上海最伟大的三次操盘

研究上海楼市十几年，每天都要关注上海的区域规划、区域发展。

有些区域的开发真是高明之极，让你不得不跪在地上顶礼膜拜。

杨浦滨江

杨浦滨江楼市争议很大，杨浦滨江开发的成功有目共睹。

背后是天纵奇才般操盘。

杨浦滨江地缘很差，不好开发。

黄浦静安的外溢优先流入苏河湾、北外滩，陆家嘴外溢优先流向北外滩、北滨江。

已经有不少量化基金搬到北外滩，量化基金对电力、网络要求高，北外滩的新办公楼有优势。

北外滩填满之前他们没必要去杨浦滨江。

2020年北外滩800多万方规划出炉，黄金三角的定位抢了所有风头。

杨浦滨江另辟捷径，通过出让土地吸引互联网巨头。

北外滩规划很好，但是480米地标是国企自持，总不能卖给互联网企业。

杨浦滨江位置差一些，但是土地打折出让，直接送蛋糕，很多企业就心动了。

这种协议出让、定向出让是基础操作，杨浦操盘的伟大之处是选在了2020、2021年。

商办市场最后的辉煌。

这些地块收储成本没有公示，按照市场价粗略估计，都是亏钱出让。

亏得恰到好处。

2022年后商办市场迅速恶化，亏钱出让也卖不掉。

2021年上海甲级办公楼空置率10.2%，2025年放大至23.3%。

2021年平均租金8.9-9.2元/平/天，现在降到5.4-5.8元/平/天。

2021年上海一手办公成交287万㎡，现在每年只有80万㎡左右。

北外滩那么强，核心地块出让也是2021年之前，现在商办也卖不动。

2025年4月北外滩hk314-08、hk314-09调整规划，部分商办改成了住宅（潮鸣东方）。

2026年5月北外滩hk293-08调整规划，增加住宅面积。

2026年5月，杨浦滨江最好的地块八埭头调整规划，减少商办增加住宅。

2026年5月，传说徐汇滨江商办地块要出让给字节跳动，最终被徐汇的国企拿下，楼面价仅12054元/㎡。

2021年字节跳动在杨浦滨江拿地，楼面价35094元/㎡。

2021年前不仅房地产市场好，互联网行业也高歌猛进，大佬们四处拿地建总部。

江湖传说搜狐市值还不如他们总部大厦市值高，这句话也诱惑了大佬。

2021年底互联网、教培等行业遭受重创，野心大幅下滑。

如果杨浦2026年出让那些地块，你看哪家互联网公司敢来。

最高位套现核心资产，这是多伟大的操盘。

更伟大的是，互联网巨头刚签约立马出让32幅住宅用地，把亏掉的钱赚回来。

这么着急拍地，一方面是知道概念红利期很短，一方面是知道楼市红利期更短。

2021年后上海楼市进入倒挂，市区一房难求。

新房无限量供应，这种倒挂持续不了多久，能多卖一个楼盘就是多分一杯羹。

这几年杨浦楼市大获全胜。

2020年杨浦房地产行业贡献GDP132亿，2025年达到了362亿。

密密麻麻的楼盘改变了杨浦滨江环境，吸引的高收入群体也改变了居民结构。

真是赢麻了。

大虹桥

大虹桥是外环最差的地方之一，四区交界、四不管地带。

徐泾这里原来是荒地、墓地、农田，20多年前青浦也没想好好开发。

根本找不到定位。

市区外溢区是七宝、莘庄，独立发展区是青浦新城。

徐泾最终定位是建别墅，收割市区有钱人。

徐泾也没什么概念，别墅定位总体不高，20年前就卖1万多每平。

当时佘山的上海紫园已经高达7万以上。

闵行华漕、诸翟、纪王没怎么开发，嘉定江桥当时是上海房价最低之一。

20年前长宁西部也很差，仙霞西路、淞虹路全是断头路，遍地农田、村落、厂房，新泾港污水横流。

虹桥高铁站原定在七宝镇，后来神笔一画到了机场隔壁。

再后来提出了大虹桥商务区，恰逢全国高铁商务区开发高峰，概念一炒就热。

这里摇身一变，成了外环高地。

各区原来以邻为壑，这里都不怎么开发。

现在都想蹭大虹桥热度，把资源砸向这里才能发挥极致。

闵行的生物医药、青浦的总部基地都砸向这里。

2025年大虹桥GDP超过2000亿元，跟宝山相当，面积只有宝山一半不到。

税收超过500亿元，比张江还高。

一片四不管的垃圾土地，硬生生拉成一个行政区体量，拉成上海头号科创重地规模。

如果换一个草台班子，这里可能还是城乡结合部。

当然大虹桥楼市出了问题，需要一定时间消化。

楼市的问题，不能掩盖开发的成功。

徐汇滨江

徐汇滨江也不是天上掉的馅饼，也经历过很多曲折。

2015年徐汇滨江住宅卖不动、商办各种烂尾、配套各种推迟。

西岸传媒港九宫格2014年开工，原定2018年建成，实际上2019年就入住了央视，其他都没建好。

直到2023年才差不多建成。

后来徐汇滨江火起来主要是两步棋下的好。

一个是重仓人工智能。

前几年网上有唱空徐汇的声音，尤其是漕河泾。

漕河泾空了，字节、腾讯都搬走了，传的到处都是。

然而徐汇软件信息服务业增加值，每年增速都在10%以上。

增长点大家也知道，就是徐汇滨江的人工智能。

徐汇滨江重仓过传媒、金融，两个行业近期增量都不大。

幸好备胎了人工智能。

2018年徐汇滨江就举办了首届人工智能大会。

2020年上海十四五规划中人工智能列入三大先导产业，徐汇滨江也开始重仓。

期智研究院、上海人工智能实验室先后建成。

2023年徐汇滨江人工智能彻底爆发，徐汇滨江定位从文化创意全面转向了人工智能和数字科技。

现在徐汇汇集了1500多家人工智能企业，755家大模型，备案数据占全市61%。

十四五期间人工智能产值增加300%以上，这才拉高了经济增速。

第二个是徐汇滨江回归了生活。

徐汇滨江并没有走传统路线，无限的卷CBD、卷办公楼。

而是抓住了艺术活力、休闲运动，把滨水生活做成了名片。

陆家嘴、外滩这些地标都是给游客逛的，是向世界证明我们发展的地方。

徐汇滨江是留给上海市民的，开创了一种全新的滨水生活范式（《上海楼市最后的希望》）。

这种理念恰好契合了口罩后心态的变化。

徐汇滨江的崛起，对冲了漕河泾产业的外流，也对冲了徐家汇居住区的老化。

保持了徐汇在上海的领跑地位。

上海持续保持着领先优势，靠的就是一个又一个的区域操盘成功。

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