上海
△2026年上海第五批土拍商品住宅用地成交明细
总结：上海第五次土拍中5宗地块均成交，成功揽金125.72亿元。本次土拍呈现以下四个特征：1，本次土拍出让多个优质地块；2，土拍热度依旧较高，多宗地块溢价；3，平均溢价率13.72%，核心区域外围分化明显；4，核心区热度上行，板块与房企双向分化。
01
本次土拍出让多个优质地块
第五批次土拍延续“双高双竞” 规则，5宗地块地理位置优越，装标高配。其中，静安大宁地块设定4000 元 /㎡装修标准，装修覆盖占比 100%；松江，嘉定及浦东新区地块装修标为2500 元 /㎡且装修占比100%，闵行旗忠地块设定1000 元 /㎡装修标准，装修覆盖占比50%。
02
土拍热度依旧较高，多宗地块溢价
第五批次住宅用地出让市场热度依旧，相比上一批次稍有降温，但整体房企参拍积极性依旧较高，本批次土拍共计吸引12 家竞买主体入场角逐，市场活力明显。地块热度呈现明显分化态势，其中静安大宁地块为本批次最热门宗地，共吸引5家实力企业参拍，历经168 轮竞价，最终由建发房产以72.9亿元总价竞得。浦东地块作为体量最小的地块，吸引6家企业参拍，经历89轮竞价，绿城以9.92 亿元斩获；嘉定新城两块高低配地块，绿城以 20.66 亿元拿下。其余两宗地块均仅有一家企业竞拍。
03
平均溢价率13.72% ，核心区域外围分化明显
本次土拍12家参拍企业均为央国企，5 宗商品住宅用地整体平均溢价率达 13.72%，但没有地块触发双高双竞。静安大宁地块溢价率高达 29.63%，成交楼板价为 81665 元/平米，是近几年静安区最大的住宅地块。浦东周浦地块溢价率达到 19.9%，楼板价 33657.32 元/平米，该地块距周浦东站直线距离仅350米。嘉定新城组合地块成交楼板价 29226.99 元/平米，溢价率达 19.08%，该地块位于嘉定新城核心，周边配套成熟；闵行旗忠地块则被闵房集团底价竞得，闵房集团作为本地国企，在该地块附近的尚园项目热销，在本区域深耕意图明显。松江洞泾地块被保利以底价斩获，楼面价 19993.04 元/平米，该地块容积率仅1.5，为低密产品，保利深耕松江多年，符合拿地逻辑。
04
核心区热度上行，板块与房企双向分化
市场呈现板块价值分化与房企策略分化的双重特征。核心城区稀缺宅地热度显著抬升，静安大宁等中环内优质地块竞争白热化，溢价表现突出，头部房企纷纷重仓布局核心区位优质资产。外围板块则以稳健补仓为主，闵行旗忠、松江洞泾等近郊低密改善地块均以底价成交，具备区域深耕优势的房企借此稳妥扩充土储。房企端分化同样清晰，绿城、建发等头部房企聚焦核心城区稀缺地块，优先抢占高价值资产；闵房、保利发展等区域深耕型房企则依托本土市场认知，在熟悉板块精准落子。整体来看，本次土拍形成 “中心城区热度上行、外围板块平稳收官” 的格局，房企拿地逻辑更趋务实理性 —— 核心资产的稀缺价值持续凸显，区域深耕型房企则以平稳节奏完成土储补充。
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