AI造富潮能溢出到楼市吗？

作者| 王晗玉

编辑|张帆

封面来源|视觉中国

伴随长鑫科技IPO过会，这家芯片大厂从科技圈一路火到社交圈，“千万富翁批量诞生”、“长鑫35岁员工成相亲圈顶流”等一类话题一并冲上热搜。

尽管以“造富”“大龄”“相亲”等标签带动话题度稍欠尊重，但这也在侧面印证了当下AI与芯片赛道掀起的造富浪潮已深入大众认知。

目前，长鑫科技的大本营合肥当地楼市尚未呈现出明显变化，但在深圳、上海等AI产业同样集中的一线城市，楼市成交量、去化效率已在持续修复。

随着国内AI产业高速发展，科创企业估值走高、人才收入增长，AI产业的财富外溢效应似乎逐渐蔓延至楼市。

不过结合成交数据、租金走势、客群变化及行业走访来看，楼市这波“AI红利”当前还仅在局部零星显现，短期难以成为楼市全面回暖的一大动力，二者联动仍处于初期阶段。

AI财富效应渗透高端购房市场

今年5月，各大一线城市楼市迎来整体性修复。深圳表现尤为突出，当月一二手住宅合计网签10077套，时隔14个月再度破万，二手房价回升至6.08万元/平方米。

截至6月初，当地二手房挂牌量五个月内减少近5000套，房源去化速度已超过新增速度，市场逐步回归良性循环。

与此同时，市场议价空间也在持续收窄，购房者砍价意愿减弱，业主心态逐步企稳，侧面反映出市场供需关系持续改善。

成交结构分化明显，根据克而瑞统计的数据，500万元以内刚需房源仍是市场主力，占比约在60%上下；改善型房源需求稳步提升，今年3-5月，500-1000万元价格段刚需改善房源成交占比相较前几个月小幅上涨；1500万以上顶豪成交相较去年进一步提升，高端购买力持续释放。

图源：克而瑞深度咨询

克而瑞2026年第21周（5月25日-5月31日）针对深圳楼市的监测数据也显示，该周深圳新房成交环比大涨60%，只是受刚需平价楼盘集中成交的影响，均价有所回落，二手房则连续数周保持高位，自住需求韧性充足。

广州5月一二手网签总量突破1.7万套，新政落地后到访、认购、网签数据同步走高，库存下降、去化周期缩短，市场止跌回稳。

另外据同策研究院联席院长宋红卫的观察，上海作为AI与互联网产业聚集地，字节跳动、哔哩哔哩等企业所在的杨浦东外滩、新江湾等片区，依托产业人才支撑，千万级豪宅去化表现亮眼，成为楼市中热度突出的板块。

此轮楼市回暖，核心驱动力来自限购、信贷、置换补贴等楼市新政，积压的自住与置换需求集中释放。

与此同时，高端购房客群悄然发生变化。宋红卫告诉36氪，从多地楼盘案场反馈来看，AI从业者在豪宅买家群体中占比持续上升，90后技术精英正渐成购房主力。

此外，今年AI、芯片板块在资本市场表现亮眼，相关上市公司股价上涨，不少深耕该赛道的基金经理收入增加，这部分人群也频频现身高端住宅市场，成为豪宅新增客群。

从历史数据来看，“股市先行、楼市接力”的规律并不少见。对照过去近20年，股市指数的波动往往都在后续几个月的楼市中再次上演。

图源：民生证券

过去几次楼市与股市同步走强，如2007年、2015年，也都伴随着资本市场造富效应向房地产市场传导。因此当下高端市场迎来的AI精英，本质上也是资本市场行情带来的新增购买力——AI、科创企业估值走高，创始人、技术合伙人通过股权变现获得高额收益，行业从业者薪资普遍上涨，进而集中布局一线城市优质住宅。

不过值得注意的是，2024年以来，一线城市房价指数与股市指数长期背离，房价同比持续走弱，而股市虽有结构性机会，但整体并未出现系统性牛市，这一趋势或也意味着本轮AI板块行情带来的财富效应，传导力度和影响范围都远不及此前几轮周期。

正如深圳、上海等地楼市的亮眼表现集中在豪宅、改善房源领域，和主流刚需市场关联度较低。

存储周期：半导体巨头托底首尔楼市

科创产业带动楼市并非个例，此前韩国SK海力士拉动首尔及周边楼市，是产业财富外溢的经典样本，其传导逻辑具备较强参考价值。

在2024年-2025年期间，AI存储芯片超级周期下，SK海力士业绩向好，员工薪资、奖金大幅增长，海量高薪从业者转化为稳定住房需求。

彼时在海力士发放绩效奖金期间，园区周边楼盘快速去化，需求还沿着通勤线路向外辐射，多个片区房价涨幅远超全市均值。年轻技术员工偏爱购置高端公寓，持续激活高端市场。

租赁市场反应更为灵敏，高薪人群涌入推动当地租金持续走高，房源供不应求。高薪岗位也不断吸引外来人才流入，进一步夯实住房需求基础。

这一案例充分证明：当科创产业形成规模化高薪群体，往往能从刚需、改善、豪宅到租赁市场，全方位带动区域楼市上行。

但形成这一趋势的必要条件是，相关企业体量庞大、从业人口基数高、收入水平长期领跑全行业。对比来看，目前国内AI产业尚未达到同等规模。

AI影响仅限局部板块，短期难主导整体楼市

对比此前样本，国内AI产业对楼市的影响目前仍停留在点状层面，暂不足以推动市场整体回暖。

一如香港楼市今年行情火热，前五个月一手成交突破万宗，一季度楼价涨幅超过去年全年，房价连续10个月环比上涨。但本轮行情主要依靠“撤辣”政策以及海外避险资金流入，AI产业的财富效应尚未凸显。

内地城市逻辑相近，深圳、广州楼市回暖，核心是政策放宽、供应量增加与自住、置换需求的释放。AI从业者购房仅集中在少数城市的高端市场，体量有限，无法反映整体行情。

从板块来看，大厂集聚带来的利好也存在明显边界。上海杨浦东外滩、新江湾的豪宅，以及华为迁入的青浦金泽镇连同朱家角一带，房价和租金虽有上涨，但行情仅局限于片区内部，并未向外扩散，外围区域楼市依旧保持原有走势，区域分化进一步加剧。

在宋红卫看来，目前AI对楼市行情的影响，主要体现在运营端而非需求端。他提到如今AI已深度融入房企全流程：前期助力市场调研与数据分析，大幅缩减人工成本与调研周期；营销环节搭建起智能获客、精准推荐、自动化运营的新模式，线上获客效率显著提升；后期也应用于社区运维，核心作用是帮助房企降本增效，而非催生大规模购房需求。

长远来看，随着国内AI产业规模持续扩张，从业人数不断增加，一线产业聚集区的住房买卖、租赁需求会稳步增长，科创人才或将成为片区楼市的稳定支撑。同时AI技术也会持续渗透地产开发、社区建设等领域，持续改变行业运作模式。

*免责声明：

本文内容仅代表作者看法。

市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本文中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。我们无意为交易各方提供承销服务或任何需持有特定资质或牌照方可从事的服务。

点击图片即可阅读