广东
老黄埔热盘万科·黄埔新城，近期再次登上舆论风口。
起因，是一封业主维权联名信。
万科·黄埔新城文芳花园（即三期中央公园组团）7栋的全体业主，致信广州住房和城乡建设局维权：
直指开发商万科在未告知、未审批、未征得业主同意的情况下，擅自将整片连通的公共绿地私有化，打造仅供5栋大平层（即万科·东庐）专享的私家园林。
公共绿地变楼王私家园林，究竟是怎么回事？
园中“园”！
圈走全体业主的公共绿地
据业主维权联名书上所述，万科·黄埔新城中央公园组团部分业主于2025年4月底陆续完成收楼，购房时开发商万科提供的宣传图册、售楼处沙盘、项目总体规划总图均清晰展示：
中央公园区域绿地 （文芳花园小区实际楼栋共 9 栋，分别是 1、2、3、5、6、7、8、9、10 栋） 为整片连通公共绿地，组团之间无硬质隔离景观墙。
从此前万科·黄埔新城对外输出的规划图中也可以看到，整个组团的小区园林是围合式的布局，楼栋之间公共园林并无明显分割。
截至业主维权函出具之日，售楼部对外展示的沙盘、宣传总图仍未作任何修改。
然而近期，万科·黄埔新城的业主发现，3 栋、8栋及9栋入户大堂正对面的绿地，开始修建专属于5栋的封闭式景观墙！
开发商利用墙体、水池及树木等造景外扩，硬生生将部分业主共有公共绿地圈划为 “5栋私家园林”，造成物理分割、专属占用的实际效果。
从7月4日业主拍摄的现场照片可见，部分高于工地围栏的墙体已基本成型，水池轮廓清晰，并且施工仍在持续。
来源：小红书
与之形成鲜明对比的是，组团内其余楼栋楼下的公共区域，均无同类围墙、景观立柱，景观布局差异一目了然。
同样坐落于中央公园组团，为何唯独5栋能独享定制化景观？这一切特殊改造的背后，或许是开发商抬高楼王价值的手段。
为何偏偏是五栋？
楼王背后的隐形操作
首先，要理清5栋 “万科·东庐” 的产品定位。
去年年底，万科·东庐宣传视频上线，便明确将会打造成2梯2户、超200平的大平层产品。
而除5栋外，三期中央公园组团其它楼栋推出的产品面积段，基本在建面约70-137平以内，以刚需、改善为主。
有业主表示，当初就很纳闷，中央公园组团居住密度本就偏高，单独设置一栋大平层产品，究竟谁会买单？
现在答案似乎不言而喻：重点不是谁买单，而是怎么让别人买单。
5栋万科·东庐的定位，是楼王。瞄准的客群，自然也是更注重私密性、更追求品质感的人群。
单纯依靠套内户型设计、交标，比较难拉开足够价差和吸引对应的客群，开发商便打起公共绿地的主意，通过围墙打造差异化 “私属景观”，以此抬高楼王产品溢价、促进去化。
这种操作，在业内极为罕见。
过往大型楼盘多采用分组团规划，不同组团之间拉开产品定位与价差，依靠组团边界自然分割园林景观，不同定位产品交标品质存在差异是行业常态。
但像万科·黄埔新城这样，在同一个组团内部，拿全体业主共有的中庭绿地，给高定位楼栋单独造私属景观，打造“园中园”，实属少见。
不止圈地争议！
停车收费、质量引发业主不满
除了合法权益被侵害外，在这封联名信中，业主也列出了“园中园”存在的问题：
1、开发商私分公共绿地，兼具违约与程序违规
依据《民法典》第274条，建筑区划内的绿地属于业主共有。
沙盘、宣传图对连片绿地的明确展示，依法属于购房合同组成部分，开发商私自砌墙分割绿地，已构成合同违约；
同时绿地布局属核心规划内容，项目未履行规划变更报批、业主征求意见等法定流程便擅自施工，程序违规。
2、景观墙触碰消防强制规范，埋下安全隐患
此外，景观墙紧贴3栋入户大堂，不满足消防登高场地距建筑外墙5-10米、场地尺寸≥20m×10m的硬性标准。
构筑物会封堵消防救援操作面，火情发生时消防车无法开展登高施救，直接危及3栋业主生命财产安全。
来源：小红书
事实上，私圈绿地只是万科·黄埔新城交付矛盾中的一环。
项目此前就因高额停车费、收楼质量瑕疵、物业服务不到位等问题引发业主不满。
来源：小红书
对普通家庭来说，买房已经是高成本支出；若是还要面对公共绿地被侵占、停车成本高企、物业服务缩水等问题，无疑让 “买房即安家” 的期待大打折扣。
欢迎广大业主、知情网友补充细节、留言交流，更多真实情况可私信反馈。
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