北京
文/广州进深 严明会
等了一年多，荔湾的保利怡璟湾终于入市了。
前几天，项目正式开盘，首推J1栋，拿证共155套房源。
当日卖了90套，去化率约58%。
有媒体称，它登顶了6月广州主城四区、荔湾100㎡内户型销量榜首。
但首开去化不足六成，这个成绩跟预期还是有点儿差距。
01
早在一年前，保利怡璟湾就准备开盘。
当时，项目宣传铺天盖地，最让人印象深刻的就是，它是广州首个喊出“0飘窗”的新规楼盘。
其户型使用率高达120%左右。
在内卷严重的荔湾楼市，竞争力十分凸显。
然而，就在大家以为它很快就会开盘时，保利怡璟湾的入市步伐却“戛然而止”。
不是要捂盘，也不是刻意吊足购房者胃口。
而是被东漖旧改地块的拆迁遗留问题卡住了。
进深君了解到，就在一年前保利怡璟湾蓄客阶段，地块内仍有部分“留守户”拆迁补偿未能谈拢，无法完成净地交付。
所以，哪怕营销宣传提前铺开，也不得不暂缓推盘节奏，导致项目直接进入长达一年的静默期。
直到今年4月，才有消息传出，项目相关拆迁阻碍已全部化解。
障碍一清除，保利置业立刻筹备开盘。
五一期间，项目开放了实景示范区，吸引不少客户到场参观，连样板间都要排队才能看，相当火热。
而“雪藏”一年后，保利怡璟湾也变了很多。
不提120%的得房率了，对外一致变成了“使用率超100%”。
自去年开始，广州严查开发商“偷面积”，超高得房率已成过去，谁敢顶风作案，便是将自身推向了风口浪尖。
这不，荔湾的力诚榕诚湾项目，就刚被罚了将近10万元。（点击回顾：）
在此背景下，保利置业也低调了起来。
加上户型图纸、面积段调整，原有高赠送设计有一定变化，在宣传口径上也就不再刻意渲染。
去年，保利置业计划推出的是建面约76-91㎡三至四房。
而今年，变成了建面约81-100㎡三至四房。
其中，81㎡做到了三房两卫还带入户花园，95㎡则是四房两卫、超大阳台。
对刚需的吸引力还是蛮大的。
价格上，保利置业也做出了让步。
此前项目吹风价为，约76㎡三房350万元起，单价4.6万元/㎡起。
正式开盘价为，约81㎡三房340万元起，单价低至4.3万元/㎡起。
02
保利怡璟湾，源自于荔湾东漖村旧改。
2012年，保利置业集团旗下全资子公司——广东保利置业，正式牵手东漖村旧改，距今已经14年。
广东保利置业，是保利置业集团在珠三角区域房地产业务的主要运作平台。
在它的主导下，东漖村旧改孵化了保利西悦湾、保利锦上印、保利瑧誉等楼盘。
保利怡璟湾，则是整个旧改项目的最新组团，即第四个盘。
跟其他几个楼盘相比，保利怡璟湾的亮点主要是，户型使用率突出。
无论是去年宣称的“高达120%”，还是今年的“超100%”，项目整体使用率都不低。
特别是在广州新规收紧的背景下，像这种高使用率的产品，只会越卖越少。
不过，项目缺点也很明显。
1）体量不大，只有3栋住宅。
其中，1、2栋为32层高，3栋为22层高，两梯五户，容积率3.74。
这也意味着小区太小，园林没什么发挥空间。
2）周边城市界面较为老旧。
3）靠近大路，部分单位可能受到噪音影响。
项目开发主体为广州东灏房地产开发有限公司，其成立于2010年，背后控股股东为广东保利置业有限公司。
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