房东未经租客同意多次带人看房，租客可以解除合同吗？案例评解

【前言】

许多人还以为房东为了卖房或临近到期时，有权利带人看房，租客要配合，因为房子是房东的。

其实，这是对法律的误解，之前就有，房东要求带人看房被租客拒绝时，房东起诉要求租客配合，结果被法院驳回的法院判例。

法律上的原因也不复杂，因为：

1、虽然房子是房东的，但租客基于租赁合同，有合法占有、使用房屋的权利，房东也不得随意侵犯，租客依法享有排除他人对租赁物占有使用的妨碍；

2、房屋的生活空间是租客的私人生活空间、隐私空间，受法律保护，是否可以带人看房应取得租客的同意。

那如果房东未经租客同意，多次带入看房或允许他人看房，租客是否可以解除租赁合同呢？

来看一个最近新增的人民法院案例库的案例“彭某莉诉李某华、陈某峰房屋租赁合同纠纷案”（入库编号：2026-07-2-116-001）

【案情简述】

2024年9月12日，原告彭某莉与被告李某华、陈某峰签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告租赁房屋一套，租期一年；彭某莉预付押金2000元，合同约定租期未届满提前解约押金不退。签约后，彭某莉和其母亲、孩子一起入住，并按期支付租金。案涉房屋入户门装有电子密码锁，且原告彭某莉无修改权限，租赁合同未对门锁密码管理作出约定。

在租赁期间，被告想卖房便将门锁密码告知了房产中介，并在未经原告彭某莉同意的情况下，擅自指示房产中介多次带人入户看房。其间，原告多次向被告提出异议，表示中介带人看房的行为已严重影响其正常生活。2024年12月30日，彭某莉正式提出退租，并于2025年1月搬离房屋。双方对租赁合同解除及押金退还问题产生纠纷，彭某莉向法院提起诉讼，请求解除租赁合同，并退还押金2000元。

一审法院判决支持了原告的诉讼请求，被告不服提起上诉，法院最终驳回上诉，维持原判。

【裁判理由及要旨】

频繁擅自让中介带人来看房是否可以成为导致租赁合同解除的事由，要看是否符合《民法典》规定的合同解除的条件。

房东作为出租人负有提供适合承租人占有、使用的房屋的义务。因此，法院认为“出租人存在未经承租人同意，擅自允许他人频繁入户看房等行为，因该行为破坏了承租人对房屋稳定占有使用状态，对承租人的正常生活秩序造成实质性干扰，构成对承租人住宅安宁权的侵害，故而构成对适租义务的违背。如果该行为达到一定严重程度，超出承租人合理容忍限度的，可以认为对适租义务的违背导致承租人的合同目的不能实现。”

即可以依据《民法典》第563条（第一款第（四）项）的规定解除合同。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

不过也不是只要出现擅自带人看房的情形就可以享有解除权，如上文所述，关键还需要看达到什么严重程度。

判断出租人擅自允许他人入户看房的行为是否导致承租人的合同目的不能实现，“关键在于判断该行为对承租人生活安宁的侵扰程度，具体可以结合擅自允许他人入户看房的次数、时点、是否造成安全隐患、对承租人的异议的态度等因素进行综合考量。”

【实务建议】

如果带人看房的行为得不到租客的许可，那理论上就只能等租赁结束退房后再开始带人看房，这样卖房或再出租的时间肯定就会受到影响。

所以，为了避免过于变动，房东可以考虑把相关的情形提前在租赁合同中进行约定，特别是有中途出卖较高可能性时。相关条款可以放在承租人到期享有优先续租权的条款之后。不过约定也要考虑承租人的正常生活不被过分打扰，保护其隐私时间，需要对带人看房的时间、频次进行必要限制，这样条款才更容易被双方接受。

相关合同条款内容可参考：

“租赁期间，出租人因出售或出租房屋等需要，有权带意向客户查看所租赁的房屋，但需提前24小时通过电话、短信或微信通知承租人，但具体看房时段仅限工作日20:00前或周末10:00-18:00，且每月看房总次数不超过4次，不得干扰承租人正常生活，看房人员应爱护房屋及屋内物品，如有损坏由出租人承担维修或赔偿责任。”