北京
购房后发现房屋上设置有居住权，且居住权人拒绝搬离，这种情况近年来逐渐增多。居住权是民法典新增的用益物权类型，其设立和效力对房屋买卖都有重大影响。
根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条、第三百六十八条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。居住权一旦依法登记，即产生物权效力，房屋所有权人处分房屋的，居住权不受影响——买受人取得房屋所有权的同时，必须承受居住权负担。
购房者支付的购房款通常对应的是"无负担"的房屋所有权。但若房屋上设置有居住权且未在交易中被披露，买受人将面临"有所有权却无使用权"的困境：居住权人有权继续在房屋内居住，买受人无法要求其搬离。
若卖方在交易时未披露居住权的存在，买受人可以主张卖方构成违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。居住权未披露直接导致房屋使用价值减损，买受人可以要求卖方承担相应的违约赔偿责任。
若居住权的存在导致合同目的无法实现，例如买受人购房系为自住而居住权人拒绝搬离且无法协商解决，买受人可以依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定主张解除合同，要求返还购房款并赔偿损失。
为了避免此类情况发生，购房者在签约前一定要查询房屋的不动产登记信息，确认是否存在居住权登记。居住权作为物权，以登记为设立要件。若既有登记信息未记载居住权，买受人通常可相信房屋不存在此项负担。
但是，有一种情况需要特别注意，这种情况在登记上往往是查不到的。如果所购买的房屋是拆迁安置房，往往可能会涉及其他被安置人的居住权益，在签约前一定要注意核实清楚，并让其他被安置人签字确认。否则，在签约付款后，其他被安置人主张权利，会很麻烦。
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