花学区房的钱，可能只买了个 “离学校近”

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

民办教育配套，卖出溢价。

6万+/平的教育配套，要赌积分

近期，位于龙岗布吉的百合世纪广场（2栋），获批预售。

这个项目，放在深圳新房历史来看，算是比较另类的存在了。

教育配套是民办教育配套，开发商不仅搞房地产，还搞教育。

项目168套100~178平住宅，备案均价约60000元/㎡，单价区间约5.61万—6.86万元/㎡，总价区间约563万～1219万元。

而相距项目约4.9公里的特发臻华府，2026年6月12日特发臻华府获批预售，314套87~183平住宅，备案均价约50300元/㎡，单价区间约4.56万—5.58万/㎡，总价区间约401万～965万。

前后获批预售时间相隔不过6天的项目，因为位置地段的因素，均价相差将近1万元/㎡。

与项目一路之隔的信义金御半山·珑门，去年5月推售307套86~122平住宅，备案均价约57900元/㎡，总价区间约496万～717万，价格上也是相差了几千元/㎡。

项目之所以备案有一定的溢价，除了地段因素，更多来自项目的教育配套。

百合世纪广场（2栋）对外的卖点是“百外优质教育资源圈”，百外世纪小学旁，百外春蕾小学约步行870米，百外世纪初级中学，百合外国语学校，也是范围内学校。

开发商宣传页都重点介绍“百外优教圈”——

但这些学校全是民办教育，也非买了房就能对口入学。

这几所学校，都面向全区招生，纯看积分排名，历年最低录取积分都在100分以上，如果是深圳户籍，那么则很大概率需提前十年左右买房攒积分才够得着门槛。

如百外春蕾小学招生范围，龙岗全区招生，没有学位房和租赁合同要求，2023年—2025年的小一最低录取积分105分左右，这就意味着如果是深圳户籍，提前10年左右买房积分才能超过历年最低录取积分线。

如百外世纪小学民办班招生范围是龙岗全区招生，没有学位房和租赁合同要求，同样录取积分比较高。

2025年公办班以及民办班录取最低积分都超过100分，如果是深圳户籍，同样需要提前10年左右买房或租房。

这就意味着通过地段入学这条路径存在较高的门槛。

即使学校实行学位申请锁定房制度，仍需要依照积分排名录取。

所以，虽然是民办学校，入学门槛并不低。

如果是冲着教育资源选择购房，未来的入学预期可能就要降低一些，就近入学存在不确定性。

2023年项目首批房源推售，开发商也曾发布过教育设施不确定信息告知书——

根据教育主管部门公示，一个教育设施通常对应多个项目，本项目内适龄人员不因临近或其他原因享有优先就读权。

换句话说，花了学区房的溢价，买了个“离学校近”的地理优势，但能不能上周边百外系的学校，要看运气。

选择新房，有时候矛盾并不是买不买的简单逻辑，而是买房的时候，要先研究区域和就近入学的片区招生简章，积分如何算，学区周边是否存在教育需求集中释放的情况等。

否则，谈学区，谈房子的附加价值教育资源，就没有太大意义。

而项目实际如何，市场也给出了最真实的评价。

项目2023年12月就推出了首批房源，位于7—8栋，共241套100~214平可售房源，备案均价并不便宜，约70700元/㎡，单价区间约6.3万—9.5万/㎡，并且总价门槛也高达637万，最贵的一套到约2034万。

截至2026年6月24日，深圳房地产信息平台显示，还剩余42套房源显示未售。

到了2025年7月，项目再次加推401套房源86~620平住宅，备案均价更便宜了，约60900元/㎡，单价区间约5.56万—9.6万/㎡，总价区间变成479万～5955万。

截至2026年6月24日，深圳房地产信息平台显示，还有172套房源显示未售。

对比公办学区资源的新房，市场还是挺诚实的。

如龙华红山过去几个新房小区，众福红山以及红山华府，由于处在深圳高级中学北校区教育资源辐射范围内，前者183套房源备案均价约7.88万/平，后者184套房源备案均价约8.05万/平即使都是独栋，开盘后都很快便清盘。

说明，市场对百合世纪广场的溢价的态度，还是比较谨慎。

以布吉为大本营，但后劲不足

这个项目的特别之处，除了教育资源侧重民办外，还在于其开发背景。

项目由深圳市世纪百合房地产开发有限公司开发，背后母公司便是龙岗区知名教育集团公司深圳市百合控股集团有限公司（简称百合集团，下同）。

而百合集团的核心业务除了房地产开发，就是教育。

房地产能快速积累资金，支撑教育事业的长期投入，而优质教育资源，又能提升地产项目的附加，过去众多房企都尝试过这条路子，比如碧桂园、万达、莱蒙国际、保利、万科等头部房企都探索过教育地产。

只不过做得像百合集团这样成功的并不多。

从百合集团布局的项目来看，基本都扎根在龙岗布吉这个片区，早期开发过百合山庄、百合星城、百合盛等。

但如今百合集团的地产主线，似乎透着一股“后劲不足”的味道。

百合集团扛了12年的布吉一村工业区旧改项目，现在快有点玩不转了。

今年三月，深圳公共资源交易中心发布交易公告，布吉一村工业区城市更新项目试图以不低于20.4亿元的回迁物业价值，寻求合作开发方。

招标设置了“净资产≥1亿元、资产负债率≤50%”的财务门槛，同时还要求中标方须继续履行前期回迁补偿标准，并向百合集团兑付前期投入成本及合理利润。

这个项目占地约11万平方米，百合集团2014年1月入局，作为申报主体，前期全资子公司深圳市百悦盛房地产开发有限公司已经投入约1.4亿元。

按照交易公告细则显示，百合集团也可参与投标，若中标，仍可继续推进开发，未中标则有兜底退出补偿。

所以，布吉一村工业区城市更新项目也算得上是百合集团的核心项目。

不过今年4月，深圳公共资源交易中心公告，这个回迁估值超20亿的旧改项目宣布流标，理由是有效投标人不足三家。

也就是说，百合集团前期砸了上亿成本，如今无法独自继续推进，公开寻找合作方，结果连三家符合条件的投标人都凑不齐，导致直接流标。

另外，值得注意的是，项目启动12年、纳入计划8年，计划有效期截至2026年9月26日，现在只剩余3个月。

而根据2025年《关于规范城市更新实施工作的若干意见》一个旧改项目，一旦过期，若被调出计划，则前期工作可能清零，而重启成本也会增加。

这就意味着，留给百合集团的时间不多了。

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