上海
五月楼市的最新数据公布了，今天我们重点聊一下市场的领先指标。
二手房的成交量，我先把市场特征简要的总结一下，今年的二手房成交明显强于新房市场。
很多城市二手房的 3 月份的量能非常高。
4 月、5 月，从总体来看，全国的重点城市的量能有所回落，但回落幅度比较小。
那今年的单月同比去年，比如说是 3 月同比去年 3 月、5 月同比去年的 5 月都是增长的，而且增幅比较大。
这也就意味着，虽然今年的小阳春冲高之后略有回落，但回落的幅度要远小于去年和前年。
总体情况还是不错的，市场出现了筑底，甚至说部分城市见底的迹象。
接下来我们通过图表更加详细的来分析。
首先看一下一线四个城市二手房的网签备案量。
图中红线是过去四年每年 5 月份的成交量，可以看到呈逐年上升的态势。
今年的网签量同比去年增长 13%，同比增速看的是短中线，而环比增速是一个短线。
今年的 5 月份环比 4 月份下降了 6%，四个一线城市都出现了环比的回落。
但看同比增速存在明显差异，最强的是上海同比大增 31%，其次是深圳增长 16%，再次是广州增长 8%。而北京呢有点弱，同比下降了 4%。
因为一线城市是行情风向标，所以把一线的数据单独拉出来看了看。
但上述的数据是网签备案量，要滞后于即时成交量。
我们接下来再看一下即时的合同签约量的变化，这是全国 30 个重点城市，二手房签约量的走势图。
今年的 3 月份是最高点，4 月份、5 月份有所回落，5 月份环比 4 月份下降了 5%。
但今年 5 月份，同比去年的 5 月，两个红柱相比，今年还大增了 25%。
这个走势图就印证了我之前预测的：今年小阳春冲高回落之后，回落的节奏比较慢，同比依然是保持比较明显的正增长。
从这 30 个城市的结构来看，增速比较高的，反而是那些三线城市，而且也并不是集中在东部地区，东部、中部、西部，南方、北方都有部分城市出现高增长的现象。
我们看两个城市，先看去年的走势图：
东莞今年的 3 月份冲高，4 月份持平，5 月才出现了回落。
今年 5 月份的成交量同比去年 5 月份大增 47%。
东莞作为深圳的小跟班，过去的一年，成交量是震荡式复苏。
再看一下上海的小跟班南通。
南通今年的走势明显的强于去年，尤其是3月份一飞冲天。
4 月份明显回落，但是5月份环比 4 月再次上行，今年5月同比去年 5 月，两个红柱相比较，大增了 46%。
南通跟东莞的区别在于：去年小阳春南通的楼市行情明显弱于东莞。
而今年的 3、4、5 月份的量能强弱程度接近东莞。
我之前节目中曾经分析过 2025 年度全国不同地区不同城市的人口增速，有一个突出现象是：
珠三角的人口增速明显超过了长三角，这样一个人口的强弱变化，其实已经映射到了楼市当中。
今年以来，大湾区主要城市二手房成交量总体要强于长三角。
我们再看一下二线典型代表杭州。
杭州今年的 3、4、5 月也出现反弹，但是 3 月份的量能是大幅低于去年的 3 月份。
好在 4 月、5 月已经超过了去年的 4 月、5 月份，5 月份同比增速是 17%。
这个增速放在全国 30 城当中，属于较低水平。
总体来看，今年以来二手房的交易量比较活跃。
同时，二手房的挂牌量持续地减少。
这也就意味着二手房市场的供求关系正在逐步的好转，这就有利于房价发生变化。
下期节目，我们聊聊最新的房价变化。
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