带头大哥，拉高了地价

文/十一弟
昨天，深圳宝安区挂牌出让了一块重磅土地——
宝中北街坊地块。
这块地计容面积不到12万平米，起拍价53亿。
折算下来，起拍楼面价4.4万块钱/平米。
它的位置非常核心，跟腾讯全球总部企鹅岛，只有一水之隔。
这块地吸引了4家房企报名争抢——
华润置地与招商蛇口联合体，保利发展，建发股份、中海地产。
在这种核心地块的拍卖会上，全是财力雄厚的国央企开发商，民营房企早已销声匿迹，没有任何存在感了。
这四家国央企争抢很激烈，历经355轮举牌竞价，最终以超过105亿总价落锤，溢价率99%。
折算下来，平均楼面价8.8万块钱/平米，刷新了宝安区单价地王。
在深圳土拍史上，宝中北街坊地块的总价能够排到第七，单价排进了前三。
摘牌的企业，是百强房企销售榜单上的带头大哥——大央企保利发展。
作为行业一哥，保利来自核心城市的业绩贡献，保持在九成以上。
它在全国核心城市的市场份额，接近8%，其中有10个城市，超过了10%。
也就是说，这些城市每卖出十套房子，就有一套是保利开发的。
去年在大本营广州，它卖了500亿，在上海卖了390亿，北京、三亚、佛山等城市，单城销售额破百亿。
四个一线城市中，深圳是个例外。
去年，深圳房企销售榜单上，前十位置上找不到带头大哥，甚至前二十也没有。
在深圳楼市，保利也几乎没有存在感。
百强房企销售榜单上的前四开发商——保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口。
去年，中海是深圳楼市销冠，卖了216亿；华润紧跟其后，卖了191亿；招商排名第五，销售额149亿。
在深圳，保利属于断层式缺席了。
但在今年，保利已经开始明显发力了。
现在，深圳土拍史上排名前三的单价地王，有两块是保利系创造的。
月初，保利集团旗下另一个地产业务平台——保利置业，经过297轮激烈竞价，以58亿代价，拍下了位于深圳南山区的粤海街道地块，溢价率151%。
折算下来，平均楼面价逼近11万块钱/平米，刷新了深圳的单价地王纪录。
这次，换成了带头大哥。
保利刚拍下的宝中北街坊地块，无论是总价，还是单价，都堪称大手笔。
想在深圳楼市切走一块蛋糕，光靠这一宗百亿地块，就足够了。
现在，这些国央企开发商，跟当年的恒大、碧桂园一样，千万豪宅都能干成高周转。
拿到了地王级别的土地，保利在深圳很快就能看到业绩了。
这一个月时间，从月初到月尾，从保利置业到保利发展，保利系在深圳的拿地策略，就是砸钱抢高价地。
这个策略简单粗暴，但很有效，立竿见影。
接下来，就看深圳的有钱人，愿不愿意为这些高价地买单了。
与保利拍下的宝中北街坊地块一街之隔，是去年刚出让的姊妹地块——
宝中南街坊地块。
去年八月份，宝中南街坊地块挂牌出让，起拍价64亿。
跟宝中北街坊地块一样，折算以后，起拍楼面价4.4万块钱/平米。
当时，有3家房企报名争抢——华润置地与招商蛇口联合体、中海地产、建发股份。
两宗姊妹地块，连报名参拍的开发商都一样。
只不过，上一次南地块少了保利，这次北地块，保利则选择了果断出手。
最终，宝中南街坊地块历经190轮举牌竞价，被华润与招商联合体以逾86亿的代价摘牌，溢价率35%。
折算下来，平均楼面价6万块钱/平米。
这意味着——
相邻的姊妹地块，间隔不到一年时间，保利把地价拉高了将近3万块钱/平米，上涨了一半左右。
这年头，饿死胆小的，撑死胆大的。
永远比对手贵一口价，带头大哥就这样把地价抬起来了。
华润与招商合作，把宝中南街坊地块开发成了深圳观潮。
今年四月份，深圳观潮入市，推出了222套房源，开盘价定在了14万/平米。
总价2000万起步，更贵的需要5000万。
据说，开盘当天，一把就卖掉了210套，去化率95%，揽金60亿以上。
从拿地到开盘，只用了八个月。
今年五月份，深圳观潮又加推了40套豪宅，据说开盘即售罄。
宝中南街坊地块每平米不到6万块钱的地价，几个月后，房价卖到了14万/平米，翻了一倍都不止。
而且，开盘即售罄，当天就能日光。
有了前车之鉴，即便在深圳楼市手生了，保利也能看到确定性——
宝中南街坊地块的楼面价6万/平米，房价能卖到14万/平米，把宝中北街坊地块的楼面价拉高到8.8万/平米，照样有利润空间。
都是央企，还是相邻的姊妹地块，华润和招商能在深圳观潮上赚到，保利没道理会亏。
这哪里是抢地，分明是捡漏，买到即赚到。
可问题是——
宝中北街坊地块的拍卖会上，华润和招商也在现场举牌，跟保利拼到了最后。
它们手上有深圳观潮托底，举牌扛到了最后一把，怎么反倒怂了，提前收手了呢？