赣州一小区物业30余万款项追偿遇阻成“僵尸款”

2026年2月16日，江西省赣州市中级人民法院就一起物业服务合同纠纷作出终审裁定，驳回广西尚诚物业服务集团有限公司的上诉，维持一审驳回起诉的裁定。只因涉事小区原业主委员会任期届满解散，新一届业委会迟迟未能选出，昔日白纸黑字约定好的履约保证金、设施改造及电梯维修垫付款项，总计超30万元资金陷入追偿僵局，变成了迟迟无法兑付的“僵尸款”，让外地入驻的物业公司进退两难。

（在小区工作中的尚诚物业）

赣州江山里澜湾一期是当地知名高端小区，多年前广西尚诚物业服务集团有限公司通过公开竞标，顺利拿下该小区物业服务项目，本以为是一次互利共赢的合作，谁也未曾料到，服务退场之后，钱款讨要之路竟一波三折，一拖便是近三年。

时间回溯到2020年4月，经过全体业主投票、业委会综合评审，广西尚诚物业成功中标江山里一期物业服务项目，双方正式签订物业服务合同，约定服务周期从2020年5月1日至2023年4月30日。

（图为尚诚物业中标通知与物业合同）

按照合同要求，物业公司需缴纳20万元履约保证金，待服务期满、完成全部交接且无违约行为后，由业委会在一个月内无息退还。同年4月14日，该物业公司分四笔足额转账缴纳保证金，业委会也在次月出具正式收据，一切流程都规规矩矩，合作就此拉开序幕。

江山里小区定位高端，共有911户业主，系赣州市章贡区水南街道所辖，物业服务标准自然不低。入驻之后，尚诚物业依规开展园区运维、安保保洁、设施检修等各项工作。

2022年，小区组织架构出现变动，原江山里一期业主委员会变更为物业管理委员会，承接此前对接物业的全部工作。没多久，物管会发函要求物业公司对园区公共设施进行升级改造，物业公司积极响应，全力推进改造工程，前后累计花费72409.72元。不仅如此，小区24台电梯的维保工作也由该物业公司负责。为保障电梯安全平稳运行，物业公司与专业机电公司签订维保合同，持续提供维保服务，由此产生一笔不小的维修及配件费用。

原本约定的服务期限在2023年4月到期，可彼时小区尚未选出新的物业服务企业，本着负责的态度，尚诚物业主动延长服务时长，一直坚守到2023年9月30日才正式退场。退场当日，双方完成全套交接工作，从业主资料、园区钥匙到各类设施设备，交接清单逐项核对、签字盖章，手续完整清晰。按常理来说，交接完成后，履约保证金、企业垫付的改造费、电梯维修费理应及时结算返还，可这笔钱款却迟迟没有动静。

满心期待变成一次次落空，无奈之下，尚诚物业开始多方沟通讨要款项，却屡屡碰壁。眼看着近三年时间过去，20万元保证金、七万余元设施整改费、四万余元电梯维保费用，再加上维权产生的律师费，合计三十余万元款项悬而未决。企业背负着员工工资、材料货款、合作方欠款等多重压力，这笔资金迟迟无法回笼，让外地来赣经营的物业公司叫苦不迭。

沟通无果后，广西尚诚物业服务集团有限公司拿起法律武器，向赣州市章贡区人民法院提起诉讼，要求原业委会返还保证金、支付各类垫付款及利息、承担律师费用。然而一审法院审查发现，江山里一期原业主委员会早已因任期届满解散，新一届业主委员会仍在筹备阶段，迟迟未能正式成立。由于被告主体无法正常履职，一审法院依法裁定驳回起诉，并告知物业公司可待新业委会成立后再主张权利。物业公司对此裁定并不认可，随即向赣州市中级人民法院提起上诉。

（图为一审和二审法院的判决）

企业认为，原业委会虽任期已满，但并未在街道办事处完成注销备案，依旧具备诉讼主体资格，一审裁定存在不当。但二审法院审理后认为，原业委会已解散，本案被告主体尚不明确，一审驳回起诉并无不当，最终作出驳回上诉、维持原裁定的终审结果。

一份合法有效的合同，一套完整的交接手续，却卡在“业委会断层”这一环节，合法债权沦为难以追回的“僵尸款”。物业公司直言，当初看好赣州的营商环境远道而来，如今却因基层组织衔接不畅、相关单位相互推诿，维权无门，寒心不已。而这一困境，也成为不少老旧小区、高端小区物业交接中普遍存在的痛点。（记者 思远）

北极海新闻“拍案说法”栏目律师观点：

辽宁青松律师事务所律师王惠认为，针对本案纠纷，首先，业主委员会属于非法人组织，任期届满且未续选的，自动丧失履职及诉讼主体资格，即便未办理备案注销，也不能继续作为诉讼被告参与案件审理，这也是两级法院驳回起诉的核心依据。其次，根据住建部相关指导规则，在新一届业委会产生前，小区居委会可在街道办指导下代行业委会职责。

本案中物业公司可依法向辖区居委会、街道办事处提出诉求，要求其代为处理款项结算事宜，而非单纯等待新业委会成立。在此也特别提醒，物业服务企业在签订合同时，可提前约定款项退还的兜底主体；小区属地管理部门也应主动履职，衔接业委会空窗期的管理工作，避免业主、物业双方的合法权益陷入长期悬空状态。企业维权也可拓宽渠道，通过行政协调结合后续诉讼的方式，依法追回相关款项。

来源：北极海新闻