山东
1-5月，青岛二手房成交套30111套（住宅28239套），二手房交易量明显高于新房。
青岛1-5月新建商品房成交23276套（住宅16487套）。
以5月份为例，青岛新建商品房5730套（住宅4203套），而二手房成交6818套（住宅6422套）。
小阳春期间，青岛二手房市场表现得更为抢眼。
尤其是4月，二手房达到了高点，单月成交7000多套。这个数据，已经超过了2025年任何一个月。（据卓易数据）
3月、4月和5月，青岛二手房维持了三个月的高成交节奏。
而这三个月，二手房成交量都要高于新房。
新房市场，各大楼盘，营销起来，热度挺高。实际上，低调的二手房市场，热度更高。
只是，不少房东是低价转手，有点“沉默”。
就拿浮山后、北村、东李和老四方为例子，今天给大家详细介绍一下目前青岛二手房市场热度和成交概况。
1、
浮山后的买家，基本就是冲着学区房来的。大部分普通家庭，在其他区域有房产，跑到浮山后，只是想解决落户问题。
说白了，买个破一点的，总价低，压力小点，让孩子在这里上小学和初中。
所以，大家看到了，浮山后成交量最高的小区一直就是浮山后一小区和二小区。
单单就是通过贝壳系统成交的，这俩小区，今年前五个月已经过100套了。成交均价也很接近，一万一到一万二。
总价七八十万左右，上车门槛极低。
当然，这两个小区挂牌量也高，供需两旺。孩子上学后，家长果断抛弃这里的房子。这大概率是很多老破小学区房的通病。
另外，次新房，很明显，卖不动了。尤其是浮山后F4，大高层为主，公摊也大，价格还高，对不少普通家庭来说，压力山大，望而却步。
今年，也只有远洋万和城卖了11套。就这个数，竟然比其他几个次新小区要火爆。浮山后某次新小区，接盘侠确实不好找了。
这类大高层，再过十年，可能会不太一样。不知道你是否懂得。
紧邻市北浮山后，以北村早市为中心，周边一些知名小区，属于崂山地界，合肥路小学范围。
上半年成交火热的，主要是鲁信含章花园、金光丽园等。
这俩小区，共同点就是小户型为主，100平以内的套一、套二、套三，一梯多户。
小户型，加上这两年价格稳步“友好”，总价很“喜人”。还是上车门槛大幅降低了，位置还不错，生活方便，学区也可以。
受众，自然就稳定了。这俩小区成交价目前1.7万—1.8万，相差不大。
2、
东李片区，范围很广。绿城周边、世园会周边、毛公山周边，好多十几年房龄的小区扎堆。
上一代的套二、套三产品，和新房肯定没法比。但对好多刚需来说，价格合适啊，市场接受度还挺高。
新城香溢紫郡、海尔博悦兰庭、万科生态城……这些小区的高层产品价格，一万出头，总价低，位置”杠杠滴“，很贴近刚需家庭。
以上这些小区，几个月工夫，成交30多套，轻轻松松。
东李的新房很有意思。新规后的楼盘，“卷得房率”，越来越高，趋近“0公摊”，价格自然也高，两万四五。
新规前的新房，好多都是现房了，但是产品PK不过新规后的，只能走促销路线。
弱一点的楼盘，单价已经一万六了，比二手房强一点点。
改善家庭，能接受总价300万左右，想安家东李，基本就选新规后的新盘。
刚需家庭，预算总价100—150万，现实一点，就选二手房了。
其实，今年东李新房二手房，都很火热。
3、
四方板块，也很典型。以启元学区范围内的保利百合花园为例。
虽然大高层短板多，缺陷逐步暴露，但架不住这个小区离启元学校近啊。这几年，启元学校在四方板块打出名堂了。
四方的家长，认可这所学校，间接拯救了百合花园的大高层。
尤其是价格“友好”之后，今年成交很快，稳居板块第一，成交均价一万三千多。这个价，比老四方好多新房要低不少，但学区靠谱，能解决家长的第一需求。
秀兰禧悦都，稍微新一点，但产品做的真一般。房东们得感谢启元的加持，不然成交率根本没现在这么高。
另外，前段时间，海信湖岛世家成交的套二房源，惊喜单价，被网友犀利点评。
此一时，彼一时。纵向对比，列时间轴，哪个小区能躲得过呢？
二手房的“火热”，和新房还不太一样。二手房成交的增长，本质上是房东用“价格”换来的“流动性”。
期房得靠营销和“画大饼”。二手房则是纯“明牌”，产品怎么样、配套、学区，一目了然。
过去买房，看重的是明天能涨多少；现在买房，看重的是“底线”。
买低价二手房的，不一定就是“冤大头”。同样，高得房率新盘，也见得都是“蜜枣”。
那些年，我们抢过的盘，还不是都泯然众人矣了？！
（本文数据来源：卓易数据、贝壳APP）
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