服务的严重滞后。66个小区建于2000年以前，占小区总数的72.5%；整体物业满意度仅25%；产权关系错综复杂——仅葛布店东里一个小区就分属11个产权单位。在调研中，三代同堂的老村民家庭最想要“实惠的老年食堂”和“可以晒太阳的广场”；双职工家庭反映“孩子放学没地方玩，上学路不安全”；新北京人家庭期待“高品质的儿童教育和文体场馆”；刚退休的活力老人渴望“室内排练空间”却因场地匮乏而屡遭邻里投诉。

这一系列发现揭示了一个核心命题：在以家庭为主要社会单元的存量街区，传统的空间更新范式已不足以回应真实需求。必须从“家庭”这一社会最小单元出发，理解其全生命周期的差异化需求，并以此为导航，精准识别和整合碎片化的存量资源。

玉桥街道现状建设情况

二、研究视角与方法：以家庭需求为导航的资源体检

面对玉桥的现实困境，项目团队没有急于进入方案设计，而是首先建立了一套以“家庭需求识别—资源精细体检—空间策略匹配”为核心的研究逻辑。

2.1 精细化社会体检：从家庭画像到需求分层

团队对18个社区、91个小区进行了全覆盖调研，通过问卷调查、社区访谈和典型人群深度追踪，绘制出六类家庭画像：三代同堂的老村民、刚退休的活力老人、幸福安稳的三口之家、新北京人忙碌的大家庭、充满期待的土著青年、迷茫不定的合租女孩。

这些画像的价值不在于文学性的描摹，而在于揭示了不同类型家庭在生命周期不同阶段的核心诉求差异。例如，老村民家庭的核心痛点集中在养老助餐、公共交往空间和就近医疗；双职工家庭的痛点是托育、放学后的活动空间和通勤停车；新北京人家庭则更关注儿童教育设施、高品质休闲场所和通勤便利性；老年夫妇家庭的突出诉求是室内文体设施场地和适老化环境。

这种需求分层，实质上构建了一张“家庭需求地图”——它不再是笼统的“居民意见汇总”，而是有明确主体、有优先级排序的精准诊断。研究发现，不同家庭类型的需求并非杂乱无章，而是沿着“日常便利—代际关怀—社会交往—自我实现”四个层次递进分布，这为后续存量资源的匹配提供了清晰的方向感。

玉桥街道18个社区走访调研

玉桥街道典型人群分布图

2.2 资源精准摸底：从“边角料”中识别家庭服务载体

与需求识别同步推进的，是对全街道存量资源的系统性盘查。团队采用“全口径存量用地资源”识别方法，通过规划与现状对比，梳理出现状与规划不符且具备改造可能性的用地。结果显示，住区外存量用地约42公顷，存量建筑约17万平方米，涵盖低效工业、闲置空地、闲置办公、低品质商业和公园五大类；住区内存量建筑约10万平方米，包括闲置锅炉房、闲置自行车棚、待改造老旧小区和平房区等类型。

这一摸底工作的核心贡献在于：通过空间坐标与家庭需求地图的叠合分析，那些长期被忽视的“边角料”空间开始呈现出服务家庭再生的潜在价值。例如，闲置锅炉房和自行车棚散落分布于老旧小区内部，恰可转化为嵌入式托老所、社区助残中心或室内体育设施；低品质商业和闲置办公则可能升级为普惠托育点或社区文化设施。

三、资源整合策略：构建家庭全生命周期的空间响应框架

基于上述研究，项目团队提出了以“街巷友好”为骨架的资源配置策略，围绕四条活力街巷，将碎片化的存量空间进行主题化整合，构建服务于不同类型家庭需求的空间网络。

3.1 运河西大街：面向家庭品质生活的门户提升

运河西大街作为副中心老城最重要的东西向城市轴线，沿线拥有9个老旧小区、5个待提升公园和3片低效商业。在识别到沿线家庭对休闲绿地和便民商业的迫切需求后，策略聚焦于公园品质提升与低效商业升级，将漫春园、漪春园等公园改造为全龄友好活动空间，服务于老两口散步、孙辈嬉戏、亲子露营等家庭高频使用场景。

3.2 玉桥中路：代际融合的文化活力带

玉桥中路沿线有着深厚的漕运文化底蕴，同时梨园菜场是服务两个街道的重要生活节点。策略提出“重塑”理念，将梨园菜场升级为兼具传统功能与时尚体验的社区商业核心，回应老年家庭的买菜习惯与年轻家庭的社交需求；将玉带河故道改造为融入文化展示与体育设施的文化公园，创建老中青三代可共存互动的公共空间。

3.3 乔庄北街：响应双职工家庭的便利化网络

乔庄北街紧邻运河商务区和副中心交通枢纽，策略聚焦于“针灸式”点状更新，针对片区家庭停车难、高品质休闲场所匮乏等痛点，布局共享停车设施，引入咖啡交流、健身餐吧等社区友好业态，同时结合老旧小区改造融合高品质居住产品，力图回应通勤家庭“下班后有好去处”的真实需求。

3.4 葛南巷：精准补位“一老一小”服务短板

葛南巷是街道权属关系最复杂、住区矛盾最突出的片区，却也是存量资源最密集的区域。团队在此采用“有机织补”策略，系统梳理闲置锅炉房、废旧自行车棚等空间资源，按照家庭需求地图精准“插花式”布局社区级家园中心——托老所回应“老两口”家庭养老需求，社区助残中心补位特殊家庭照护缺口，室内体育设施为双职工家庭子女提供安全活动场地。这种策略的价值在于：不依赖大拆大建，而是在现有社区肌理中嵌入精准服务模块，最大程度降低更新成本与实施阻力。

运河西大街更新后照片

玉桥中路更新后照片

乔庄北街更新后照片

葛南巷更新后照片

四、研究价值与实施展望：为存量街区更新提供方法论参照

4.1 研究层面的核心价值

回顾整个工作，玉桥街道更新的核心贡献不在于建成成果的宏大展示，而在于其研究视角与方法框架的前瞻性。

第一，“家庭友好”作为存量更新的战略视角。在人口深度老龄化和家庭结构多元化的背景下，玉桥实践从家庭这一社会最小单元切入，将抽象的“以人为本”具象化为类型化家庭需求的分析框架。这一视角的价值在于：它提供了超越物质空间更新的社会维度标尺——衡量更新成效的，不应仅是建筑面积和投资额，更应是每一个家庭成员的获得感是否被认真审视和回应。

第二，“需求-资源”匹配的系统性思维。项目建立了从“家庭画像—需求分层—资源体检—空间响应”的逻辑链条，避免了传统更新中“有什么拆什么”或“缺什么建什么”的碎片化思维。这种系统性方法对同类存量街区的适用性在于，大多数建成区并不缺少空间资源，而是缺少将资源精准导向真实需求的识别与整合能力。

第三，为规划行业提供方法参考。这一研究实践为当前城市更新领域普遍存在的“重实施轻研究”“重空间轻社会”倾向提供了对照。它表明，扎实的前期社会调研与资源分析并非时间成本，而是确保有限公共资源精准投放的必要投资。

玉桥街道更新公众参与活动

4.2 实施路径与长期展望

需要正视的是，该框架中相当部分内容仍处于规划研究与项目储备阶段，真正实现从“图纸”到“生活”的转化，有赖于更长时间维度的落地实施。

项目已在制度层面进行了有益铺垫：五年行动计划共纳入97个项目，初步估算政府与市场投资比例为1：2.8；“社街一体化”治理平台构建了从物业服务到社区治理再到城市运营的融合机制。这些制度设计为后续按需逐步实施提供了承载框架。

“家庭友好”的最终落地，需要的不仅是空间更新，更需要社区服务供给、公共政策配套和社会力量的持续参与。从研究视角到实施成效，这是一条需要数年乃至更长时间去检验的路径。但玉桥至少提供了那个最关键的起点：认识并珍视这片街区最根本的社会资产——每一个具体的家庭，以及他们关于美好生活的朴素期待。

正如项目团队所言：“生活性街道更新工作没有太多‘高大上’，都是百姓身边的一些实在‘小微事’。”从老村民的广场到双职工家庭的停车位，从老两口的舞蹈室到新北京人的咖啡店——读懂这些“小微事”，就是读懂存量街区更新的真正密码。

2016-2026

十年回望

十年后的今天回看，玉桥实践为存量时代指明了一条清晰的战略方向：以家庭为核心、投资于人。未来应围绕家庭全生命周期需求精准配置公共服务，以降低设施闲置与财政错配成本；通过打造可运营的社区服务载体撬动社会资本，形成可持续的民生供给模式。这一路径将有效降低家庭照料负担、释放劳动力供给潜力、增强人口定居黏性，并为老龄化做好就近服务储备。城市更新的战略价值，本质上就是为每一个家庭提供可靠、可负担的日常支撑，这标志着从“建空间”转向“投人”的核心逻辑转换。

参与部所

清华同衡详细规划与实施分院 城市更新规划设计所

清华同衡详细规划与设计分院 城市设计所

责师团队：

清华同衡详细规划与实施分院 详规实施二所

编者按

北京城市副中心十年，从蓝图擘画到街巷生长，一座新城的肌理在理性规划与日常生活的交汇中渐次明晰。本系列以“同衡亲历”为线索，回望北京城市副中心十年建设的关键瞬间：有体系构建的冷静思考，也有街巷更新的细微温度。从控规蓝图到绿心生态，从高线公园到夜间消费场景，每一次规划都是一次关于未来生活的设计。十年磨砺，一幅“人民之城”的图景正在成形；这既是城市的成长史，也是规划者与城市共生的成长记。

同衡亲历持续更新 ··· ···

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5. 玉桥街道：从“小家”到“大家”的家庭友好型街区更新

6. 天赐良园社区：副中心十年建设的微观视角

7. 光影十年，点亮未来：行政办公区照明规划设计

撰稿｜刘巍

封面图/图片｜供稿部门

本文供稿｜清华同衡 详规实施分院 城市更新所