广东
最近，乐居君在视频号刷到番禺广场的路劲美的隽樾府，居然流入二手市场了？
卖点也很诱人：新规户型、全新未住、按发票价出......该项目2023年底才开盘，最早于今年5月开始交付，也就是说业主收楼仅一个月，就急着卖房了。
其实，一交付就卖房，路劲美的隽樾府并不是个例。
乐居君留意到最近荔湾芳村板块的保利和颂、中海浣花里5月份陆续交付，业主也是收楼即放盘。
更重要的是，以上提到的楼盘全都是广州第一批“新规产品”！广州二手房市场，会因为它们的“杀入”变天吗？
相比起只出现在部分中介视频号的“独家”新规二手房，荔湾芳村板块的中海浣花里、保利和颂二手房，已经明晃晃在贝壳网挂牌了。
比如中海浣花里，2023年底首次开盘，当时首推建面约71-108㎡，参考均价4.2-5.4万元/㎡，使用率最高接近100%。
现在贝壳网上已经挂出来4套房源，单价4.2-5.1万元/㎡，看似跟开盘价差不多，但其实是因为大户型还没有挂牌，从而拉低平均单价。
小区最便宜的一套房源，是建面约71㎡北向两房，总价350万元。
改户型开盘总价在295-320万元之间，加上两年多供房的钱，业主也算是不赚不赔了。
同样在2023年底开盘的保利和颂，贝壳网上也有一套房源。
小区开盘主推建面约72-87㎡两房，整体使用率较高，在100%至113%之间，参考总价300-360万元。
最低300万元就能上车高使用率的白鹅潭新规盘，项目开盘即爆，第二天就只剩下低层和顶层几套房可选了。
小区现在挂牌的二手房，是当时卖爆的建面约86㎡户型，低楼层挂牌总价380万元，而该户型开盘总价360万元起。
业主这个挂牌价，也是很保守了。
除了荔湾，乐居君还整理了全市部分已流入二手市场的新规产品。
这些房源大多在2023年底开盘，使用率在100%左右，属于广州第一批新规户型。
它们挂牌的二手房源不多，一般这些业主收楼即放盘，主要有两个原因：
一是投资客抢跑，避免后期压力；
二是借势一手网红盘的余温，缩短成交周期。
至于放盘价，也没有想象中的高。
乐居君认为业主喊价保守的原因，大概是因为“前有强敌，后有追兵”。
对于旧规二手房而言，第一批新规产品使用率只是提高了不到20%，就是多了几个飘窗，关键这些不能打掉的飘窗还特别讨嫌。
但旧规二手房能放下的身段比第一批新规产品低多了，亏本卖房是常事，反观第一批新规产品买入价格都不低，自然不可能割肉离场。
对于后来居上的超新规产品而言，第一批新规产品更加没有竞争力了。
从2023年11月《广州市建筑工程容积率计算办法》发布以来，广州的住宅得房率经历了一场堪比超进化的迭代。
从最早的“新规”（阳台占比由15%提升至20%、飘窗深度由60cm增加到80cm），到2024年“超新规”（试点四代宅，阳台占比25-30%、空中花园占比40%不计容），再到2025年6月“新规收紧”（五大标准严打偷面积），短短不到两年走完了好几轮。
2024年的超新规产品，除了在得房率上碾压第一代新规产品，价格也是更亲民了。
比如2025年开盘的海珠桂悦东晓，开盘主推建面约84-121㎡产品，参考总价425万元起，使用率干到130%。
同样400来万，你会买它还是白鹅潭的第一批新规二手房？
二手房业主真正要害怕的，是2025年那批超新规产品。
由于新规已经收紧，超新规产品流入二手市场后，也就成了“绝版二手房”。
从户型代际差、户型效率、价格倒挂三个维度看，超新规产品几乎是“降维打击”。
但理性看待，产品迭代是必然趋势，二手房业主们也无需如临大敌。
一方面，新规已经收紧，得房率回归100-110%，那种140%的超新规成为历史，绝版稀缺产品的存量有限；
另一方面，国企收储精准托底小户型，“穗八条”系列政策打通卖旧买新链条，让置换通道重新转动起来。
一二手市场本就是一条绳上的蚂蚱，新产品的出现刺激购房热情，新房的春天到来，二手房的春天也不会太远。
在新规收紧+国企收储+置换通道打通的政策组合拳下，广州一二手市场有望重新进入平衡。
对二手房业主来说，与其焦虑产品代差，不如看清市场节奏，做出更理性的选择。
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