烂尾楼购房者解约与还贷责任规则解析

陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/张向勃

在商品房预售交易中，因开发商资金链断裂、项目停工等原因导致房屋逾期难交付的“烂尾楼”问题，是近年来房地产纠纷领域的焦点与难点。如何认定购房者的合同解除权、商品房买卖合同解除后按揭贷款合同的效力如何处理、购房者是否仍需继续偿还银行贷款，是此类纠纷的核心争点。2023年4月20日，最高人民法院发布《关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）；2025年7月7日，最高人民法院案例库发布新入库参考案例“陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案”，对上述问题作出了明确指引

一、典型案例引入

参考案例：陆某、张某千诉盐城融某置业有限公司、某银行股份有限公司盐城分行房屋买卖合同纠纷案

案情背景： 2021年12月22日，陆某与盐城融某置业有限公司（以下简称融某置业公司）签订房屋认购合同，同年12月31日双方签订《商品房买卖合同》（预售版），约定商品房总购房款为1,183,680元，首付款433,680元，剩余房款75万元由陆某、张某千向某银行盐城分行贷款，以按揭方式支付。2022年2月21日，陆某、张某千、融某置业公司与某银行盐城分行签署《个人购房借款/担保合同》，约定陆某、张某千作为借款人向银行贷款75万元用于支付房款，融某置业公司作为保证人承担担保责任。合同签订后，陆某、张某千依约支付了首付款并按期偿还银行贷款。后因融某置业公司资金链断裂，案涉商品房建设停工，短期内无交付可能性。陆某、张某千遂诉至法院，请求解除商品房买卖合同和担保贷款合同，并要求融某置业公司承担全部返还责任。核心争议在于：商品房买卖合同解除后，购房者是否仍需继续偿还银行贷款。

裁判结果：审理法院认为，商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。法院最终判决解除商品房买卖合同及担保贷款合同，由融某置业公司向银行返还剩余贷款本金及利息，向购房者返还首付款并支付已还贷款本金及利息。

案例评析：本案系最高人民法院2025年7月7日发布的新入库参考案例，确立了三项关键规则。第一，开发商逾期交付且项目已停工、短期内无交付可能性的，购房者有权以合同目的无法实现为由解除商品房买卖合同。第二，购房者可在一案中一并请求解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同。第三，合同解除后，已收受的购房贷款及购房款的返还责任由开发商承担，购房者无需继续偿还银行贷款。本案的价值在于：明确了“烂尾楼”情形下购房者的合同解除权及贷款债务承担规则，彻底解决了购房者“房子拿不到、贷款继续还”的困境，切实保障了商品房消费者的基本生存权益。

二、核心法律规则体系解析

（一）购房者合同解除权的认定标准

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，购房者行使合同解除权需满足以下条件：

第一，开发商逾期交付房屋。开发商未按合同约定的期限交付房屋，是购房者行使解除权的前提条件。实践中，逾期交付的时间长短直接影响解除权的成立与否。若合同约定了解除期限，开发商逾期超过该期限的，购房者可依约解除合同；若合同未约定解除期限，经催告后在合理期限内仍未履行的，购房者可依法解除合同。

第二，项目停工且短期内无交付可能性。根据最高人民法院入库案例的裁判要旨，仅凭开发商逾期交付尚不足以当然赋予购房者解除权，还需满足“案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性”的实质性条件。这一标准的设立，旨在防止购房者在开发商仅有轻微迟延的情况下即行使解除权，避免对交易稳定造成过度冲击。同时，该标准也为购房者提供了明确的维权路径——一旦项目停工且无复工希望，购房者即可依法主张解除合同。

第三，合同目的无法实现。购房者购买商品房的根本目的在于取得房屋所有权并居住使用。当开发商逾期交付且项目停工、短期内无交付可能性时，购房者取得房屋的合同目的已无法实现。此时，购房者有权依据《民法典》第五百六十三条关于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，主张解除合同。

第四，解除权行使期限的认定。根据《民法典》第五百六十四条的规定，解除权行使期限为一年，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起计算。但在开发商存在恶意拖延、隐瞒等情形时，解除权行使期限可适当延长。这一裁判观点体现了诚实信用原则的灵活运用，避免因严格适用除斥期间而导致显失公平的后果。

（二）商品房买卖合同与担保贷款合同的联动解除规则

在按揭贷款购房模式下，购房者与开发商之间成立商品房买卖合同关系，购房者与银行之间成立担保贷款合同关系。两个合同虽名义上相互独立，但在法律上具有密切的关联性。

第一，两合同具有经济上的整体性。购房者签订担保贷款合同的目的是为了履行商品房买卖合同中的付款义务，两合同在目的和功能上相互依存。若商品房买卖合同因开发商违约而被解除，购房者支付购房款的义务基础已不存在，担保贷款合同亦失去存续的必要。

第二，购房者可在一案中一并请求解除两合同。根据最高人民法院入库案例的裁判要旨，为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。这一规则的确立，避免了购房者分别起诉开发商和银行的诉累，大幅提高了维权效率。

第三，合同解除后开发商承担全部返还责任。合同解除后，应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。具体而言，开发商应向银行返还剩余贷款本金及利息，向购房者返还首付款并支付已还贷款本金及利息。购房者无需继续偿还银行贷款，亦无需承担违约责任。

（三）商品房消费者权利的优先保护规则

第一，“商品房消费者”的认定标准。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）的规定，商品房消费者是指为居住目的购买商品房的自然人。对于长期在城市工作、生活的进城务工人员，因居住需求在城市购买商品房，即使其在农村另有住宅，仍属于“以居住为目的”购房，同样具有生存利益，应当认定为商品房消费者。

第二，商品房消费者权利的优先保护。在房地产开发企业因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中，商品房消费者的权利具有优先保护价值。相较于商业银行的商事利益而言，购房者的居住利益具有优先保护地位。对于因工作、生活所需购买房屋的商品房消费者，其城市住房属于“必需住房”，可以排除金钱债权的强制执行。

第三，排除强制执行的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，商品房购房者需满足三个条件才能够排除执行：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。购房者在符合上述条件时，其对房屋的权益可优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等予以保护。

三、风险防范与实务建议

第一，审慎选择购房对象，做好事前尽职调查。购房者在签订商品房买卖合同前，应审慎考察开发商的资质信用、项目施工进度、预售许可证等合规情况。对于资金实力薄弱、过往存在违约记录的开发商，应保持高度警惕，避免盲目签约。建议购房者通过政府住建部门网站查询项目的预售许可、施工进度及监管资金账户等信息，尽量选择信誉良好、实力雄厚的开发商。

第二，及时固定违约证据，全面主张权利。开发商逾期交付后，购房者应及时通过书面催告、现场拍照、政府信息公开申请等方式固定开发商违约及项目停工的证据。在起诉时，应全面计算各项损失，包括首付款、已还贷款本息、违约金、租房损失等，并在一案中一并主张解除商品房买卖合同和担保贷款合同。

第三，充分运用司法解释和入库案例，准确确定诉讼策略。购房者在起诉前应充分了解《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）及最高人民法院入库案例的裁判规则，准确确定诉讼策略。对于开发商逾期交付且项目已停工、短期内无交付可能性的情形，应果断主张合同解除，并要求开发商承担全部返还责任。购房者无需担心解除合同后仍需继续偿还银行贷款的问题——根据入库案例的裁判规则，合同解除后贷款债务的返还责任由开发商承担。