溢价率近21%！招商10.217亿拿下通州老城九棵树南宅地

大家帮2026年北京土地的第22篇推送

通州老城区再次迎来宅地出让。

去年11月底，中海拿下通州区老城九棵树南地块玖树满和地块，今年3月份入市创造了小阳春神话。7个月后的今天，玖树满和项目北侧再次迎来住宅用地土拍，共吸引中海、招商、保利、建发、绿城5家房企参与。

刚刚，经过线下173轮举牌，最终招商以10.217亿总价摘得。

至此，2026年上半年北京宅地土拍收官，最终战绩定格在21组，340.111亿。

值得关注的是，2025年上半年，北京宅地共成交22组，但总成交金额达到1005.56亿。

虽然数量几乎没有变化，但据包哥统计，去年上半年，北京住宅成交总建面约234万平，今年上半年大概只有122万平，今年的21组住宅供应整体呈现出“小而美”的状态。

2026年北京宅地土拍成交地图

回到今天成交的通州老城九棵树南地块。

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：北京市通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6016地块；

拿地房企：招商；

成交金额：10.217亿元（溢价率20.95%）；

住宅楼面价：3.15万/平。

有中海玖树满和珠玉在前，地块素质更好的招商新地块未来入市能不能延续热销势头？

九棵树南6016地块3D实景图

先看地块位置及周边配套。

九棵树南6016地块周边算是通州老城“要啥有啥”的状态。

首先，地块距离1号线/八通线九棵树站，直线距离大概450米，地块东北侧就有一条直通九棵树地铁的道路，所以实际步行距离也就500多米。

而九棵树地铁站南边，就是阳光新生活广场、通州领展广场两个老城区有品质的商场，盒马、七鲜、银兴乐天影城等购物休闲场景非常充足。

此外，两商场南侧道路，被誉为“梨园金融街”，集结了招商、中信、北京等数十家银行和一些证券和科技公司。

九棵树南地块6016地块周边配套

还有，地块南侧隔着中海玖树满和就是通州云景公园，是一个非常大而且有水景的公园，云景公园西侧就是宏祥文化创意产业园，里面包含胡桃里音乐酒馆等很多网红餐厅。

同时地块西侧800米左右就是三甲医院东直门医院通州院区，东侧还有博乐体育中心。

不夸张地说，这个地块才是真正实现了“1公里生活圈”，且都是现成的即享配套。

根据区域规划文件，6016宅地西侧是6011教育用地，规划了36班九年一贯制学校，但目前还没有官方文件确认要引进哪所学校。

九棵树南地块区域规划

相较于传统老城区，老破小小区比较多，城市风貌老旧的情况，九棵树6016地块属于典型的成熟建成区，学铁商医配套完善，无新区配套等待期。对于东三环CBD外溢的刚需及改善客群具有一定吸引力。

再来看地块本身。

6016地块实景图

此次出让的九棵树南6016地块，为R2二类居住用地，用地面积2.11万平，地上规划建筑控制规模约3.38万平。

地块容积率仅为1.6，建筑限高45米，建筑密度20%，绿地率30%。

九棵树南地块建设数据要求

1.6的容积率是什么概念？这是通州九棵树板块当前最低密的宅地指标，45米限高意味着地块可规划6-11层洋房改善型住宅。

相较于南侧中海玖树满和2.2的容积率，6016地块在密度指标上更具改善属性。

另外，地块也有一些配建要求。

6016地块要求沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内，不得建设永久性建筑，需统一打造沿街绿化、开放口袋公园。

还有地块地上须配建约1000平的社区综合服务中心1处、合计约300平的配电室2处 。

此外，地块地下可配建物业服务用房（150平）、便民菜店（100平）、便利店（50平）、快递服务站（20平）、综合通信设备间（10-15平）、有线电视光电转换间（4-6平）、分布式能源站（180平）。

社区自带完整便民配套，生活便利性突出。

还有一个值得关注的细节：早期的土拍文件中，6016与中海玖树满和地块，是整体规划建设的，文件明确预留了 “地下连通”条件——若建设单位为同一主体，地下可通过街坊一路区域进行连通（深度-3.5米到-12米）。

最终是招商拿下6016地块，两宗地的地下互联，也就不存在了。

最后看价格方面。

九棵树6016地块的挂牌起始总价是8.447亿元，剔除1300平的地上配建，住宅建筑面积大约32453.65平，起始楼面价约2.60万/平。

这个起始楼面价，以及比中海玖树满和的2.32万/平的住宅成交楼面价高了。

最终，招商拿下6016地块的最终代价是10.217亿，住宅成交楼面价达到3.15万/平。

九棵树南地块周边新房二手房分布

与6016新地块最直接对比的，就是其南边紧挨着的中海玖树满和，今年3月25日开盘，到现在3个月的时间，578套房源已经网签537套，总网签去化率已近93%，网签均价在5.1万/平左右。

中海玖树满和网签数据（6.23）

不夸张的说，到未来6016地块入市，中海玖树满和可能已经实现清盘。

而新地块东南侧1公里左右，就是梨园板块的两个明星项目中铁建花语璟云、招商云璟揽阅。

云璟揽阅地块，2024年10月底成交，彼时的成交楼面价是2.86万/平。

截至目前，云璟揽阅已经清盘，一共367套房源，已经成功网签365套，网签去化率已经超过99%，网签均价在5.5万/平左右。

云璟揽阅网签数据（6.23）

去年4月底，中铁建以近22%溢价率拿下的花语璟云地块，彼时楼面价高达3.58万/平。

截至目前，花语璟云的网签去化进度为110/202，网签去化率54.5%，网签均价也在约5.24万/平，最新的5月网签均价5.1万/平。

花语璟云网签数据（6.23）

范围再扩大，九棵树南地块西北两站地铁的招商朝棠揽阅，5月最新网签均价5.32万/平，而东南两站的金隅花溪云锦，5月份最新网签均价4.86万/平。

新地块东北方向4公里左右，6号线北运河西运河商务区中建运河玖院，5月网签均价6.33万/平，南侧2公里左右的7号线万盛西帅府京彩世界，最新的月度网签均价5.58万/平左右。

图源京楼销售排行榜

再看二手房。

九棵树南地块周边的二手房，要比梨园板块要新很多。

其中，新地块西侧2013年左右建成的龙湖蔚澜香醍，二手房挂牌均价达到5.4万/平，地块北侧的算是区域最新的二手房项目，2015年左右建成的K2玉兰湾，目前二手房挂牌均价5.3万/平。

新地块周边二手房情况

此外，新地块北侧的2005年左右建成的蓝调沙龙东区和瑞都国际南区，目前的二手房挂牌均价分别在3.6万/平和3.9万/平。

综合来看，6016地块成交楼面价，相较于玖树满和已自带约36%的溢价。

1.6容积率、地铁500米、成熟配套、低密洋房——6016地块的素质毋庸置疑。但配建负担和20米退线带来的隐形成本、以及玖树满和5.1万/平的售价天花板，都让这块地的利润空间极为透明。

招商能否在通州老城区的改善市场中做出差异化产品，值得持续关注。

以上。

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