北京
文/上海进深 严明会
沉寂四年之久的浦发上城，终于要入市了。
而且，价格也给足了诚意。
项目首开将推出3#、5#楼，共114套房源，建面约100-134㎡三房，均价约6万元/㎡，总价500万元起，预计端午节后启动认购。
要知道，目前浦东外环内新盘均价普遍8W 起步，三林滨江这类板块甚至冲到12W 。
即便是外环外的唐镇，新房价格也基本维持在7-8万元/㎡；曹路板块的新房均价同样达到6万 。
而浦发上城直接把外环内的门槛拉到了6W，100平三房总价才500W起。
百万方TOD大盘
浦发上城并不是一个单纯的住宅项目，整个项目总体开发体量约100万平方米，总投资约200亿元，涵盖住宅、商业、办公研发、公寓、酒店等多种业态，是一个大型TOD综合开发项目。
外界最早关注到这个项目，大约是在2022年6月，“金桥 地铁上盖 超级综合体”三大标签加持，让这个项目收获了不少关注度。
整个TOD大致分为三个区：
北区（J9B-14地块）：商品住宅 大体量商业 酒店 办公 9/12两条地铁，是整个项目最精华的部分；·
中区（J9A-04、J9A-07地块）：主要是办公 大面积主题公园绿化；·
南区（J9A-05地块）：14号线地铁上盖商业（体量较小） 商业公寓。
整个百万方TOD只有一块住宅用地，就是浦发上城。
项目的建设单位是上海浦发上城商业建设发展有限公司，法定代表人徐佳炜，该公司由上海盛世申金投资发展有限公司100%持有，股权穿透后发现，由浦发集团100%持有。
对于浦发集团而言，浦发上城不仅是一宗住宅开发项目，更承担着区域整体开发和城市更新的重要任务。
调规升级
2023年12月底，项目首次公示规划方案，拟建7栋17-29F住宅，一共约693套住宅可售。
但项目迟迟未能入市，直到2025年7月，项目完成了一轮调规。调整内容包括：
1、地库调整，新增住宅地库坡道
2、公共通道上增加住宅出入口
3、1-A3变电站开闭所位置调整
4、地下室新增地下会所及下沉庭院
5、住宅相关户型增加阳台
6、公租房调整建筑高度
7、住宅区域增加风雨连廊
主要看点是新增地下会所、下沉式庭院，部分区域增加风雨连廊。
虽然赶不上当下的新规产品，但相比最初版本，居住体验已经有明显提升。
产品层面，浦发上城主力户型为约80㎡、100㎡、103㎡、135㎡、152㎡，覆盖2-4房，全部为两梯四户。
其中100-103㎡户型是主力，一共405套，其次是134㎡户型，一共168套。
对比当下大量新规住宅（阳台半计、飘窗全赠送、一步阳台等），浦发上城的产品设计已不算领先。
三个硬伤
市场不会无缘无故留下价格洼地。
浦发上城最大的争议，同样十分明显。
首先是南侧一街之隔，就是金桥安息堂及老陈王庙。
对于部分购房者而言，这并不会影响实际居住功能，但在心理接受度和未来转手流通层面会形成一定影响。
其次是北侧靠近金海路高架。
高架带来的噪音、粉尘以及车流影响，需要通过具体楼栋位置进行判断。
此外，周边高压线设施也会影响部分房源的景观观感。
这些客观因素的存在，也成为项目价格低于市场预期的重要原因。
抛开硬伤，浦发上城在通勤和配套层面的配置，放在整个外环内都属于第一梯队。
项目直接坐落于地铁9号线和12号线金海路站上盖，距离仅约372米，步行5分钟即达。
同时，北侧还有在建的14号线桂桥路站，未来能实现三轨交汇。
配套设施方面，该单元内J9A-04地块规划教育科研、卫生服务站、社区食堂，最南面的绿色块的是J9B-09为绿化/体育活动场地，规划运动场地不少于7000㎡。
最令人期待的莫过于其商业配套。项目已引入K11 Select品牌，将打造9万平方米的商业空间，成为上海第二个K11品牌商业中心。
除了自带商业体，周边1.5公里内还有曹路宝龙广场，1.9公里有曹路招商花园城，地铁4站可直达森兰印象城、华润万象天地等大型商圈，完全满足日常购物、娱乐需求。
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