网红盘，被低价围剿

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

即将迎来爆炸供应，深圳新房继续卷。

学区加持

在深圳新房扎堆内卷的当下，又有网红盘顶着“一路之隔深中龙华、双地铁+壹方天地商圈”的标签迅速出圈。

近期，位于龙华中心位置的中交国润华府已经开放临时展厅，预计三季度入市。

项目由央企中交操盘，原国润电器旧改用地，占地约3.7万㎡，总建面约29万㎡，分南北两大地块打造，规划2573户、2315个车位。

目前项目建设进度已经4-5层，首推北地块住宅。

（@格隆汇楼市实拍，2026.06.04）

从 项目宣传来看，开发商把片区顶配资源都打包了。

客观来说，中交国润华府的地段配套确实算得上片区上游水准。

这也是项目宣传的底气。

项目地处龙华中心片区核心，出门步行约350米即达龙华超级商圈壹方天地购物中心；在建地铁27号线油福站距离仅百米，距离油松站也仅约200米，双轨加持，未来轨道往返福田、南山地优势明显。

还有教育资源是项目最大卖点，和深圳中学龙华学校仅一路之隔，处在官方划定的单校划片范围内。

（@格隆汇楼市实拍，2026.06.04）

这是一所规划78个班级、3360个学位九年一贯制学校，是龙华公认的头部分校区，也是项目价格支撑的核心逻辑。

户型方面主打82-165㎡新规三四房，精装交付，适配刚需上车与改善自住。

从产品定位上覆盖主流购房群体，再加上央企开发的品牌背书，约3.7万平占地的旧改社区规划，天然具备吸引刚需和学区置业群体的基础。

项目自身定位也贴上“住、学、商、铁”无缝衔接的标签。

不过亮眼的配套之下，是项目自身的硬短板。

首先是项目容积率问题。

当下深圳新出让住宅地块容积率普遍控制在3.2以内，户型设计规划也都按照“新国标”的要求走。

而本项目北地块容积率高达11，南地块容积率6.21，南北两区楼栋普遍是38至47层超高层。

再加上是3梯5户或6户的设计，未来入住上下班高峰期等待电梯的体验，舒适感可能要打折。

所以，北地块住宅搭配一栋写字楼，楼栋排布密集，开发商主打的“漂浮绿岛、架空连廊、空中花园”宜居概念，在超高容积率面前更像是一块糖衣。

而项目的车位问题更是未来入住的后置隐患。

国润电器旧改项目两个地块合计2573户，总车位仅2315个，整体缺口258个。

拆分来看，北地块国润华府1758户只配1123个车位，车位配比仅0.64，未来需要依靠南侧国润学府地块1192个车位弥补缺口。

而南地块773户配1192车位，配比1.46看似富余，但南北分属两个独立宗地，参考深圳众多小区车位纠纷案例，很考验后期的车位管理及分配使用。

且国润华府包含498套公租房，再叠加办公+酒店楼栋的使用，商品房业主、保障房住户、国润学府业主、商务客流四方的车位使用可能会出现紧张。

再看项目对学区配套方面的宣传，标签都围绕教育及升学展开——

“告别教育焦虑”“学住共升”“读得好”“教育3.0”“深中龙华一街之隔”“深中龙华”“教育护航”……

就连项目区位位置展示，即使项目周边近距离拥有龙华区行知小学、深圳市龙华区牛栏前学校以及两块教育设施用地，也都重点突出深圳中学龙华学校，给予“深中龙华学校”重色标注。

作为展示图，项目还可视化放大一旁的“深圳中学龙华校区”。

很显然，这样的标注就是为了给购房者一个心理暗示——“这是深中隔壁学区房”。

但中交国润华府真正需要面对的问题，来自周边连片的人才房。

虽然仅三个可售型人才房项目，但总户数达到了4071套，且都是约84-119平方的正常三房或四房户型。

这是什么概念？

深圳中学龙华学校招生范围分为单校划片学区和多校联动学区，单校划片学区是工业路以南、油松路以西、布龙路以北、人民路以东范围。

多校联动学区是民治街道（除单校划片学区外）以及龙华街道东环一路以南、民清路以西、工业路以北、人民路以东、建设路以东范围。

这三个人才房全部落在深中龙华单校划片范围内，虽存在入学不确定性，但是属于1类积分入学的住房。

随着房源陆续完成配售，未来几年片区入学需求会集中爆发，那么深圳中学龙华分校的入学名额就有可能会被稀释。

那么，“告别教育焦虑”更像是一张远期不一定会开船的船票。

相信绝大部分关注这个项目的购房者，都是因为教育配套资源。

市场定价考验

比产品硬伤更棘手的是，项目的定价难题。

目前项目的吹风价格在5万—6万/㎡之间。

但项目被新房、二手房还有低价人才房三重包围，片区竞价压力拉满。

这就意味着，若开盘定价过高，市场不一定投票，太低利润受损，也不利于后续释放更多的折扣促进去化。

目前，深中龙华学校单片区里还有另外两个新盘。

一个是卓能雅苑，另一个是万福花园。

前者楼龄已经21年，最早一期交房已经将近9年，现在依然还有新房在卖，2015年12月1178套75~205平户型，还剩292套，毛坯备案均价约53900元/㎡，总价区间约321万～1161万。

（@格隆汇楼市实拍，2026.06.04）

后者楼龄更长，34年，目前是毛坯房在卖，2021年12月在深圳楼市牛市阶段入市，但1599套78~180平住宅备案均价约60300元/㎡，总价区间约431万～1245万，截至今年6月4日还剩1161套未卖完（数据来源深圳房地产信息平台，下同）。

但周边的新房并不少，这几年入市的新房还有幸福城臻园、金地启曜府、鸿荣源尚云以及卓越和奕府。

幸福城臻园一期，2025年7月861套96~163平精装住宅备案均价约54900元/㎡，总价区间约469万～984万，截至今年6月4日还剩692套，二期今年4月入市，217套66~90平精装住宅，备案均价约44700元/㎡，总价区间约281万～426万，即使在4月推出大幅优惠的房源，引发抢房风波，截至今年6月4日也依旧剩余47套未售。

（@格隆汇楼市实拍，2026.06.04）

而金地启曜府今年1月入市，603套93~130平精装户型，备案均价约51000元/㎡，总价约436万～734万，经历了一个季度，还剩542套，去化率才10.12%。

与项目同享壹城中心综合商业配套的鸿荣源尚云，2024年3月2栋612套82~90平户型，备案均价约62200元/㎡，总价区间约459万～601万，在经历一系列的优惠促销后，依然剩余2套；

（3栋）2023年7月首批房源666套81~120平，备案均价约68000元/㎡，总价区间约515万～899万，还剩余67套。

与项目一路之隔的卓越和奕府，在2022年分别两度入市，2022年5月701套93~113平入市，备案均价约65400元/㎡，总价区间约554万～776万，剩余3套房源未售罄，2022年12月第二批房源293套86~98平户型，备案均价约62800元/㎡，总价区间约484万～671万，还剩余12套。

（@格隆汇楼市实拍，2026.06.04）

而周边的二手房也牢牢钉在4.5万—5万/㎡，主流成交单价集中在4.37万—4.9万/㎡。

比如2024年的鸿荣源尚云，今年4月17日成交一套81.57平户型，总价370万，折合单价约4.54万/平，而3月7日成交一套82.63平户型，总价400万，折合单价约4.84万/平。

今年2月7日，小区成交一套89.57平户型，总价440万，单价还维持在更接近5万/平的水平，约4.91万/平。

2021年处于壹城中心超级商圈内部的壹城中心璞誉府，今年一月至3月都有所成交，但单价普通户型已经不足5万/平，今年3月13日成交一套79.58平户型，总价约385万，折合单价约4.84万/平。

若是一路之隔的卓越和奕府，去年11月成交单价就已经低至约4.39万/平，不足4.5万/平，93.94平户型还经历了280天的挂盘。

而锦绣江南四期20年老小区成交单价在今年3月也落至约4.37万/平，还是97.45平中间楼层的正常4房户型，成交周期100天。

二手房即买即住、无延期交房风险，而隔壁的人才房安居华越龙苑毛坯配售均价仅3.96万/㎡，113-120㎡四房总价约408万—475万元，146-150㎡四房总价约560万—619万元，同样坐拥深圳中学龙华校区，均价较商品房便宜近一万元一平。

相信愿意牺牲房产流动性换取低价学位的刚需家庭，能被直接分流。

所以，作为“教育3.0”的网红盘，终究要接受市场真实的检验。

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