关于卖房的问题汇总

这篇文章，把卖房的问题做一个汇总，供北京卖房的朋友参考。其他城市均可以参考，基本逻辑都是一样的，只不过场景从北京换到了其他城市。

问题的答复，基于我们近三年北京+全国部分城市近300套房源卖房指导的实操。整个实操过程中，我们都是按一个正常的逻辑去做，没有各种套路，从分析价格，到解决过程问题，都是符合一个常人能理解的正常逻辑去实践的，自然也拿到了应有的结果。

以下问题答疑仅供参考。

1，卖房的核心是什么？

答：简单拆解就两句话：第一，知道合理的价格；第二，用合理的方式去卖。

但如果把这两句话拆开看，每一条都不容易，合理的价格需要大量的前期调研工作，目的是知道自己的房子值多少钱；

合理的方式是在知道合理的价格基础上，通过对房源挂牌展示渠道、挂牌价、中介沟通方式等做系统调整，后续的谈判有充分的准备，才能卖出更好的价格。

2，卖房子，什么价格算合适的价格？

答：合理价上下，一般不会浮动太大。

比如，一套房子值500万，那么这套房子的最终成交价一般在500万上下浮动个10万块钱。不会偏离太高。

3，为什么感觉房子这么难卖呢？

答：多数卖房的人，往往是希望值500万的房子卖出520万以上的价格。自然就很难卖掉。

北京的很多房子，贵5万就很难卖掉。

4，如何卖出一个好价格？

答：首先，要理解什么是好价格。

在市场不变的情况下，比如值500万的房子，卖出了510万的价格，就算是好价格。即：在合理价范围内，能略微上浮一点，就是很好的价格。

卖出520万以上的价格，需要凭运气。但很难。很多人因为想卖高价，结果错过了机会，大概率会在更低价成交。

其次，抓市场机会。在成交量不错的市场里，有机会卖出一个更好的价格，比如500万的房子，有人出到了520万以上，这个时候需要能抓住机会，因为大概率上，有一个人出了520万以上，你不同意，后来的客户就给不这么高的价格了。

这需要对市场有深刻的理解，对自己房源的价格有合理认知。

否则，还是赌运气。

5，如何对自己的房源做价格评估？

答：简单写一写逻辑，因为真实的评估过程比较繁琐。

第一，逻辑：学会思维切换，虽然自己在卖房，但要站到买方视角看，他们会以什么样的价格买。

买方会对不同的房源做对比，所以，需要对自己的房源的竞品房源，竞品小区房源，有一定了解，且了解他们的实际成交价。

如果找不到竞品房源，那么就做价格对标，即，本房源和另外一个户型，在不同时期的价格做对比，看差价多少，然后根据另外户型的近期成交情况，对自己的房源进行价格评估。

第二，要了解市场情况，主要了解成交量和成交价，然后判断市场进入了什么阶段。比如，成交刚开始起量阶段、成交量最高的阶段、成交量下行买卖僵持阶段、成交低迷阶段，这几个阶段里，买家对于价格的预期都是不同的。

根据对市场的了解，然后对房源价格进行合理的提高或降低；

第三，房况。对楼层，户型，装修等，有合理的价格预估。比如，当下市场，没电梯的顶层房源，会比中间楼层低10%以上

第四，价格是高位还是低位。这一条需要对市场不同区域的价格有比较详细的了解，比如，我有时候会说，有些房源已经跌到了2016年初，如果你们家的房子和这些房源有竞品关系，但板块内的房价还处于2016年下半年的价格，那你的房子价格就还处于相对高位，跌下来的概率很大。

这也是卖房的时候很重要的一个判断。

第五，看在卖竞品房源。如果挂牌房源里，竞品价格都比较高，那么对于你来说，就更有利，如果竞品都在抢着降价，那自然对你卖房也是不利的。

了解完以上维度之后，再去卖房，思路就会清楚很多。

需要实际的房源价格评估案例参考的，可以微信要一下。

6，找自媒体曝光，推广房源，有没有用？

答：如果价格合理，不需要自媒体推广就能卖掉；如果价格不合理，花再多钱去推广也很难卖掉。

这个很容易验证，但很多人想不明白，总觉得我就想卖高价，通过推广能卖掉。

如果这一条可行，那自媒体就太赚钱了。花10万推广费，多卖20万，很多人愿意掏这个钱。

7，房源美化管用吗？

答：房源美化是一门生意，不管是中介公司，还是什么代卖公司，都是在赚你装修的钱。实际上对卖房没什么帮助。你是购房者，会为一套刚装修好，且装得没那么好的房子付溢价吗？

很多人因为相信房源美化的作用，反而错过了好的卖房时机。这种案例非常多。

一般我给卖房客户的建议是：房源美化的费用控制在200块钱以内即可，主要是把没用的家具扔掉，做一下保洁，时间控制在三个小时以内。

8，卖房的套路管用吗？比如，刷一下房源的带看量，找假客户等。

答：没用。真诚一点比什么都管用。合理的价格，合理的方式去卖，自然就能卖掉。搞一堆套路，自己不累吗？

北京有些房源，带看量非常高，但卖半年一年都卖不掉。带看分为有效带看和无效带看，价格不合理的情况下，很多客户看房都是无效看房，只是来看看而已。

9，为什么新房能卖出溢价？二手房能不能仿新房的路子，也卖出溢价？

答：新房之所以能卖出溢价，两方面原因。第一，新房的客户普遍有新房情节，尤其是首套房购房者，对新房有天然好感，这部分好感里就存在溢价；第二，新房普遍是期房，期房不出意外都会有过渡的宣传，比如，周边以后会规划学校公园等，拉高人们的预期；新房的样板间也是过渡宣传的其中一方面。

二手房是成熟的交易市场，周边资源，房源情况都一目了然，买家没有预期溢价。二手房能卖出溢价的是居家的比较舒服的装修，买家一般能接受价格略高一点。

10，是不是这几年的楼市，很难卖出一个好价格？

答：多数卖房的人理解的好价格是：我想卖的价格，且这个价格往往偏离市场。比如500万的房子，总想卖550万。这种情况下，很难卖掉。

如果对好价格的理解是，随行就市，当下市场的合理价，那就不难卖。北京的房子，流动性还是很不错的。

11，我的房子亏了200万，想卖但总觉得亏太多，该怎么办？

答：目前多数卖房的人都有这种心态，即使是买房早的人，也会觉得之前房子明明能多卖200万，可惜没卖。

这种患得患失的心态，是卖房过程中的大忌。结果我可以告诉大家：在这种心态下，很多人的房子从700万跌到了500万，准备卖掉总觉得吃亏，想卖550万，等房价再跌20%，到了400万的价格，往往会恐慌卖出。想卖更高价格的这批人，往往都会卖一个更低的价格。

这是实际发生的案例，且是普遍性的。

卖房的时候，往前看，而不是往后看，如果往前看，觉得市场很难有好的表现，那当下卖出就是最好的选择。（当然，如果对市场预期好，觉得价格能涨，那自然是可以等一等）

12，房子自住，但有贷款，且亏了很多钱，卖掉之后还掉贷款也不剩什么钱了，这种情况下，适合卖房吗？

答：有这种问题的人，心里早就有了答案。

其实思路很简单：保证家庭财务健康比啥都强。买自己买得起的东西。房子觉得持有成本太高，且不断亏损，那卖掉租房就行了。

不出意外的话，以后面临这种情况的人只会越来越多。

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