一个地方国企的保租房运营样本

研究员 | 梁秀杰 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：超12000套房源，近2万名租客。城投臻寓的故事远不止于规模。

当“好房子”成为标配，保租房拼什么？万科、龙湖拼效率；地方城投平台虽然手握资源和规模优势，但真正的短板往往不在硬件，而在于如何把这些资源转化为租客能切身感受到的服务体验。

成都城投旗下的“城投臻寓”提供了一条相对清晰的解题思路：让“蓉漂”从落脚，走向扎根。这不仅仅是提供居住空间，更是在帮助年轻人构建融入城市的能力。而这一点，或许正是保租房下半场最值得筑牢的竞争壁垒。

选址逻辑：为何“跟着产业走”是对的路？

城投臻寓的布局始终围绕一条清晰的主线——跟着产业走、跟着人口走、跟着真实的安居需求走。目前，其已在高新西区、青羊、金牛、成华、彭州等板块完成网格化落子，形成从主城核心到外围产业新城的梯度覆盖。

这种选址策略背后，有两组数据支撑。其一，中国城市规划设计研究院发布的《中国主要城市通勤监测报告》显示，单程通勤超过45分钟，居民幸福感会明显下降。对保租房而言，帮租客把每天耗在路上的时间省下来，本身就是一项极具吸引力的居住福利。

其二，成都的产业结构正在经历空间重构。电子信息、生物医药、数字经济等产业集群持续外溢，带动高新区、天府新区、彭州南部新区等区域成为新的人口聚集地。传统的“市中心辐射式”租房逻辑，已无法匹配当下的人才分布格局。

正是基于这样的判断，城投臻寓锁定了“产业园区+主城核心+人口流入高地”三大价值板块，把项目嵌入城市产业发展的骨架中，构建层次分明的网格化布局。

• 在产业前沿，高新西区店以3687套的超大体量，精准填补了区域小户型租赁缺口，就像在产业前线建起一座服务人才的“后勤基地”。该项目三批次入市均“半月清盘”，出租率稳定在95%以上。

• 在主城核心，泉水人家等项目凭借成熟的周边配套和稳定的租期承诺，承接中心城区高企的租赁需求，构成了品牌运营的“压舱石”。

• 在尚处产业导入期的彭州南部新区，云湖项目以1792套/间高性价比、全配套房源提前卡位，锁定未来产业人口涌入后释放的居住需求，展现出“城市运营商”的长线视野。

说到底，这种选址的本质是做“产业配套型居住设施”，它跟追着地铁、商圈跑的流量逻辑完全不同——它追的是产业和人才。

在强调“职住平衡”的政策导向下，这种与城市产业发展同频共振的打法，既精准呼应了政策预期，也切中了青年租客“缩短通勤、把时间留给自己”的核心痛点。

产品分层：全周期覆盖的野心与挑战

产品线方面，城投臻寓采用“2+1”体系，力求精准匹配青年不同阶段的租住需求：

• 青春驿站——面向初入社会的应届生，主打门槛低、拎包即住；

• 幸福公社（舒居系列）——服务青年白领，强调功能分区和社区氛围；

• 幸福公社plus（优居系列）——针对家庭型及高净值人才，提供更大面积和更高品质的居住空间。

此外，城投臻寓已投入运营的彩领之家，采用“一张床”模式，服务快递员、外卖员等新就业群体，体现了国企兜底保障的职能。这几条产品线串联起了“蓉漂”从落脚到扎根、从独居到成家的全周期租住需求。

城投臻寓·高新西区店实景图

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这种分层思路并非独创。万科泊寓的“青年公寓-家庭社区-服务式公寓”体系、自如资管的“自如友家-自如寓-自如里”矩阵，都遵循类似的逻辑。城投臻寓的差异点在于两点：一是国企身份带来的价格稳定性承诺，二是与成都人才政策的深度绑定。

更重要的是，所有房源租金严格执行“不超过同区域市场租金90%”的政策红线，在匹配不同客群支付能力的同时，切实践行了保租房的民生属性。这种“价格低、品质不低”的策略，是其市场口碑的坚实基石。

但挑战同样明晰。多产品线意味着要同时运转多套运营逻辑：应届生需要的不仅是低租金，还有就业信息和社交链接；家庭型租客更关注学区资源和社区安全；高净值人才对服务响应速度和私密性有更高期待。如何在统一的品牌框架下，针对不同客群提供差异化的服务交付，是城投臻寓从“产品分层”迈向“服务分层”必须跨过的一道坎。

真正的机会：从“提供空间”到“经营生活”

纵观当前保租房市场，硬件层面的竞争正变得越来越同质化。装修标准、家电配置、公区配套，头部玩家之间的差距正在迅速缩小。竞争的下半场，拼的是“软实力”——也就是房子之外，品牌还能给租客带来什么。

睿和智库观察显示，城投臻寓的品牌升级重心，正从“空间供给”转向“社群营造与在地化服务”。而这恰恰是地方国企与市场化品牌拉开差异的关键切口。

地方国企在这一维度握有天然优势。首先是政策链接能力——城投臻寓能把成都各类人才安居政策“翻译”成租客看得懂、用得上的服务流程，一站式打通政策盲区，降低“蓉漂”融入城市时遇到的制度性门槛。这种“打通政策最后一公里”的能力，是市场化机构很难复制的。

其次是本地化资源整合——成都的城市气质安逸、包容、有人情味儿，天然适合通过社群运营来具体呈现。一场社区火锅局、一次城市漫步活动，远比一张标准化的服务清单更能让异乡人感到“被接纳”。用成都人自己的方式，让“蓉漂”找到归属感，这正是城投臻寓可以深度发力的方向。

实践中已经能看到一些苗头。服务层面，“去房东化”的努力正在进行。通过“城投臻空间”小程序，看房、签约、报修、缴租全流程线上化，消除了传统租赁中的各种跑腿痛点。

在此基础上，高新西区店等标杆项目常态化举办邻里节、技能分享会等社群活动，帮助租客建立真实的邻里连接，不少租客表示“在臻寓交到了来成都后的第一个朋友”。

品牌IP层面，“在地化”探索逐步成型。城投臻寓结合成都人才优租政策推出“启航计划”，为应届毕业生提供租金优惠； 拟联动属地街道、团委等基层组织，常态化开展政策宣讲、便民公益等各类服务活动；依托“党建引领+社区治理”成熟工作模式，重点培育打造“人才驿站”“臻心服务日”两大特色常态化服务品牌。通过将保障性租赁住房社区深度融入城市基层治理格局，既精准落实上级相关政策部署要求，也持续擦亮“城投臻寓一一蓉漂扎根成都、融入城市的第一站”品牌名片，不断强化项目品牌辨识度与城市归属感价值。

行业已有先例，例如华润有巢在深圳探索的“党建+治理”模式，其核心正是将社区治理职能融入租赁社区，实现从“物业管理”到“社区营造”的跃升。在成都的语境下，城投臻寓完全有机会做出更具“巴适”特色的在地化版本。毕竟，论生活的温度和市井的烟火气，成都从来不缺素材。

高新西区项目首开时的人气盛况，已经验证了市场对“好产品”的旺盛需求。接下来的命题更为关键：如何把首批租客的“新鲜感”转化为持久的“归属感”，在品牌认知上完成从“房东”到“城市青年生活提案者”的跃迁。这不仅是城投臻寓的课题，也是所有想在保租房赛道走得更远的地方国企共同面对的必答题。

结语

回到开篇的问题：保租房品牌的护城河在哪？城投臻寓给出的阶段性答案是：用国企的资源禀赋解决“住得到”和“住得起”，用社区的温度解决“住得好”和“住得久”。

这个答案要完全兑现，还需要时间检验。但它的探索方向——把城市气质转化为品牌资产，把政策优势转化为服务能力——为地方国企在保租房赛道上的突围，提供了一个很有启发性的思路。

在成都这座以“安逸”著称的城市，“留得下”正在成为衡量城市竞争力的新标尺。而城投臻寓们要做的，就是让这种“留得下”不止于一张床、一间房，更是一种值得托付的生活方式。

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