上海买房人悄悄在变化：越来越多人问，房价是不是跌差不多了

最近接待了不少客户，能明显感受到微弱的情绪变化。

越来越多的客户主动问：XX区域房价是不是跌差不多了。

这个心态变化，可能比所有的救市都重要。

全市数据不贴了，大家都知道二手房成交不错。

之前热度高的的都是刚需小区，现在有些改善小区也开始火了。

上周御桥万科金色城市89平连续卖掉4套。

自从750万降到6字头，成交一直不错。

徐家汇地标小区东方曼哈顿4、5月各网签11套，两个月超过了过去半年的量。

还有十几套付了定金没网签。

5月份的成交中一半是96平的两房，这个户型去年卖1200万，今年降到了1100万以内，瞬间抢购一空。

如果你觉得还不够改善，那就看看融创滨江壹号院，黄浦区的豪宅。

去年下半年成交13套，今年4月份就成交13套。

一个月顶过去半年，很多老中介也吓坏了。

170多平的户型降到2100多万后，突然就激活了潜在买家。

东方曼哈顿1100万大家买得起，1200万就买不起吗？

大家只是觉得1100万差不多了，不会再降很多了。

这种心态早就支撑了郊区的火爆。

南翔森兰公馆、格林公馆两房只要300万多点，都跌穿了2020年，很多人也说差不多了。

周四客户来办公室，竟然在问临港是不是跌到底了。

“我知道临港涨不起来，但是应该不会再降很多了吧？”

越来越多的人这样问，楼市可能真的要变了。

房价下降不是没底，房价的底也不是租金回报率、房价收入比。

房价的底是大家的心态。

这几年房价下滑，很多人都有自己理解。

老龄化到来、城市化结束、失业率高、生育率下滑等等。

听起来都很有道理。

但是房价不是自然下滑的，是我们主动打下去的。

2020年全国打压楼市489次，很多地方还是没打下去，逼的官方出来唱空。

2021年6月，ld出来喊话不要买了。

上海市民还是不听，还要买。

你劝他不要买房，他立马怼你：你买房赚的钱给我吗？

2021年8月6日上海出了三价就低，二手房市场这才老实了。

不是大家不想买，是实在买不了。

三价就低基本就参考涉税评估价，只有成交价的5-7折。

按照房价5-7折给你批贷款，二套还只能批30%。

1000万的房子评估价600万，只能贷30%，也就是180万。

实际首付82%。

当时还认房又认贷，二套比例很高。

购买力被抽走，房价终于调头向下。

开启了5年的恶性循环。

房价下滑后，大家就找到了前面那些理由。

其实老龄化高、城市化放缓这些早就出现了，不是2021年突然恶化的。

2024年后又换方向，开始拉楼市，该松开的基本松开，三价就低早就没了。

二套首付从70%降到25%，社保年限五年降到一年。

效果很差。

房地产跟放风筝一样，你用政策往下拉容易。

直接限购、限贷，有多少购买力消灭多少，分分钟拉到底。

往上推可使不上劲，风筝忽忽悠悠往下掉，你往上推风筝线有用吗 ？

取消限购、限贷，大家也不一定买。

官方舆论早就呼吁买房，还是没人听。

只能等他们心态慢慢转变。

有些客户去年心态就在转变。

“都说岛国房价惨，我们也差不多了吧 ，都降一半了。顶多再降10%，那就不怕了”

听起来很有道理，其实也是给自己找的理由。

先有直觉，再找了岛国的数据论证。

其实我们跟岛国完全不一样。

岛国1995年经济总量占全球17.41%，2025年降到了3.65%。

我们没这么惨吧。

大家觉得房价会下滑，能找出来一堆理由。

觉得房价该企稳了，也会找出很多理由。

买房人99%都是散户，买卖经验也很匮乏，基本都是靠感觉。

老破小、远大新降的最多，刚需先有房价差不多触底的直觉。

嘉定北动迁房3万多降到1万多，降了60%。

房价跟老家差不多了，应该不会再降了。

这种朴素的想法支撑了刚需入场。

还有一些人原来不指望买上海的房子，现在突然买得起了。

刚需入场帮一些中产解套，中产拿了现金，但是不敢再买房。

他们要买的房子跌得少，还没到阈值。

而且中产也谨慎，好容易从底层爬上来，特别怕阶层下滑。

卖房后拿钱还了银行贷款，导致中长期贷款迅速萎缩。

去年底中产小区有一轮集中回调，有些中产心态慢慢变了。

出现了开头几个小区的集中成交。

随着中产的入场，后面几个月贷款数据可能好看一些。

当然中产小区成交量高，靠的是降价。

刚需小区已经进入房源枯竭期，开始成交僵尸房（挂牌一年以上的库存房源）。

僵尸房的成交，拉高了成交周期。

一些挂牌两年、三年的库存房源都被买走。

这些僵尸房源并没有大幅降价，议价空间还下滑了。

反映在房价上就是微涨。

好在新挂牌的房子并未涨价，库存房源也未调价。

如果房东调价，就不会是下面这么温柔了。

东方曼哈顿、尚海湾豪庭、融创滨江壹号院性价比高的房子也出清了。

还剩下不少僵尸房源，看会不会消化掉。

如果中产也开始消化僵尸房源，市场就有启动的可能。

如上，市场能不能启动，就看观望的中产能不能入场。

目前只是个别小区集中成交，还没引发连锁效应。

中产这次太痛了，房价下降打击最惨、经济调整打击最惨，内心的痛，胜过一切理性分析、感性呼吁。

完全不敢买房，不敢贷款，信贷数据触目惊心。

其实也说明上海房价去掉了很多泡沫。

2021年三价就低行政去杠杆，2022年后买房人主动降杠杆。

这几年一直没怎么加杠杆，现在房价已经是降杠杆后的。

如果越来越多的人觉得房价跌差不多了，心态企稳，房价就会在当下杠杆率水平企稳。

上海居民还在创造财富，新增财富总有一些要沉淀到楼市，市场就会慢慢复苏。

新出现高附加值行业、高收入群体继续向上海汇集，上海楼市还是会领跑全国。

我们会继续观察买房人心态，不断向大家汇报。

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