剧透！荔湾要挂两宗地，又一轮三国杀

荔湾小户型，迎来新一代三剑客。

最近我们收到消息，预计在下周，荔湾将挂牌两宗地。

·芳村客运站地块，起拍总价约12.5亿，名义楼面价约1.7万/平，扣除配建后实际可售是2.2万/平，总建面约7.37万平。

·荔湾沙涌地块，距沙涌站仅约50米，起拍总价约5亿，楼面地价约2万/平，总建面约2.48万平。

实际上还有一宗地，坑口旧改A41地块，6万平体量，楼面地价会比聚龙湾源舍2.5万/平低一些。

我们之前爆过料：独家方案：聚龙湾新增6万平住宅+中高端酒店

不过这块地会晚一点上桌，毕竟要掩护源舍出货。

为什么说这三块地是新一代三剑客？几个重点：

1）地价普遍低一档，楼面地价都是2万出头/平

2）环聚龙湾做文章，彼此直线距离都保持在1公里内

3）学铁商兼备，但学校可能差一档

4）受新规收紧影响，未来上车门槛估计要到90方左右，总价400万级别

尽管如此，新一代三剑客还是备受期待。

芳村小户型开一个火一个，白鹅潭发展预期、拆迁产生的购买力、以及完备的配套底盘，都是动力。

参考聚龙湾源舍3栋加推，价格比开盘涨了2000元/平；海上印也涨价了，保利怡璟湾也准备开盘，热度很高。

所以，三块地都已经有多家房企在研判中，比如保利发展、保利置业、国贸、珠实、越秀等等。

当然，细看三剑客，还是各有各精彩，下边先聊聊近期上桌的两宗地。

一、沙涌地块，超低容积率的小而美地块

这块地可能大家会陌生一点，先讲一下这个新角色。

先上区位图，这块地就在广佛线/11号线沙涌站50米左右，芳村大道西边，一个站到大冲口，直达聚龙湾太古里。

所以沙涌地块有一个很直观的标签，就是聚龙湾外溢圈。

上航拍图更明显，沙涌地块距离聚龙湾区域大约400米，尤其是坑口四码头地块，其实就隔着一条浣花路。

坑口四码头地块，是聚龙湾难得的一线临江住宅地块，计划今年挂牌。

我听到一点市场消息，计划做200平以上大平层，还有很多粉丝已经提前问过我了，期待值拉满。

沙涌地块傍着豪宅和太古里，再加上可以俯瞰珠江，性价比会更好凸显，就像当年的保利珠江天悦和珠江印象这对CP。

所以，如果买不到源舍的买家，可以等等这块地。

顺应这个逻辑的，还有地价和地块指标，小体量、低地价、低容积率。

很多人还没看过沙涌地块的用地指标，但我已经拿到了。

用地面积约1.1万平，容积率约2.1-2.4，总建面约2.48万平，限高约80米-100米。

这个容积率，我对比过芳村近三年出让商住地，是密度最低的一块。

并且，大约2万/平的楼面地价，和聚龙湾源舍2.5万/平也形成了价差。

地价是这块地的相对优势，因为收储成本更低，原本是芳村小学沙涌校区、白鹤洞环卫站。

而且按原计划是明年第一季度才挂牌，现在却提前拿出来了。

约2.48万平总体量，起拍总价大约5个亿，这个成本对房企来说就很nice。

不过，有一说一，缺点也是很明显的。

首先，地块形状不够规整，还要分为两个小地块，一个是梯形，另一个是不规则形状。

我问过投拓朋友，最多就能放下两栋楼，北地块一栋，南地块一栋，园林也被分割为两个花园。

其次，周边几乎被旧楼包围住，沙涌新村、沙涌小区、鹤景楼等，城市界面一般般。

这就非常考验开发商的产品力了，低层打低价；高层可以错开，打江景价值。

讲真，这里的江景，其实比很多地块还要好一些，没那么多高楼遮挡。

次新房主要是保利越秀天启，约89-121平三至四房户型，一手住宅已经卖完了，还有公寓在售。

今年成交价格大约在3.56万/平，仅成交一套104平四房，交投不算活跃。

还有一点，学校可能是芳村客运站同款，真光附属坑口小学，一个标签，就是村小。

和聚龙湾源舍对口的芳村小学相比，自然是差一些了。

左看右看上看下看，这个配方就很像国贸石围塘地块翻版，这意味着，控面积和控总价非常关键。

二、芳村客运站地块，超硬的铁和商

芳客地块，此前我直播的时候就剧透过详细信息，现在再讲一下。

直接上航拍图，它最硬的牌面就是商业、地铁配套。

过了人行天桥就是荔胜广百，坑口老牌大型mall，并且直接接通1号线坑口站。

这个通勤真的很爽，坐地铁下班回家，可以顺便逛街，把晚上的菜都买好了。

沿花地大道往北，是荔湾区人民医院，再就是万科花地湾生活圈。

往西边就是保利置业操盘的东漖旧改，成熟度也很高。

就配套而言，那就是所见即所得了，喜欢这种生活圈的老广，芳客地块很适配。

最大的bug，应该是对口真光附属坑口小学，上文说过，不再赘述。

这块地纳入省实花地湾校区的可能性很低，因为就连万科花地湾后续新地块可能都不够用，最多保送到万科傲璟。

芳客地块的地价应该是让利了，此前我打听是接近2万/平，现在名义楼面价约1.7万/平，起拍总价约12.5亿。

这块地配建部分比较多，包括公共交通综合体、停车场、周边道路等等。

扣除配建后，实际可售楼面地价约2.2万/平，这个价位就是空间。

3.9的容积率，细看用地规划文件，没有打出限高多少米。

因为芳客不是纯宅地，而是混合用地，再加上各区尺度不一样，感兴趣私聊我（lh1205107964)，不说太多了。

芳客地块还是三剑客里体量最大的一个，而且形状方正，产品方案会更好做。

如果你是买家，你可以得到更大的园林、更宽的楼距，在现在的芳村市场还是很难得的。

所以说，芳客地块的产品迭代空间是不小的。

一个是打造板楼塔楼的混合产品。

另一个是强调大园林、高品质公区，比如说坑口版保利海韵

目前荔湾市场，除了保利翡丽甲第这类豪宅，中端和刚需市场看不到板楼，这是一个空白位。

就比如就近的万科傲璟，129、145这些大户型还做超高层塔楼，低区93平三房，观感挺压抑的。

旁边的二手万科金域曦府，容积率也高达7.38，超高层为主，使用率80%左右。

对比周边新房，是同一代选手，对比二手房，迭代空间打出来了。