山东
两年前，黄岛九顶山地块绝对是绕不开的“明星”。
彼时，它以25.19亿的总价成为黄岛“总价地王”，当地知名企业瑞源名声大噪。
然而，接下来，这块地却经历了“化整为零”的命运——原地块被拆分，九顶山一期率先重新挂牌上市。
从“巨无霸”到“小而美”，这块地为何拆分？此次重新上市，又暗藏着哪些不容忽视的风险与短板？
今天，我们就来深度扒一扒这块地的“前世今生”与“隐形地雷”。
01
先简单回顾一下这块地的“高光时刻”。
2024年6月27日，九顶山原地块（占地约12.5万㎡，建面约33.8万㎡）上架，吸引了中海和瑞源两家房企报名。经过22轮激烈厮杀，最终瑞源以25.19亿总价、5.98%的溢价率将其收入囊中，成交楼板价7444元/㎡。
但在此之后，该地块的建设却一直处于“静音模式”，迟迟未有实质性进展。
如今，地块拆分后重新挂牌，本次上市的九顶山一期参数如下：
位置：西海岸长江路街道九顶山片区江山南路东、富春江路北
占地/建面：占地约28038㎡，建面约7.57万㎡
容积率：2.7
起拍总价：5.79亿元（竞买保证金2.89亿）
起拍楼面价：约7646元/㎡
02
看似总价降到了5.79亿，门槛低了，但仔细盘算这笔账，这块地其实暗藏不少“劝退”因素。
风险一：起拍价“未拍先涨”，溢价即“站岗”
这是本次挂牌最让人看不懂，也最让开发商头疼的一点：起拍地价涨了。
上次整块地的成交楼面价是7444元/㎡，而本次一期地块的起拍楼面价却高达7646元/㎡，起拍价直接反超了上次的成交价！
这意味着什么？意味着政府对该地块的价值评估底线被抬高了。
对于房企而言，如果以底价拿地，利润空间已经被严重压缩；如果像上次一样出现多家争抢，加上溢价部分，楼面价极有可能逼近甚至突破8000元/㎡大关。
在当前的楼市环境下，高地价必然要求高溢价的产品来支撑，一旦算不过账，这块地极易变成谁拿谁亏的 “烫手山芋”。
短板二：2.7高容积率+安置房为邻，改善基因受限
九顶山片区主打的是改善定位，但一期地块在“改善纯度”上存在明显的硬伤：
容积率偏高：地块容积率高达2.7。作为对比，周边的标杆改善盘中海·天空之境的容积率要低得多。2.7的容积率意味着楼间距、采光、园林绿化空间都会受到限制，很难做出纯粹的低密洋房或大平层社区，产品力上先天吃亏。
周边环境杂糅：地块西侧紧邻安置房小区。对于改善型购房者来说，圈层的纯粹性和周边界面的整洁度是重要考量。
安置房的存在，在一定程度上会削弱该地块的高端改善属性，影响未来的溢价能力。
风险三：“内卷”加剧，去化压力山大
抛开地块本身，外部的市场环境同样不容乐观。
目前的黄岛楼市，尤其是改善市场，呈现出 “供应量大、两极分化严重” 的特征。
虽然个别核心地段、产品力极强的热销盘能走出独立行情，但市场上仍有大量改善盘处于滞销状态，去化周期漫长。
九顶山片区虽然位置不错，但周边楼盘+次新小区林立。在“内卷”到极致的黄岛改善市场，购房者越来越挑剔。
如果九顶山一期因为高地价和高容积率，导致“产品做不出特店，价格又降不下来”，陷入高不成低不就的尴尬境地，未来的去化将面临巨大的考验。
03
原“总价地王”拆分成小地块重新上市，本质上是为了降低拿地门槛，吸引更广泛的房企参与，同时也缓解了原摘牌房企的资金与开发压力。
但对于准备入局的开发商来说，必须保持清醒： 总价降了，不等于好做了。 起拍楼面价的倒挂、2.7的容积率短板、以及黄岛改善市场的激烈厮杀，都要求拿地房企必须具备极强的成本控制能力和破局的产品研发能力。
九顶山一期最终会花落谁家？会不会再次上演溢价抢地的好戏？还是会在理性的市场面前遭遇冷遇？我们将持续关注
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