市区其他板块房价腰斩、膝盖斩，这片却降得少！到底怎么回事？

日前，位于浙南科技城的龙江商业广场结顶，计划明年初投用。

尽管这并非像部分媒体所称的“综合体”，只是一站式社区商业，但对于周边居民来讲，是实实在在的利好。

随着配套的逐渐兑现，近几年浙南科技城的房价，比起那些腰斩甚至斩到膝盖的新兴板块，也没有跌那么多。

这个板块房价为何会相对坚挺些？我们一起来看看。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

有浙南科技城概念后，这片首个商品房是理想之城。2018年4月当时开盘毛坯均价约18200元/m²。

一开始，不少购房者对浙南科技城持观望态度。到了2019年，轨道交通S1线开通，以及叠加了印象汇商业配套优势，TOD国际新城开始走热，当时开盘毛坯均价同样在18000元/m²上下。

TOD国际新城

2020年，榕华福邸、荣望相继开盘，以约20000元/m²均价热销。

2021年，楼市到了顶峰，浙南科技城相继出让了多宗住宅地块，被开发商争夺，出现了高溢价。

然而，楼市很快转向，这些高价拿地的开发商，抓紧抢开新盘。

2021年年底到2022年年初，博科园、玖誉湾、四季宸章、揽境、云创上城等多个新盘集中上市，毛坯均价突破了20000元/m²。

科技城部分住宅

所幸的是，在后面几年楼市下行周期里，浙南科技城的大部分新盘都卖得还不错。

除了云创上城，其他新盘都位于温州大道以南，相对集中，共同构建了生活圈。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

如今，楼市低迷了约5年，温州各大板块的房价，几乎都出现了大幅度下跌。

其中，核心城区的次新商品房，较2020-2021年的高峰，跌了约三分之一。郊区的新兴板块，次新商品房普遍腰斩起步，甚至跌了三分之二。

TOD国际新城及周边住宅

那么，同样作为郊区新兴板块、离核心城区有一定距离的浙南科技城，如今二手房价格如何？

结合过去半年多以来的部分成交案例，当前浙南科技城的二手商品房，价格普遍在10000-12000元/m²之间。

当然，也有个别急卖房源，成交价在10000元/m²内。

科技城部分商品房小区

无论是有S1线科技城站、印象汇加持的TOD国际新城，还是其他二手商品房，价格都差不多。轨道交通与商业综合体，并没有带来明显溢价。

可以看出，浙南科技城的房价，这些年大概跌了30-50%不等。哪怕对照2021年，跌幅基本也在50%内。

这看起来跌了很多，但因近年温州多数新兴板块房价跌得很夸张，相比较之下，浙南科技城这样的跌幅，已明显好于其他同类新兴板块，接近核心城区次新房的跌幅。

科技城

不过当前，浙南科技城还有很多商品房，卖成了现房都还没卖完。

这些现房库存，主要集中在云创上城，加上还没上市的房源，多达1000多套。

那么，云创上城是否还会继续降价，拉低浙南科技城的房价？有待继续观察。

除了商品房，浙南科技城还有不少安置房，当前房价普遍在约6000元/m²，以低价分流了部分刚需购房者。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

跌了30-50%不等，购房者必定是心疼的，这与房价走势密不可分，全国都如此。

就连融入核心城区的蒲州板块，也差不多腰斩了。

与浙南科技城相似的滨海、瓯江口，哪怕离核心城区更近的七都，更是斩到膝盖了。

与核心城区有一定距离、有不少投资客的浙南科技城，为什么房价表现反而没那么差？

科技城的产业园区与住宅

其实，去现场转一圈就会发现，浙南科技城的城市建设力度大、进度快。

沿着温州大道，附二医龙湾院区已建成投用多年，创新创业新天地、数字产业中心、互联网大厦、新生代大厦等也相继建成，吸引了瓯江实验室、国科温州研究院等，还有多幢商务楼正在建设中。

这些商务楼，为浙南科技城带来的“高大上”的城市界面，也提振了购房者的信心。

尽管永强片的高净值人群还是喜欢龙湾中心区，但越来越多年轻人，因高颜值与发展空间，来到了浙南科技城。

科技城城市界面

就生活而言，TOD国际新城更便利。

尽管印象汇运营情况一般，但在生活角度，可将其视作满足高配版社区商业。

S1线科技城站、印象汇以东的瑶岭路，沿街商铺基本开满，到了晚间也非常热闹。

至于其他商品房小区，底商规模非常有限，生活需依托周边安置房的底商。

那么，明年龙江商业广场投用，将提升玖誉湾、博科园、理想之城、榕华福邸、荣望等小区业主的生活便利性。

还有附二医、市口腔医院等优质医疗机构，以及一系列“国科”系学校，完善了浙南科技城的教育、医疗配套。

优质医疗机构

从浙南科技城可以看出，兑现的规划、给力的城建、便利的生活，还是能让房价在下行通道里，跌得少一点、慢一点。

对比瓯海大道以南的瑶溪板块，浙南科技城的优势就更明显了。

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瓯柑楼市 OUGANLOUSHI

尽管浙南科技城建设进展不错，跌幅没有部分新兴板块那么大，但这些年的经济低迷、楼市下行，也对板块发展带来了一些影响。

比如，温州大道以北、南洋大道以东，规划打造一座更大的商业综合体，曾有知名房企表达意向，但因楼市下行而未落地，一定程度上影响了板块价值。

原规划打造商业综合体的地块

当前，浙南科技城的建设，依旧以温州大道沿线及以南为主，机场大道沿线的建设一直非常有限，连城市快速路都暂缓了。

以当前的经济形势，企业对商务楼需求大降，浙南科技城部分商务楼入驻企业有限，仍有一定的空置率。

还有一些与浙南科技城不匹配的原有功能、设施，也至今未搬迁。

科技城西片现状

而在茅竹岭以西的蒲州，二手商品房都未必要15000元/m²了，二手安置房更是仅需约8000元/m²，核心城区外溢至浙南科技城的购房者也越来越少。

在此情况下，像个别体量较大商品房小区，脱离了其他小区集中布局带来的生活圈之后，留下大量库存也在情理之中。

相对孤立的云创上城

接下来，浙南科技城还需继续招引更多优质企业入驻，将外表的“高大上”转化为内在的“高精尖”，助力温州产业升级，这才是板块房价更有力的支撑。