净利跌去七成半、高管接连离场，招商蛇口内部发生了什么？

（图源：招商蛇口官网）

文/地产金融视界

6月3日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”，001979.SZ）发布公告称，公司董事会收到董事余志良先生的辞职报告，余志良因个人原因申请辞去公司第四届董事会董事、董事会战略与可持续发展委员会委员、董事会审计委员会委员职务。

根据公告，余志良的辞任不会导致公司董事会成员低于法定最低人数，其辞职报告自送达董事会时生效。辞任前述职务后，余志良将不再担任公司任何职务。截至公告披露日，余志良未持有公司股份。

值得注意的是，这份公告全文未提及余志良在任期间的任何贡献，也未按照常见惯例向这位辞任董事表达感谢。这一“冷处理”方式，与该公司过往人事变动的公告措辞形成了鲜明对比。

1

高管接连离场：管理层动荡持续发酵

事实上，早在2023年5月，余志良辞去董事会秘书职务时，公司曾明确表示“余志良先生在担任公司董事会秘书期间恪尽职守、勤勉尽责，忠实履行了岗位职责……公司及董事会对余志良先生任职期间为公司做出的贡献表示衷心感谢”。

抛开感谢而言，余志良的辞任并非孤立事件。2025年9月，招商蛇口完成了一次核心管理层的大规模更替——董事长、总经理双双换人，以董事长朱文凯、总经理聂黎明为核心的新管理团队正式上任。朱文凯此前担任公司总经理，此次升任董事长；聂黎明则接替总经理职务。

彼时，招商蛇口方面在公告里提到，“蒋铁峰先生在公司董事会履职期间，恪尽职守、勤勉尽责，积极推动公司战略转型，为打造房地产发展新模式，推动公司高质量发展奠定坚实基础。董事会对蒋铁峰先生在任职期间的辛勤付出和卓越贡献致以衷心感谢!”

在新管理层上任之后不到两个月，招商蛇口于2025年11月4日发布公告称，副总经理彭以良递交书面辞职报告，其因工作调动原因申请辞任公司副总经理职务，将在招商蛇口控股子公司招商局漳州开发区有限公司任职。在该公告中，公司并未明言彭以良的“工作内容”，但依然对其任职期间为公司做出的贡献表示“衷心感谢”。

2026年3月3日，招商蛇口再度发布高管变动公告：副总经理刘晔因工作调动原因辞去职务，赴中国南山开发（集团）股份有限公司任职，并已担任该公司党委副书记。值得一提的是，刘晔的离职距离新管理层上任仅约六个月，属于“闪辞”。

从时间线来看，招商蛇口在不到一年时间内，先后经历了董事长、总经理、两名副总经理、一名董事的离任或职务变更。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，（上述人事变动）这不是招商蛇口经营层崩盘式的出走，而是招商局集团在同一批“自己人”之间做棋盘重排。真正的一线经营指挥链（朱文凯+聂黎明白天管事）反而是稳定的。

对于余志良一人涉及两次职位变动公告中一次提及感谢一次只字未提，柏文喜分析，一是身份不同，礼貌等级不同；二是“个人原因”四个字本身就是遮罩；三不排除关系层面的微妙处。在A股信披实践中，“因个人原因”是一个信息含量极低但安全系数极高的万能表述——它既可能是真实的个人安排，也可能是在提示“不便展开”。当公司选择不展开、不感谢、不渲染时，往往意味着：双方都倾向于让这件事安静地过去，既不抬杠也不给市场留下“仍有关联”的想象空间。如果余志良的董事席位本身是某方（比如股东方、或前任体系）提名安排的，而随着蒋铁峰升迁、朱文凯体系确立，董事席位的人员构成需要重新校准，那么“不感谢”本身就是一种低烈度的切割信号——不是撕破脸，而是没必要演温情戏。这在央企董事会换届/轮换场景中并不罕见。

“至于‘无感谢’——最诚实的判断是：它大概率不是一个需要过度解读的戏剧性信号，但它确实不是一个‘一切如常’的温暖信号。在央企信披里，‘沉默’本身也是一种措辞选择，值得放在后续董事补选的人选上继续验证。”柏文喜进一步表示。

2

业绩“腰斩”：净利润暴跌74.65%，收入创近五年新低

与管理层动荡形成呼应的是，招商蛇口2025年的财务表现交出了近五年来最差的成绩单。

根据招商蛇口2025年年度报告，公司全年实现营业收入1547.28亿元，同比下滑13.53%，创下近五年同期最低水平；归属于上市公司股东的净利润（简称“净利润”）为10.24亿元，同比大幅下降74.65%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（简称“扣非净利润”）更是跌至1.69亿元，同比暴跌93.10%。

值得关注的是，这已是招商蛇口净利润连续第二年出现下滑，且下滑态势呈现明显加剧趋势。2024年，公司净利润约为40.39亿元，较2023年的63.19亿元下滑36.08%；2025年的降幅进一步扩大至74.65%。从季度数据来看，2025年第四季度公司净利润亏损达14.73亿元，亏损压力尤为突出。

分板块看，作为公司的核心业务板块，招商蛇口房地产开发业务2025年实现营业收入1308.29亿元，同比下滑16.33%，跌幅高于整体营收水平；资产运营业务收入7.17亿元，同比微增0.32%；物业服务收入167.26亿元，同比增长8.35%。

但是，毛利率持续下行挤压盈利空间。2025年，招商蛇口整体毛利率降至13.76%，同比下降0.8个百分点。其中，开发业务毛利率为15.33%，同比下降0.25个百分点；物业服务毛利率为10.59%，同比下降0.28个百分点。两大核心业务板块的毛利率同时下滑，进一步加剧了公司净利润的下行压力。

除此之外，招商蛇口2025年签约销售面积仅为716.12万平方米，同比减少23.48%。销售端的颓势并未在2026年得到根本扭转。5月9日，招商蛇口披露的最新销售数据显示，2026年1-4月公司签约销售金额551.12亿元，3月单月签约额217.30亿元，市场去化压力仍在持续。另据中指研究院发布的《2026年1-5月中国房企销售业绩解析》，招商蛇口签约销售金额759.4亿元，行业排名虽提升至第五位（较2025年末提升一个名次），但销售端的持续走弱仍是不争的事实。

在业绩下滑的表象之下，存货跌价准备正成为吞噬招商蛇口净利润的“黑洞”。

年报显示，2025年招商蛇口合计计提资产减值准备约42.7亿元。其中，存货跌价准备占比最高，达约32.69亿元；信用损失准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元，长期股权投资减值准备约2407万元。受此次资产减值计提影响，公司2025年度净利润将减少约29.18亿元。

在存货跌价准备涉及的项目中，重庆招商渝天府项目表现尤为突出，2025年新增计提存货跌价准备达8.79亿元，位列所有项目之首。该项目相关地块由招商蛇口于2021年4月以32.5亿元竞得，地块溢价率接近130%，成交楼面价约为1.05万元/平方米。随着房地产市场进入深度调整周期，该项目的销售价格亦出现进一步下滑。

未来，新任管理层能否有效消化这些“历史包袱”，地产金融视界将持续关注。

地产金融世界

微信号:WJDCSJ

新浪微博:@地产金融视界

微信联系方式:Jun848519