上海楼市正在“作死”的三个区域

有些区域楼市崩掉，纯粹是自己作的。

不作死就不会死。

泗泾

最近泗泾居民群情激奋，抗议规划变更。

官方口径是正在开展规划评估和前期研究工作，方案尚未公布。

居民提前拿到了“评估方案”，发业主群里直接炸锅。

原来的商办用地、公园用地、医疗用地统统改成了住宅。

可能又要上市几千套新房。

东外滩、北外滩都在商办改住宅，当地居民完全不反对。

为什么泗泾居民情绪这么大？

泗泾居民早就有情绪，这次调整只是最后一棵稻草。

泗泾楼市早就被自己作死了。

泗泾曾是发展最快的地方之一，本该有一个美好的未来。

位置很好，离市区很近。

开发又晚，没有九亭那样的历史包袱，成片成片的可开发土地。

像前滩一样商业、住宅、产业、配套合理配比，将会成为郊区高地。

曾经的泗泾房价涨幅超过大虹桥。

然而规划没做好，新房建太多，把市场打死了。

大片的空地都建了住宅，产业上几乎为0。

大家只能去漕河泾、徐家汇上班，造成了9号线的极度拥挤。

泗泾地铁有多挤？当地居民说一般一般，全市第一和第三。

全市限流第一名泗泾站、第三名佘山站，都属于泗泾镇。

泗泾是潮汐式人流，早高峰都去市区，晚高峰都回家。

偏偏又建了侧式站台。

早高峰人流都集中在去市区的一侧，对面那侧几乎没人。

能容纳的乘客人数比岛式站台少了一半。

怕发生踩踏风险，那只能早高峰限流。

地铁已经不断限流，说明承载人口基本到上限了。

但是泗泾还在无节制的建新房、导入人口。

有多夸张呢？近十年泗泾学校数量翻了4倍多。

幼儿园只统计了公办和部分民办，小学、初中还在持续增加中。

等招商时代潮派、泗泾森屿交房入住，情况会更可怕。

已经不堪重负了，还要增加住宅，换谁都受不了吧。

泗泾位置不错，上策是做产城融合。

当地上班当地居住当地生活，减轻交通压力。

中策建低密度住宅，增加配套能级，控制人数，提升居住体验，打造高品质居住区。

把九亭的改善客户吸引过来。

然而泗泾选择了不建产业、减少商办、减少配套、增加刚需住宅。

换谁都受不了吧。

当然上面的规划变更只是民间流传，尚未官宣。

有可能落地方案就是产城融合，我们拭目以待。

大虹桥

产城融合做的好的是大虹桥。

很多客户喜欢大虹桥，就是觉得17号线、2号线不像9号线那样拥挤。

大虹桥徐泾部分有很多企业总部、前湾有很多生物医药集群。

大虹桥配套也在落地，华师大附属、华山医院、开市客、印象城等等。

眼看着大虹桥就成为西上海一霸，带领外环全面升级。

至少也要对标莘庄、七宝。

然而徐泾新房一个比一个便宜，把上限直接压死，自废武功。

位置最好、房龄最新的宝业、绿城是绝对标杆，本该带领徐泾、带领大虹桥冲高，拉高区域想象空间。

然而只卖6万出头，反而让大虹桥整体下降一个台阶。

宝业、绿城来之前，蟠龙天地一期、万科天空之城6万出头，招商虹桥公馆5万多是二梯队。

现在新房是一梯队，占据6万多生态位，蟠龙天地、万科只能降到5万出头。

这叫旁边的九亭、南翔还怎么活？

学学浦东好么，看看人家唐镇怎么操盘的。

浦东外环都尊唐镇为大哥，唐镇就拿出大哥的气魄，把房价顶到8万多。

最新的招商中旅壹江臻邸单价达到了8.3万。

这样康桥、周浦、川沙都有空间。

徐泾呢？起点跟唐镇都是6万多，现在还是6万多。

当然房价低也是好事情，群众买房压力小了。

一分钱一分货，徐泾新房价格上不去，也是配套导入有问题。

好的配套都是闵行建的，徐泾一直没建好学校、好医院。

最近不少万科的业主换房，就是觉得学校不好。

如果徐泾真的把配套拉起来、把环境打造好，房价拉到莘庄的高度。

西上海外环真就是另一个故事了。

南翔

大虹桥上限压死了，附近的江桥、南翔、九亭日子都不好过。

南翔还进一步作死。

南翔东社区本来是刚需白月光，400多万就能买到一个优质的居住社区。

然而南翔非得这时候推出云翔湖，跟大虹桥抢生意。

你抢得过吗？

而且云翔湖也没复制银翔湖、留云湖的优势，只是一味地建住宅。

留云湖大家喜欢，是真的有湖，有大片低密度住宅塑造的社区环境。

云翔湖呢？除了到处建的住宅，就是随处可见的老厂房、垃圾场。

拿什么跟徐泾、南大、桃浦比？

南翔东社区不错，但是新房都在云翔湖，新房市场被南大、徐泾秒成渣，这些新房怎么卖？

只能打折卖。

原来新房6万多，现在只能卖5.5万。

直接拖垮了整个南翔。

南翔、泗泾犯了同一个错误：时代变了，操盘方式没变。

2020年之前新房供不应求，尤其是近郊，根本不愁卖。

新房只要价格合理就能卖光。

现在新房早就供大于求，随随便便拿块地就热销的时代过去了。

上海已经不缺房子，缺的是好房子。

好房子不仅需要开发商用力，也需要各地配合，因为好房子的一个含义是：完善的生活配套、高品质的社区环境。

到处都在抢客户，真的需要拿出诚意，躺收地段红利的时代过去了。

说实话容易得罪人，更多深度区域分析没敢网上公开，都在我们白皮书里。