公募REITs共有资产风险化解的三大实战方案

来源 | 中航REITs视界 责编 | 韩玮烨

摘要：公募REITs底层资产常因法律、运营及权属因素形成共有资产，易引发安全、权责推诿和运营纠纷等风险。实践中可通过原始权益人统管、权责划分或业主一致行动等方案缓释风险，保障资产稳定运营。

前言

近年来，随着公募REITs市场扩围扩容，底层资产类型日趋多元，对底层资产权属清晰、运营稳定的要求也更加严格。在公募REITs运营过程中，基础设施资产因自身功能完整性、建筑区划统一性等特点，往往存在与其他主体共有资产的情形。共有资产的权属界定、风险管控及处理方式，直接关系到REITs底层资产的稳定运营、现金流可持续性及投资者权益保护。本文从基金管理人视角，基于现有公募REITs实践案例，总结不同类型基础设施资产的共有资产特征、潜在风险，并总结普适性处理方式，为行业实践提供参考。

一、共有资产出现的原因

共有资产并非所有公募REITs底层资产的普遍特征，其是否存在，取决于底层资产与其他产权主体的空间和法律关系。从实践来看，底层资产独占建筑区划、产权边界清晰完整的项目，较少存在共有资产问题，如独立运营的物流仓储、光伏电站、水电站等；底层资产与其他产权主体共处同一建筑区划或园区内的项目，则常遇到共有资产问题，如保障性租赁住房与商品房同地块、商业综合体中购物中心与写字楼酒店并存、产业园区内部分楼宇已对外出售等。共有资产问题是底层资产产权边界、管理边界、物理边界之间不一致所引发的权属与管理议题。

共有资产是建筑功能完整性、法律权属合规性等多重因素影响下的结果，且其存在具有明确的法律依据，核心以《民法典》物权编“建筑物区分所有权”相关规定为支撑，具体可分为以下几点：

（一）法律层面：建筑物区分所有权的法定要求

《民法典》物权编“业主的建筑物区分所有权”，从立法层面明确了专有部分与共有部分的权利边界。《民法典》第二百七十一条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”；第二百七十四条进一步明确：“建筑区划内的道路，属于业主，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

因此，法律决定了消费、产业园区、保障性租赁住房等类型资产可能存在“专有部分+共有部分”的划分。

（二）运营层面：资产功能完整性的客观需求

各类基础设施资产的正常运营，离不开配套设施的协同支撑，而部分配套设施具有“不可分割、共享共有”的属性，无法单独归属某一个产权主体。例如，商业综合体中购物中心与写字楼、酒店共用的消防系统、地面公共区域；保障性租赁住房与同地块商品房共用的消防泵房、变配电室、燃气锅炉房及公共服务设施等；产业园区内已售楼宇与入池资产共用的给排水设备、消防火灾报警系统等，均需服务于整个建筑区划或园区的全部主体，若拆分归属，将导致设施功能失效、运营成本大幅增加，既不符合资产运营的经济性原则，也无法满足实际运营需求。

（三）权属层面：公摊面积的法定共有属性

根据《民法典》相关规定及不动产登记相关规则，不动产权证中记载的“分摊共有建筑面积”，对应《民法典》中“专有部分以外的共有部分”，包括公共门厅、设备间、楼梯间、消防设施等，此类公摊部分不单独登记、不可单独转让，而是随专有部分的权属转移而一并转移，其本身就是法定共有资产，需由全体业主共有、共同管理。对于公募REITs底层资产而言，项目公司在取得底层资产不动产权证时，已依法承继了对应公摊部分的共有权与共同管理权。因此，公摊部分作为资产权属的重要组成部分，其共有属性是不动产登记合规性的体现，也是项目公司依法享有共有权与共同管理权的基础。

二、各类型资产存在的共有资产

不同类型的公募REITs底层基础设施资产，因运营场景、功能需求不同，共有资产的类型及共有对象存在差异，但其核心均围绕“保障资产正常运营必需的配套设施、公共区域或设备”展开，结合实际案例，不同类型的共有资产可归纳如下表所示：

三、共有资产涉及的主体

共有资产的管理与处置涉及多方主体，各主体职责不同、利益诉求存在差异，具体可分为以下三类：

一是基金层面，包括负责资产整体管理的基金管理人，以及直接承接底层资产、持有资产权属的项目公司。

二是产权层面，涉及共有资产的其他业主方，以及作为底层资产的原持有主体的原始权益人。

三是运营层面，包括负责REITs底层资产专业运营的运营管理机构，以及承担日常物业服务、共有资产基础维护的物业管理公司。

多方主体参与的情况下，若缺乏明确的权责划分与协调机制，易产生决策分歧、责任推诿等纠纷，影响共有资产的运营效率。

四、共有资产可能存在的风险

共有资产的存在，意味着底层资产的运营管理不可避免地涉及多个产权主体，由此带来权责划分、决策协调、费用分摊等方面的复杂性。一旦各方利益诉求出现分歧，或相关安排缺乏明确约定，便可能对底层资产的运营及现金流稳定产生不利影响。结合实践案例，共有资产的风险可归纳为以下几类：

（一）意外事件及安全风险

共有资产在运营过程中，可能发生各类意外事件，如设备故障、设备更新改造过程中的安全意外，或火灾、环境污染、自然灾害等突发情况。此类事件可能造成人员伤亡、财产损失，损害资产声誉，导致项目公司承担相应法律责任，甚至引发底层资产运营中断，直接影响REITs运营收入的稳定性。与专有资产不同，共有资产一旦发生损坏或灭失，若共有主体权责不清，可能导致维修及恢复进度滞后，进一步扩大损失；同时，若因共有资产引发第三方人身或财产损害，项目公司还可能面临连带法律责任，增加额外的运营成本与法律风险。

（二）权责划分不清及推诿风险

共有资产的维护责任、费用承担等若未明确划分，可能出现多个共有主体相互推诿的情况。一方面，共有资产的日常维护可能因责任主体不明导致共有资产维护不及时，引发设备老化、故障频发等问题，埋下安全隐患；另一方面，不同共有主体在使用规范、管理标准、改造需求等方面存在差异，若缺乏统一协调机制，各方按照自身需求使用共有资产，可能导致设施超负荷运转、使用冲突，进而影响共有资产的整体性能与使用寿命。上述问题若长期积累，将对底层资产的运营连续性造成危害，并可能引发项目公司与其他共有主体之间的费用纠纷，增加额外的管理成本。

（三）使用安排及运营纠纷风险

即便各共有主体已就共有资产的权责划分达成约定，仍存在使用层面的纠纷风险。若某一共有主体在使用过程中操作不当、超范围使用或未按约定标准维护，可能导致共有资产损坏、性能下降，影响其可用性，进而对底层资产的稳定运营造成不利影响。同时，随着各方实际使用需求的变化，原有约定可能逐渐与实际情况脱节，若未能及时更新和完善相关安排，亦可能引发新的使用纠纷，对底层资产的正常运营造成不利影响。

五、共有资产风险缓释

针对上述共有资产风险，通过对已上市REITs产品案例的研究，目前市场上的风险缓释措施基本可分为三类，分别是原始权益人承担全责、项目公司与其他业主切割权责、业主共同承担三大类方案。

（一）原始权益人（运营管理机构）承担责任：委托原始权益人作为运营管理机构统一负责

原始权益人承担全责模式一般对应原始权益人也同时作为运营管理机构的项目。项目公司将涉及共有资产的运营维护、费用分摊问题整体打包给运营管理机构，由其牵头，与物业管理公司签署《物业服务委托合同》，明确物业管理职责及费用承担，实现共有资产的统一、规范管理，具体可约定如下：

1. 费用承担：由原始权益人向物业管理公司统一缴纳物业服务费，该费用专项用于共有部位、共有设施设备的日常运行、更换及维护，以及共有资产相关的公众责任保险等费用，确保共有资产维护资金充足。

2. 管理职责：明确物业管理公司负责共有资产的全流程运营管理，具体包括：共有部位的日常维修、养护和管理；共有设施设备的日常维修养护、运行和管理；共有部位的清洁保洁；公共绿地、景观的养护；公共区域消防设施的维护等，确保共有资产处于良好运营状态。

该方案适用于已配备统一物业管理公司的项目，其核心优势在于项目公司可剥离共有资产相关的管理责任与风险，由原始权益人统筹协调物业管理公司处理各类事宜，同时有效规避费用超支风险，但该方案的落地前提是原始权益人愿意承担相应的责任与费用。

（二）项目公司与其他业主划分权责：实现“各管各的、费用清晰”

个别案例采用了项目公司与其他业主划分边界的模式，此种方案下，项目公司与其他业主通过签署正式协议，按照“就近管理、权责对等”的原则，明确项目公司与其他共有主体在共有资产运营管理、维修养护及费用承担上的边界，避免责任真空或推诿扯皮。

根据已上市项目，可参考的措施如下：

针对地面公共区域等共有资产，明确划分管理范围及责任主体：与底层基础设施资产直接关联、邻近的公共区域，由项目公司独立承担日常运营管理、维修与养护责任，享有该区域相关收入（如有）并承担全部费用支出；与底层基础设施资产无直接关联的其他公共区域，由其他业主独立承担日常运营管理、维修与养护责任，享有对应收入并承担全部费用支出。通过清晰的权责划分，确保共有资产各区域均有明确责任主体，保障运营连续性。

此种方案主要适用于外围广场等可明确划分物理边界的共有资产，对于消防设备等无法清晰划分边界的共有设施则难以适用，仍可能存在权责划分不清及推诿风险。一方面，可能导致共有资产维护不及时，引发设备老化、故障频发等问题，埋下安全隐患；另一方面，若因共有资产问题引发第三方追责，项目公司可能面临连带赔偿责任，增加运营成本及法律风险。此外，不同共有主体的使用规范、需求差异，也可能干扰共有资产的正常运行，进一步加剧风险。

（三）业主签署一致行动：建立一致行动安排，保障决策高效可控

个别案例采用了业主一致行动的方案，针对共有资产需业主共同决策的事项（如维修、改造、更新等），结合共有主体产权归属情况，建立差异化一致行动机制，确保项目公司对共有资产相关决策拥有主导权，避免因决策分歧影响运营。

具体分为两种情形：

1. 共有主体为原始权益人（或其关联方）的一致行动安排

针对非项目公司专有部分的共有资产，由原始权益人出具《一致行动同意函》，明确承诺承担该部分共有资产的运营管理职责及全部成本；同时承诺，就需业主共同决策的共有资产相关事宜（如公共空间改造、公用设施维修维护等），与项目公司保持一致行动，确保项目公司在共有资产相关决策中拥有决定权，保障运营决策高效推进。

2. 共有主体产权分散的一致行动安排

针对共有主体较多、产权分散的情形，一般也会要求原始权益人牵头推动所有共有主体达成一致行动安排，确保项目公司对共有资产的管理、决策主导权，具体措施如下：

（1）现有共有主体出具一致行动承诺：除项目公司外，所有现有共有主体出具书面承诺，在涉及共有部位、共有设施设备的维修、修缮、更新、改造等共同管理事项中，与项目公司（及原始权益人关联方）充分沟通并达成一致；若无法达成一致，以项目公司及原始权益人关联方的意见为准，并严格按照法律法规要求履行业主决策程序，全程与项目公司保持一致行动。

（2）未来共有主体的一致行动保障：原始权益人及其关联方承诺，若未来因转让非入池资产形成新的共有主体，将确保新共有主体出具一致行动承诺，即在共有资产运营管理、决策等事项中，与公募REITs项下相关产权方（项目公司）保持一致行动。同时，原始权益人承诺对该事项承担兜底责任，若因无法取得新共有主体的一致行动承诺导致损失，项目公司及基金管理人有权向原始权益人追偿。

该方案的核心优势是通过一致行动统一各方共识，有效避免责任推诿风险，保障共有资产管理决策的高效性，但仍可能存在一致行动违约风险。具体而言，其他共有主体可能因自身经营状况、利益诉求等原因，不充分履行合同约定的责任，或拒绝配合相关决策；若原始权益人对外转让非入池资产，新的资产持有人可能拒绝延续原有一致行动安排，导致共有资产无法得到有效管理、维修或改造，影响底层资产的正常运营。

综上，通过明确的权责划分、统一的物业管理及一致行动安排等，可有效缓释共有资产所带来的各类运营及决策风险，保障底层基础设施资产的稳定运营。