上海这些新房，卖爆了

上海新房卖得并不火，2025年上市的新房平均去化率只有61.83%（截至2026/7/2）

2026年前5个月取证的新房，平均去化率40.56%（截至2026/7/2）

有些楼盘却逆势而上，卖得还不错

背后的原因，反映出市场的几个变化，给我们选房提供了新的方向

300-400万 保利虹桥和颂·西岸

这个价格段是死亡之组，几乎全面滞销

青浦新房卖得又不好，2025年上市新房平均去化率37.67%

双重bug之下，保利虹桥和颂·西岸去化率竟然达到了99.13%

2025年8月31日以来拿证三次，上市房源460套，目前网签456套

让人恍惚回到了2016年的火爆

这个楼盘位置也一般，在青浦重固

青浦最好的位置是17号线沿线，徐泾-赵巷-青浦新城-朱家角，是青浦发展主轴

主轴外的华新、重固、白鹤一直是小透明

风口来了，猪都能飞上天，现在风口就轮到重固了

大虹桥开发十年到了摘果子的时候，之前规划的产业纷纷入驻

2025年大虹桥GDP超过2000亿元，跟宝山相当，面积却只有宝山一半不到

税收超过500亿元，比张江还高

这些产业带来了很多年轻人，是刚需主要来源

恰好这时青浦城区地快卖光了，新房很少

2025年青浦上市5个新房，4个在朱家角、1个在重固，正是保利虹桥和颂·西岸

对刚需客户而言，重固位置还是好点，开车去大虹桥比较方便

示范区线2022年动工，重固地铁短板也解决了

徐泾、赵巷还有新房，但是都太贵，有些刚需买不起

保利虹桥和颂·西岸备案3.8万，其实背后还有一个复杂的优惠体系，不少客户都是3万出头的价格买的（注：新房折扣体系空前混乱，看房前最好跟环线咨询师交流一下）

这个价格买个地铁房，大虹桥的刚需认了

你说不保值？300万哪有保值的，市区老破小不一样亏一半

重固的另一个新房新长宁水韵名邸品质一般，操盘能力很差，没能力分流保利客户

二手房也3万左右，也打不过新房

这个楼盘的成功说明了一个道理，上海楼市还是有刚需，刚需还是会跟着产业走

跟2016年的刚需不一样的是，现在眼光刁钻了，不是什么楼盘他们都要

400-600万 建发云湖玥

宝山最近很争气，新房开一个火一个

建发云湖玥一期5月20日取证，现在去化率已经达到72.68%

在刚需市场算不错了

二期6月26日开盘，还没到集中网签时间

这个项目跟保利虹桥和颂·西岸一样，也是来摘果子的

美兰湖经历过烂尾，美兰西湖概念提出后二次开发，现在进入尾声

美兰湖地铁站下来往西全部建成，商场建好了，学校落地了

房子再好一些，很多刚需就满足了

偏偏又是新规产品，抬板设计，看起来跟市区新房没太大区别

7号线上班的刚需，不买这里还能选哪？

现在的刚需不好骗了，他们不爱吃大饼，就看眼下

美兰湖这里成熟了，大家就能接受

同在宝山的新房，中建山水雅境之类的附近还很荒，大家就不接受

重固虽然也荒凉，但是300万预算的客户有地铁确定性也满足了

600-1000万 中环麓岛

宝山真的是都到了摘果子阶段，南大的中环麓岛卖得也好

2025年11月13日以来取证494套，已经网签417套，去化率高达84.41%

隔壁桃浦的新房绑在一起不知道有没有417套

南大这几年发展极快，一片片大楼拔地而起，让大家看到了希望

新建了地铁、商业、学校、公园、办公楼、科创中心……

产业招商可能还有风险，其他的都是肉眼可见

普通人就600多万买个房子住，有那些配套也满足了

产业上大家都难，除了徐汇滨江、前滩几个明星，其他都是空置率很高

大家都难，那就不算缺点了

就跟在浦东买房一样，没人嫌周边荒凉

浦东新房都荒凉，荒凉就不是缺点了

中环麓岛也在风口上，风口是对手都没什么房子了——中环置地中心、保利海上臻悦、中环铂悦基本都卖完了

而且中环麓岛是3.5代住宅，赠送面积多一些，至少噱头足够

隔壁又是兰生学校，对六七百万预算的家庭而言有相当诱惑力

隔壁的桃浦贵8000元起步，配套好像也没太大优势

选来选去，还是只能买在中环麓岛

1500-2500万 保利·外滩曜

杨浦滨江始终是一个中产区域，卖得最好的是1500万以下的房子

1500万以上成交断崖式下滑，供求比迅速上升

供求比越高，说明房子越难卖

2025年中旬以后杨浦滨江整体下滑，新房都不太好卖了

这个背景下保利·外滩曜的数据还算不错

2025年最后一天取证64套，现在卖掉52套，去化率81.25%

2026年3月27日取证67套，现在卖掉61套，去化率91.04%

6月30日第三次取证，还没到网签时间

至少前两次开盘市场是满意的

保利·外滩曜被市场认可，最重要的原因是这里才是真正的杨浦滨江

20年前开发时一号项目八埭头、二号项目渔人码头都在这，大连路也是最好的位置

现在杨浦滨江概念被用滥了，一路到复兴岛都叫杨浦滨江

实际上地段能级、配套水平、成熟度，完全不一样

核心区这里，尤其是江浦路以西，未来有可能连成一片，几乎都是新房、次新房

部分解决了杨浦滨江环境混乱的硬伤

现在核心区确实也没什么好盘，保利·外滩曜打了一个空窗期

另一个新房外滩道产品规划很乱，120平以上直接就是190平，高不成低不就

外滩曜115、130、140、160平，中产家庭全覆盖

而且是新规产品，得房率更高

备案均价14.5万，看起来比内环外的项目贵一些

其实是因为大户型多，拉高了均价，内环外新房大户型也不便宜

中铁·云璟外滩均价低了1万，大户型也得14万了

据说6月30日取证的第三批认筹一般，具体我们后面看网签数据

有可能被八埭头新地王影响，库存客户等等看

1500-4000万 外滩瑞府

13万以上的新房，基本都是静安、黄浦、徐汇的天下

2025年开盘的项目中，除了上面三区，卖得最好的就是虹口的外滩瑞府

取证358套，去化率84.36%

其实虹口一直有高总价成交，之前的瑞虹新城7期、8期都到过17万以上，三房都接近3000万

外滩瑞府等新房一来，直接吸干虹口高总价客户，瑞虹新城2000万以上成交归0

现在新房品质明显更高，外滩瑞府抬高式园林设计、风雨连廊、7000㎡艺术会所、一梯一户设计、嘉格纳十件套厨电让中产很心动

尤其是大理石、铝板外立面，比瑞虹新城的涂料外立面更显品质，不用担心瑞虹新城出现过的外立面鼓包、脱落

外滩瑞府比同期新房金茂璞园、中建·玖上琅宸卖得好，核心原因就是地段好

产品上几个新房都不错，拉不开差距

地段上完全不同

外滩瑞府离黄浦更近，离黄浦江也更近，有些楼层还能看江

也在虹口传统好地段四川北路隔壁，当地人认可度更高

饶是如此，外滩瑞府也是低总价的卖得好，大户型卖得差一些

目前接近清盘的是124平小户型，中大户型还有房源

都是小户型的2号楼已经售罄

本文不是楼盘解读，是希望借助楼盘帮大家分析行业变化，理清选房思路

看完这些新房，至少有几点值得关注：

1、新规产品确实生猛

5个新房中3个是926新规产品，借助产品优势碾压了同地段竞品

新规产品一出来，存量的“旧规产品”确实不好卖了

3.5代住宅连新房都背刺了，将来一定会重构二手房市场

2、刚需市场赢家通吃，改善市场多元共生

互联网极度发达，房地产市场信息壁垒被打破，刚需客户扎堆几个优质新房

一些没那么好的楼盘彻底卖不动

过去有信息差，一些不好的楼盘还能撞到几个小白客户，现在这种概率很低

2025年上市的新房，有些已经卖光，有些去化率不足5%

这个趋势比较可怕，会加剧二手房市场分化

改善市场好一些，个性化的产品还是能有客户

3、刚需客户开始追求确定性

刚需新房卖得好的，都是相对成熟的区域

上海楼市真正实现了房住不炒，大家完全是自住视角买房，“规划大饼”在买房过程中没那么重要

4、高总价还是地段优先

1000万以上新房市场，地段依旧存在壁垒

豪宅只有黄浦、徐汇、老静安卖得动，绿城朝鸣外滩是北区豪宅最成功的了，还是不达预期

即使是北区内部，地段也在决定总价区间

千万不要错配买房

受限于篇幅，各个楼盘没做深度解读