河南
题图：某项目开盘盛况。图源：网络，侵删
72.09%，当我看到这个数字的时候，震惊不已。
这是新房实际首付比例，数源是6月13日方正证券的研报；
原文摘录如下：
数据显示，今年前4月住户贷款减少，新房实际首付比例高达72.09%，居民杠杆意愿低迷
从这个数字开始，大概明白了为啥今年前五个月居民部门存贷款数据都在减少的原因——资产负债表修复，主动或者被动的资产负债表修复。
一个简单的计算公式，杠杆倍数=总房价/首付比例
30%首付比例，杠杆倍数333%
15%首付比例，杠杆倍数567%
72%首付比例，杠杆倍数直接降到了139%
加杠杆的好处是，当房价上涨时，收益成倍数增加；对应的风险是，如果房价跌了，自有资金（资产）很有可能直接归零
而几乎所有的资不抵债的房子，基本上全都是下跌幅度超过了首付比例。
72.09%的新房实际首付比例，说明了两个基本事实——
第一个，买家差不多看透了房地产的本质，债务驱动，拿二十年三十年的中长期债务去换现在的资产；
第二个，加杠杆的收益大于风险，指望大幅度上涨或许还有可能，但已经是小概率事件，好事大概率不会轮到普通人头上。
要说房地产这个行业会消失，我是不相信的。毕竟衣食住行，房子至少还排在第三位，生活必不可缺；
但要说房地产行业或者房价会回到2019-2021年的巅峰，这个大概是某些人的一厢情愿。
从今年2月底开始，一线城市的市场分层见底，最典型的是上海和深圳。
上海三四五月份二手房成交分别2.85万套、2.6万套、2.49万套，虽然月度成交走低，但依旧保持高位。
再细分一下，看看二手房成交结构，上海中原地产数据：
3月主流成交为50-90平米两个面积段，占比49.97%；300万以下总价段成交占比71.14%
4月主流成交仍为50-90平米两个面积段，占比49.97%；300万以下总价段成交占比70.12%
5月主流成交仍为50-90平米两个面积段，占比49.28%；300万以下仍为主力价段，成交占比68.55%
深圳豪宅卖得不错，备案价20万一平米的中信城开信悦湾和备案价15万一平米的深圳观潮，日光；两者对比，不难得出这样的判断——
现在的房地产呈现出典型的哑铃型需求结构，豪宅往上走，普通住宅L型盘整。
从沪深两地的分化，再到全国市场的分化，能得出的结论只有一个
极少资产属性和房子，和极多消费属性的房子，是现在和未来的主流结构
资产属性的房子可以加杠杆，能以钱赚钱；消费属性的房子，加杠杆就意味着K字形复苏或者L型盘整，都有可能“资不抵债”
这，大概是72.09%首付比例最主要的原因——
杠杆不是不能加，是不敢加了！
众所周知的真相是，对于普通人来说存款是资产贷款是负债，对于银行来说存款是负债贷款是资产；
银行最害怕的不是存款的减少，而是没有人贷款，银行的钱在自己的账户里还要产生利息；
所以72.09%的首付比例，对于银行来说，实在不能算是个好消息。
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