中国幅员辽阔，为什么几亿人要挤在“鸽子笼”里？

中国幅员辽阔，为什么几亿人要挤在钢筋水泥做的超高层“鸽子笼”里？现在网上最流行的一个说法是中国人多地少、要严守18亿亩的耕地红线，这个回答如同教科书一样的标准，但却忽视了一个非常重要的客观事实——在某些中西部小城，土地资源丰富、人口持续减少，城市里有大量的闲置土地，但它们却依然建着三四十层的超高层住宅。

比如说甘肃岷县，一个常住人口不足40万的西部小县城，城区住宅楼普遍达到了24-25层，建筑高度接近80米。

还有四川阆中，只是一个普通的县级市，但是其城区某些小区的高度已经超过了90米，楼层高度突破了30层。

甚至陕西韩城还出现了40层、168米的超高层建筑。

还有内蒙古、新疆、西藏的很多城市，他们周边明明还有大量未开发的土地，人口密度也远远低于东部沿海地区，但他们却依然固执的把住宅盖到二三十层的高度。

为什么会发生这种反常的事情？其实答案非常简单，因为我们的房地产行业，学习的是香港模式。

上世纪80年代，在探寻中国商品房制度的时候，摆在我们面前有四条可以参考的道路：

第一条是学习美国的郊区独栋模式，以小汽车通勤作为基础，大面积低密度扩张，摊平城市区域。

第二条是学习欧洲的街区模式，以3-6层的低层公寓为主，沿街都是商业配套，公共空间相对充足。

第三条是学习日本的一户建模式，在城市里将大量的低楼层独栋住宅连片铺开，用轨道交通进行通勤串联。

第四条是学习香港的超高层模式，以超高层建筑节省土地资源，以尽可能少的资金去撬动最大的居住空间。

由于种种原因，我们最终选择了全面向香港学习，在李嘉诚和一些香港地产商的“热心指导”下，我们分别复制了香港的土地拍卖制、商品房预售制、按揭贷款制、公摊面积制，以及今天我们讨论的主题——封闭式小区+超高层建筑模式。

当时之所以选择对标香港，核心原因在于，香港的发展模式已经验证了极高的落地效率，在寸土寸金、土地资源极度紧张的香港地区，选择土地高度垄断+高地价+高密度的发展模式，可以达到了极致的发展效率，以最快的速度完成城市化的进程。

但在学习推进的过程中，我们却忽视了两地的实际情况差异，为什么香港必须走超高层建筑模式？因为香港存在两个难以解决的困境：

第一个是土地资源极度稀缺，整体面积只相当于内地一个小县城，但香港却容纳了几百万人口。

第二个是香港四大家族控制了香港的经济命脉，像李嘉诚这样的商人刻意的囤积土地、拖延开发进度，导致香港房源进一步紧张，大家只能不停的向天空索要居住空间，这才让香港出现了大量的九龙城寨。

而我们内陆其实并不存在香港这样的困境。

既然如此，那我们为什么还要坚持走香港的发展道路呢？背后隐藏着几个深层次的原因：

站在地方的角度来看，土地是有限的，但是天空是无限的，同一栋楼，盖6层还是60层，土地出让金的收益有着巨大的差异，在那个粗放式发展的年代，尽可能的获得更多资金就是各地的发展主旋律，所以大家都在比着建各种高楼建筑。

同时，很多人不知道的是，建高密度的小区还有一个隐形的优点，那就是可以摊薄市政配套成本，什么意思？同样修一条路、铺一条水管，高密度的小区肯定成本更低，如果按照人均大别墅的标准，那服务同样的人口就要修更长的路，铺更多的水管。

而且，疫情期间已经证明，封闭式的小区更利于管理，只需要几个大白就能管理几千人小区的出行，如果按照欧美那种模式，管理成本简直会大到难以想象。

总之，因为种种原因，地方确实更有动力去建超高层建筑。

站在开发商的角度来看，他们是做生意的商人，建房子是为了赚钱，在拿地已经花了大量成本的情况下，如何才能最大化的回收利益？答案是盖更高的楼、挑战技术极限，再搭配按揭、预售和公摊制度，进行精准的利润回收。

于是就形成了一个稳固的利益闭环：地方获得了土地收入和更低的管理成本，开发商获得了更多的利润，银行也获得了利息收益。

三方都很满意这样的模式，所以才导致哪怕是人烟稀少的西部县城，也会出现大量的超高层建筑，这不仅是土地资源够不够用的问题，更是特殊激励机制下各方达成的一个默契。

按照这样的模式，我们稳固的发展了很长时间，但随着时间的流逝，这套模式慢慢的也出现了一些问题。

首先第一个问题是安全隐患开始暴露。

随着第一批超高层建筑开始逼近使用年限，以前被忽视的一些问题开始显现，之前香港大火就是一个非常典型的案例，国内消防云梯的普遍救援高度在50米左右，大概对应18层建筑，更高级的消防云梯车只有上海和深圳这些大城市有，而且由于采购价格十分昂贵，根本就不可能大规模普及，如果未来那些超高层建筑出现安全问题，会是一个重大社会难题。

然后第二个问题是高层住宅未来的前景堪忧。

电梯的使用年限一般是15年，防水层的合理使用年限也是15年，还有电路、水管、暖气等设备，一般15-20年之后也会面临大面积更换的问题，一旦到期之后小区的维修基金亏空，就会导致小区运营出现停摆，再加上物业费收不上来、物业退场等问题，可能会导致小区居住环境极速恶化，保安变老头、垃圾无人清理、邻居全搬走、小混混租进你的隔壁……当这些问题集中爆发的时候，高层住宅就会变成名副其实的“贫民窟”。

更严峻的是，由于楼层太高，居住用户太多，这样的房子未来几乎不可能拆迁，想靠拆迁寻求出路，很可能也是一条死路。

最后第三个问题是高层住宅对消费潜力的挤压。

很多人可能没有意识到高层住宅对消费的影响，没有独立车库，大家就不会考虑购买第二辆车，没有充足的车位，大家就不会更换新能源汽车，目前国内大部分小区车位配比都严重偏低，我们国内千人汽车拥有量，甚至只有马来西亚的一半。

还有居住空间的狭小，也会影响生育意愿，没有多余的房子，大家肯定就不愿意生二胎、三胎，也不会去购买园艺工具和大型乐器以及运动器械，因为家里压根就没有多余的空间。

种种弊端日积月累，就一步步反馈在社会各个领域，这也是在提醒我们，依托超高层住宅的传统城市化发展模式，可能已经有点不适应新的社会形势了，所以国家的治理逻辑也迎来了根本性、颠覆性的调整。

从2025年开始，住建部就出台了新的标准——新建住宅建筑高度不得超过80米（大概26层），从政策源头严控超高层住宅的无序建设。

同时深圳、北京、杭州、广州、西安等多个核心城市率先严格落地执行，江西更是出台了更严苛的标准，将住宅建筑高度上限严控在54米（18层），全面抛弃了过去那种高密度超高层的建设思路。

这一系列的政策调整，标志着国内野蛮生长的“超高层鸽子笼时代”已然彻底落幕，未来我们的城市建设，不再一味的堆砌高度、追求速度，而是要围绕老百姓的真实需求进行全方位的大改革，当治理思路开始升级，很多细节都会跟着调整，一场席卷全国的居住革命，现在可能才刚刚开始。